النقاط المدفوعة للبائع
ما هي النقاط التي يدفعها البائع؟
يشير مصطلح "النقاط التي يدفعها البائع" إلى الامتياز أو الحسم الذي يقدمه البائع للمشتري في المعاملة. يمكن أن تخفض النقاط إجمالي الفائدة التي يدفعها المشتري على مدى فترة القرض. توجد النقاط التي يدفعها البائع عادةً في المعاملات العقارية وتتكون عادةً من مبلغ مقطوع يُدفع لمقرض المشتري. تساعد النقاط في تقليل معدل الفائدة الذي يجب على المشتري دفعه على رهنه العقاري ، حيث تعادل نقطة واحدة 1٪ على قرض الرهن العقاري.
فهم النقاط المدفوعة للبائع
نقاط Mortgag e رسومًا تُدفع لخفض معدل الفائدة على قرض الرهن العقاري لسعر شراء المنزل. تسمى نقاط الرهن العقاري أيضًا بنقاط الخصم لأنها يمكن أن تقلل أيضًا من معدل الفائدة على قرض الرهن العقاري بنسبة معينة.
يشتري مشترو المنازل أحيانًا نقاط الرهن العقاري لتقليل سعر الفائدة على القرض بهدف التوفير في إجمالي تكلفة الفائدة على مدى عمر القرض. يتم دفع رسوم نقاط الرهن العقاري عند إقفال القرض أو عند توقيع المستندات مع المقرض. على الرغم من أن مشتري المساكن عادة ما يشترون نقاط الرهن العقاري ، فقد يعرض البائع أحيانًا دفع نقاط الرهن العقاري نيابة عن المشتري لإغراء المشتري بشراء المنزل.
يمكن أن يختلف مقدار تخفيض سعر الفائدة لكل نقطة بين المقرضين ، ولكن عادةً ما يؤدي شراء نقطة رهن عقاري واحدة إلى خفض معدل الفائدة على القرض بنسبة 0.25٪. بمعنى آخر ، سيتم تخفيض معدل الفائدة على قرض الرهن العقاري بنسبة 4٪ إلى 3.75٪.
عادة ، تبلغ تكلفة نقطة الرهن العقاري 1٪ من مبلغ القرض ، مما يعني أنه سيكلف 2000 دولار لشراء نقطة رهن عقاري واحدة لقرض بقيمة 200000 دولار (0.01 * 200000 دولار).
النقاط المدفوعة للبائع مقابل امتيازات البائع
امتيازات البائع هي عندما يقرر بائع المنزل دفع بعض تكاليف إغلاق المشتري. يقوم البائع بذلك من أجل بيع المنزل بسرعة وإغلاق الصفقة ، لا سيما في سوق المشتري.
لا يمكن أن تكون امتيازات البائع أعلى من إجمالي تكاليف إغلاق المشتري.
لا يمكن استخدام امتيازات البائع إلا لتغطية تكاليف إغلاق المشتري. إنها ليست نقاطًا تقلل من الفائدة على القرض. على الرغم من أن تكاليف الإغلاق المحددة التي يمكنهم تغطيتها ستختلف في كل قرض ، إلا أنها تغطي عادةً رسوم الإنشاء ورسوم تفتيش المنزل والتقييمات ورسوم المحامي والتأمين على الملكية ورسوم التسجيل والضرائب العقارية المدفوعة مسبقًا.
حدود امتياز البائع
هناك حدود لمدى مساهمة البائع في إغلاق التكاليف. الحد الأقصى لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ووزارة الزراعة الأمريكية هو 6٪ من مبلغ القرض. بالنسبة للقروض التقليدية التي تقدمها Fannie Mae أو Freddie Mac ، يتم اشتقاق الحد من مبلغ الدفعة المقدمة. إذا كانت الدفعة الأولى 10٪ أو أقل ، يمكن للبائع المساهمة بنسبة 3٪ فقط. بالنسبة للدفعات المقدمة بين 10٪ و 25٪ ، يكون الحد هو 6٪ ، وبالنسبة للدفعات المقدمة التي تزيد عن 25٪ ، يكون الحد هو 9٪. بالنسبة للعقار الاستثماري ، الحد الأقصى هو 2٪ ، ولقروض VA ، الحد الأقصى هو 4٪.
إعتبارات خاصة
قد تتمكن من خفض العبء الضريبي الخاص بك كمشتري في صفقة باستخدام الخصومات لفائدة الرهن العقاري والنقاط. ولكن هناك بعض المتطلبات التي يجب الوفاء بها قبل أن تتمكن من القيام بذلك.
يمكنك خصم فائدة الرهن العقاري المدفوعة فقط على أول 750.000 دولار من إجمالي دينك. تسمح لك خدمة الإيرادات الداخلية (IRS) بتجاوز هذا الحد - حتى مليون دولار - فقط إذا تكبدت ديونك قبل 16 كانون الأول (ديسمبر) 2017.
