Оплаченные продавцом баллы
Что такое оплачиваемые продавцом баллы?
Термин «баллы, оплачиваемые продавцом» относится к уступке или уступке,. предлагаемой продавцом покупателю в транзакции. Очки могут снизить общую процентную ставку, выплачиваемую покупателем в течение всего срока кредита. Оплачиваемые продавцом баллы обычно встречаются при сделках с недвижимостью и обычно состоят из единовременной суммы, выплачиваемой кредитору покупателя. Баллы помогают снизить процентную ставку, которую покупатель должен платить по ипотечному кредиту,. где один балл равен 1% по ипотечному кредиту.
Оплачиваемые продавцом баллы
Ипотечные баллы представляют собой комиссию, уплачиваемую для снижения процентной ставки по ипотечному кредиту на покупную цену дома. Ипотечные баллы также называют дисконтными баллами, потому что они также могут снизить процентную ставку по ипотечному кредиту на определенный процент.
Покупатели жилья иногда покупают ипотечные баллы, чтобы снизить процентную ставку по кредиту с целью экономии на общей процентной ставке в течение срока действия кредита. Плата за ипотечные баллы уплачивается при закрытии кредита или при подписании документов с кредитором. Хотя покупатели жилья обычно покупают ипотечные баллы, иногда продавец может предложить оплатить ипотечные баллы от имени покупателя, чтобы побудить покупателя приобрести дом.
Сумма снижения процентной ставки по каждому пункту может варьироваться в зависимости от кредитора, но обычно покупка одного ипотечного балла снижает процентную ставку по кредиту на 0,25%. Другими словами, процентная ставка по ипотечному кредиту с 4% будет снижена до 3,75%.
Как правило, один ипотечный балл стоит 1% от суммы кредита, а это означает, что покупка одного ипотечного балла за кредит в размере 200 000 долларов будет стоить 2000 долларов (0,01 * 200 000 долларов).
Оплачиваемые продавцом баллы по сравнению с концессиями продавца
Уступки продавцу - это когда продавец дома решает оплатить часть расходов покупателя при закрытии сделки. Продавец сделал бы это, чтобы быстро продать дом и закрыть сделку, особенно на рынке покупателя.
Уступки продавца никогда не могут превышать общие затраты покупателя на закрытие сделки.
Уступки продавца могут быть использованы только для закрытия расходов покупателя. Они не являются точками, которые уменьшают проценты по кредиту. Хотя конкретные расходы на закрытие, которые они могут покрыть, будут варьироваться в зависимости от каждого кредита, они обычно покрывают сборы за выдачу кредита, сборы за осмотр дома, оценку, оплату адвоката, страхование правового титула, сборы за регистрацию и налоги на недвижимость, которые предварительно оплачены.
Лимиты уступок продавца
Существуют ограничения на то, сколько продавец может внести в затраты на закрытие. Лимит по кредитам FHA и USDA составляет 6% от суммы кредита. Для обычных кредитов, предоставляемых Fannie Mae или Freddie Mac, лимит определяется суммой первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет 10% или меньше, продавец может внести только 3%. Для первоначальных взносов от 10% до 25% лимит составляет 6%, а для первоначальных взносов свыше 25% лимит составляет 9%. Для инвестиционной собственности максимальная ставка составляет 2%, а для кредитов по виртуальным активам максимальная ставка составляет 4%.
Особые соображения
Вы можете снизить налоговое бремя в качестве покупателя в сделке, используя вычеты по ипотечным процентам и баллам. Но есть определенные требования, которые должны быть выполнены, прежде чем вы сможете это сделать.
Вы можете вычесть проценты по ипотеке, выплаченные только на первые 750 000 долларов США от общей суммы долга. Служба внутренних доходов (IRS) позволяет вам превысить этот лимит — до 1 миллиона долларов — только в том случае, если вы взяли свой долг до 16 декабря 2017 года.
Ипотечный кредит должен использоваться для финансирования вашего основного места жительства. Выплачиваемые баллы не могут относиться к расходам, которые указаны отдельно в заключении или в расчетном листе. Эти расходы включают в себя сборы за оценку, сборы за право собственности, сборы за проверку, судебные издержки и налоги на имущество.
Чтобы определить, стоит ли платить дополнительные деньги за баллы для снижения процентной ставки, вам необходимо определить точку безубыточности; момент, когда вы получите выгоду от предоплаченных процентов.
Наконец, в вашем регионе должно быть устоявшейся практикой, когда кредиторы предлагают баллы. Баллы должны рассчитываться как процент от основной суммы кредита, и эта сумма должна четко отображаться в виде баллов в выписке по расчету, чтобы вы могли претендовать на вычет.
Преимущества баллов, оплачиваемых продавцом
Оплачиваемые продавцом баллы приносят пользу как покупателям, так и продавцам.
Снижение процентных расходов
Баллы продавца снижают процентную ставку, которую покупатель платит кредитору по своей ипотеке. Эти баллы также увеличивают первоначальный взнос покупателя за счет снижения цены, которая в конечном итоге уплачивается за дом, поскольку заемщик будет платить меньше процентов в течение срока действия кредита. .
Баллы продавца также можно использовать для снижения ежемесячного платежа, помогая заемщику легче получить ипотечный кредит. Если процентная ставка по ипотеке снижается, ежемесячный платеж обычно также уменьшается.
Налоговый вычет
Как упоминалось выше, баллы, оплачиваемые продавцом, также имеют налоговые преимущества для покупателя. Они могут быть вычтены из подоходного налога покупателя дома в качестве процентов по ипотеке. IRS рассматривает баллы, уплаченные продавцом, как предварительно оплаченные проценты или проценты, уплаченные покупателем дома. Проценты по ипотеке могут быть вычтены из общего налогооблагаемого дохода домовладельца при подаче налоговой декларации. В результате баллы продавца также могут быть вычтены, что снижает налоговые обязательства покупателя.
Продавцы могут быстро продать свой дом
Люди, которые хотят быстро продать свои дома, могут соблазнить покупателей, подсластив предложение баллами, оплаченными продавцом. Баллы продавца могут быть более привлекательным вариантом, чем прямая скидка. Вот почему.
Допустим, вы продаете свой дом, и его прейскурантная цена составляет 200 000 долларов, но вы готовы принять предложение в размере 195 000 долларов. Вы можете снизить прейскурантную цену на 5000 долларов или вместо этого стратегически предложить 5000 долларов в виде баллов продавца.
Вы все равно получите ту же сумму денег, но покупателю, вероятно, будет лучше с баллами, чем со скидкой в 5000 долларов. Очки будут получены с налоговым вычетом и снизят процентную ставку по кредиту, что снизит общую процентную стоимость по ипотеке.
Переговоры о баллах, оплаченных продавцом
Было бы здорово, чтобы продавец оплачивал баллы или стоимость закрытия при покупке дома, так как вы сэкономите значительную часть денег; однако обе стороны предпочли бы расстаться с как можно меньшими деньгами. Запрашивать оплачиваемые продавцом баллы или уступки может быть возможно и стоит просить в зависимости от рынка жилья и переговоров.
Первый шаг — определить, находитесь ли вы на рынке покупателя или на рынке продавца. Если вы находитесь на рынке покупателя и конкуренция на рынке высока, у вас больше шансов заставить продавца заплатить. Кроме того, если домовладелец какое-то время не мог продать свою недвижимость, он с большей вероятностью предложит баллы для закрытия сделки.
Еще один момент, который следует отметить, это то, сколько вы просите при покупке дома. Например, если дом нуждается в ремонте, может быть неблагоразумно просить продавца покрыть этот ремонт и ваши баллы. Решить, что важнее, будет лучше и проще, что повысит вероятность того, что домовладелец продаст вам.
Если вы работаете с агентом по недвижимости, вы можете спросить его о недвижимости в том же районе и о том, закрылись ли они с оплаченными продавцом баллами, что может укрепить вашу позицию в переговорах.
Пример баллов, оплачиваемых продавцом
Вот гипотетический пример, показывающий, как работают баллы, оплачиваемые продавцом. Допустим, покупатель хочет купить дом по цене 250 000 долларов. Покупатель планирует внести первоначальный взнос в размере 50 000 долларов США или 20% от покупной цены.
В результате покупатель планирует взять ипотечный кредит в размере 200 000 долларов США с ежемесячными платежами в течение 30 лет по ставке 4,50%. Ниже приведены финансовые детали кредита.
ТТТ
Как показано выше, ежемесячный платеж по ипотеке покупателя составит 1013 долларов без учета налогов на имущество и страхования жилья. К концу 30-летнего периода дом будет стоить покупателю 164 814 долларов в виде процентов.
Продавец решает предложить два оплачиваемых продавцом балла. Кредитор снижает процентную ставку на 0,25% за каждый пункт, то есть новая процентная ставка составляет 4,0%. Ниже приведены новые финансовые детали кредита.
ТТТ
Ежемесячный платеж по ипотеке покупателя уменьшится до 955 долларов в месяц без учета налогов на недвижимость и страхования жилья. К концу 30-летнего периода дом будет стоить покупателю 143 739 долларов в виде процентов.
Если предположить, что в течение срока кредита не производилось никаких дополнительных платежей, покупатель сэкономит 21 074 доллара к моменту погашения ипотечного кредита через 30 лет благодаря баллам, оплаченным продавцом.
Особенности
Продавцы могут предлагать скидку при сделке с недвижимостью в пользу ипотечного кредита, чтобы побудить покупателя заключить сделку.
Оплачиваемые продавцом баллы снижают процентную ставку по ипотечному кредиту в разной степени в зависимости от кредитора; обычно покупка одного пункта снижает курс на 0,25%.
Затраты на закрытие сделки, на которые могут быть уплачены концессии продавца, включают сборы за оформление, предоплату налогов на имущество, гонорары адвокатов и страхование правового титула.
Продавцы также могут выплачивать концессии для покрытия расходов на закрытие, которые имеют ограничения на сумму, которую можно внести в зависимости от типа кредита.
Оплачиваемые продавцом баллы — это скидки или расходы, оплачиваемые продавцом недвижимости или другого актива от имени покупателя.
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Насколько балл снижает вашу процентную ставку?
Каждый пункт обычно снижает вашу процентную ставку на 0,25%.
Какие баллы выплачиваются при закрытии?
Наиболее распространенными баллами, выплачиваемыми при закрытии сделки, являются ипотечные баллы. Покупатель платит комиссионные непосредственно кредитору во время закрытия, чтобы получить сниженную процентную ставку по своей ипотеке. Баллы, выплаченные при закрытии, также могут быть оплачены продавцом для закрытия сделки.
Зачем продавцу платить баллы?
Продавец будет платить баллы по разным причинам. Если рынок жилья является рынком покупателя, а продажа дома затруднена из-за большой конкуренции, продавец будет платить баллы, чтобы привлечь больше покупателей и заключить сделку. Это особенно верно, если продавец нуждается в наличных деньгах от продажи.
Вычитаются ли баллы, выплаченные продавцом, за счет налога?
Согласно IRS, «баллы, выплаченные продавцом дома, не могут быть вычтены в качестве процентов по доходу продавца, но они представляют собой расходы на продажу, которые уменьшат сумму полученной прибыли».