يجب استخدام قرض الرهن العقاري لتمويل مسكنك الأساسي. لا يمكن أن تكون النقاط المدفوعة للتكاليف المدرجة بشكل منفصل عند الإغلاق أو في ورقة التسوية. تشمل هذه التكاليف رسوم التقييم ورسوم الملكية ورسوم التفتيش وأتعاب المحاماة وضرائب الممتلكات.
لتحديد ما إذا كان دفع أموال إضافية مقابل نقاط لتخفيض معدل الفائدة الخاص بك أمرًا يستحق كل هذا العناء ، ستحتاج إلى تحديد نقطة التعادل الخاصة بك ؛ النقطة التي ستستفيد فيها من الفائدة المدفوعة مسبقًا.
أخيرًا ، يجب أن تكون ممارسة راسخة في منطقتك المحلية للمقرضين لتقديم نقاط. يجب احتساب النقاط كنسبة مئوية من المبلغ الأساسي للقرض ، ويجب أن يظهر المبلغ بوضوح كنقاط في بيان التسوية الخاص بك حتى تكون مؤهلاً للخصم.
فوائد النقاط المدفوعة للبائع
تقدم النقاط التي يدفعها البائع مزايا لكل من المشترين والبائعين على حدٍ سواء.
انخفاض تكاليف الفائدة
تقلل نقاط البائع من سعر الفائدة الذي يدفعه المشتري للمقرض على رهنه العقاري ، وتؤثر هذه النقاط أيضًا على زيادة الدفعة الأولى للمشتري عن طريق خفض السعر الذي يتم دفعه في نهاية المطاف للمنزل نظرًا لأن المقترض سيدفع فائدة أقل على مدار فترة القرض .
يمكن أيضًا استخدام نقاط البائع لخفض الدفعة الشهرية لمساعدة المقترض على تحمل الرهن العقاري بسهولة أكبر. إذا تم تخفيض معدل الفائدة على الرهن العقاري ، فعادة ما يتم تخفيض الدفعة الشهرية أيضًا.
خصم الضرائب
كما هو مذكور أعلاه ، تتمتع النقاط التي يدفعها البائع أيضًا بمزايا ضريبية للمشتري. يمكن خصمها من ضرائب الدخل لمشتري المنزل كفائدة على الرهن العقاري. تعتبر مصلحة الضرائب الأمريكية النقاط التي يدفعها البائع بمثابة فائدة مدفوعة مقدمًا أو فائدة يدفعها مشتري المنزل. يمكن خصم فائدة الرهن العقاري من إجمالي الدخل الخاضع للضريبة لمالك المنزل عند تقديم ضرائبهم. نتيجة لذلك ، يمكن أيضًا خصم نقاط البائع ، مما يقلل من المسؤولية الضريبية للمشتري.
يمكن للبائعين بيع منازلهم بسرعة
يمكن للأشخاص الذين يرغبون في بيع منازلهم بسرعة إغراء المشترين عن طريق تحلية العرض بالنقاط التي يدفعها البائع. يمكن أن تكون نقاط البائع خيارًا أكثر جاذبية من الخصم المباشر. إليكم السبب.
لنفترض أنك تبيع منزلك ، ويبلغ سعره 200 ألف دولار ، لكنك على استعداد لقبول عرض بقيمة 195 ألف دولار. يمكنك تقليل سعر القائمة بمقدار 5000 دولار أو يمكنك تقديم 5000 دولار كنقاط بائع بشكل استراتيجي بدلاً من ذلك.
لا يزال بإمكانك الحصول على نفس المبلغ من المال ، ولكن من المحتمل أن يكون المشتري في وضع أفضل بالنقاط مقابل خصم 5000 دولار. ستأتي النقاط مع خصم ضريبي وخفض سعر الفائدة على القرض ، مما يقلل التكلفة الإجمالية للفائدة على الرهن العقاري.
التفاوض على النقاط المدفوعة من البائع
سيكون من الرائع أن تحصل على نقاط أو تكاليف إغلاق يدفعها البائع عند شراء منزل لأنك ستوفر قدرًا كبيرًا من المال ؛ ومع ذلك ، يفضل كلا الطرفين التخلي عن أقل قدر ممكن من المال. قد يكون طلب النقاط أو الامتيازات التي يدفعها البائع أمرًا ممكنًا ويستحق طلبها اعتمادًا على سوق الإسكان والمفاوضات.
تتمثل الخطوة الأولى في تحديد ما إذا كنت في سوق المشتري أو سوق البائع. إذا كنت في سوق مشتري وكانت المنافسة على البيع عالية ، فلديك فرصة أفضل لدفع البائع. أيضًا ، إذا لم يتمكن صاحب المنزل من بيع ممتلكاته لفترة من الوقت ، فمن المرجح أن يقدم نقاطًا لإغلاق الصفقة.
نقطة أخرى يجب ملاحظتها وهي المبلغ الذي تطلبه عند شراء المنزل. على سبيل المثال ، إذا كان المنزل بحاجة إلى بعض الإصلاحات ، فقد لا يكون من الحكمة مطالبة البائع بتغطية تلك الإصلاحات ونقاطك. تحديد أيهما أكثر أهمية سيكون أفضل وأقل تعقيدًا ، مما يزيد من احتمالية بيع مالك المنزل لك.
إذا كنت تعمل مع وكيل عقارات ، فيمكنك أن تسألهم عن العقارات في نفس المنطقة وما إذا كانت قد أغلقت بالنقاط التي يدفعها البائع ، والتي يمكن أن تعزز مكانتك في المفاوضات.
مثال على نقاط البائع المدفوعة
إليك مثال افتراضي لإظهار كيفية عمل النقاط التي يدفعها البائع. لنفترض أن المشتري يريد شراء منزل بسعر قائمة يبلغ 250 ألف دولار. يخطط المشتري لدفع دفعة أولى قدرها 50 ألف دولار أو 20٪ من سعر الشراء.
نتيجة لذلك ، يخطط المشتري للحصول على قرض عقاري بقيمة 200000 دولار يتم سداده على أقساط شهرية لمدة 30 عامًا بمعدل 4.50٪. فيما يلي التفاصيل المالية للقرض.
TTT
كما هو موضح أعلاه ، سيكون دفع الرهن العقاري الشهري للمشتري 1013 دولارًا أمريكيًا باستثناء ضرائب الممتلكات والتأمين على المنزل. بحلول نهاية فترة الثلاثين عامًا ، سيكلف المنزل المشتري فوائد بقيمة 164.814 دولارًا.
يقرر البائع تقديم نقطتين يدفعهما البائع. يقوم المُقرض بخفض سعر الفائدة بنسبة 0.25٪ لكل نقطة ، مما يعني أن سعر الفائدة الجديد هو 4.0٪. فيما يلي التفاصيل المالية الجديدة للقرض.
TTT
ستنخفض مدفوعات الرهن العقاري الشهرية للمشتري إلى 955 دولارًا شهريًا ، باستثناء ضرائب الممتلكات والتأمين على المنزل. بحلول نهاية فترة الثلاثين عامًا ، سيكلف المنزل المشتري 143739 دولارًا فائدة.
بافتراض عدم سداد مدفوعات إضافية خلال فترة القرض ، سيوفر المشتري 21.074 دولارًا بحلول الوقت الذي يتم فيه سداد قرض الرهن العقاري خلال 30 عامًا ، وذلك بفضل النقاط التي دفعها البائع.
يسلط الضوء
قد يعرض البائعون دفع نقاط خصم في صفقة عقارية مقابل رهن عقاري لإغراء المشتري بإبرام الصفقة.
تعمل النقاط التي يدفعها البائع على خفض معدل الفائدة على قرض الرهن العقاري بدرجات متفاوتة ، اعتمادًا على المُقرض ؛ عادة ، شراء نقطة واحدة يخفض السعر بنسبة 0.25٪.
تشمل تكاليف الإغلاق التي يمكن استخدام امتيازات البائع من أجلها رسوم الإنشاء وضرائب الممتلكات المدفوعة مسبقًا وأتعاب المحاماة والتأمين على الملكية.
يمكن للبائعين أيضًا دفع تنازلات لتغطية تكاليف الإغلاق ، والتي تأتي مع قيود على المبلغ الذي يمكن المساهمة به اعتمادًا على نوع القرض.
النقاط التي يدفعها البائع هي حسومات أو تكاليف يدفعها بائع العقارات أو أصل آخر نيابة عن المشتري.
التعليمات
ما مقدار ما تخفضه النقطة من سعر الفائدة؟
عادةً ما تخفض كل نقطة سعر الفائدة بنسبة 0.25٪.
ما هي النقاط التي يتم دفعها عند الإغلاق؟
النقاط الأكثر شيوعًا المدفوعة عند الإغلاق هي نقاط الرهن العقاري. يدفع المشتري الرسوم مباشرة للمقرض في وقت الإغلاق من أجل الحصول على سعر فائدة مخفض على الرهن العقاري. يمكن أيضًا دفع النقاط المدفوعة عند الإغلاق من قبل البائع لإغلاق الصفقة.
لماذا يدفع البائع النقاط؟
يدفع البائع نقاطًا لأسباب متنوعة. إذا كان سوق الإسكان سوقًا للمشترين وكان بيع المنزل أمرًا صعبًا بسبب الكثير من المنافسة ، فإن البائع سيدفع نقاطًا لجذب المزيد من المشترين وإغلاق الصفقة. هذا صحيح بشكل خاص إذا كان البائع بحاجة إلى النقد من البيع.
هل يتم خصم ضريبة النقاط المدفوعة من البائع؟
وفقًا لـ IRS ، "لا يمكن خصم النقاط التي يدفعها بائع المنزل كفائدة على عائد البائع ، لكنها نفقات بيع ستقلل من مقدار الربح المحقق".
