Punkty opłacone przez sprzedawcę
Co to są punkty opłacane przez sprzedawcę?
Termin „punkty opłacane przez sprzedawcę” odnosi się do koncesji lub rabatu oferowanego przez sprzedającego kupującemu w transakcji. Punkty mogą obniżyć łączne odsetki płacone przez kupującego w okresie spłaty pożyczki. Punkty opłacane przez sprzedającego są powszechnie spotykane w transakcjach dotyczących nieruchomości i zwykle składają się z ryczałtu wypłacanego pożyczkodawcy kupującego. Punkty pomagają obniżyć oprocentowanie, które kupujący musi zapłacić od kredytu hipotecznego,. gdzie jeden punkt stanowi równowartość 1% kredytu hipotecznego.
Zrozumienie punktów opłacanych przez sprzedawcę
Punkty hipoteczne to opłata za obniżenie oprocentowania kredytu hipotecznego od ceny zakupu domu. Punkty hipoteczne są również nazywane punktami dyskontowymi, ponieważ mogą również obniżyć oprocentowanie kredytu hipotecznego o określony procent.
Nabywcy domów czasami kupują punkty hipoteczne, aby obniżyć oprocentowanie pożyczki w celu zaoszczędzenia na całkowitym koszcie odsetek przez cały okres trwania pożyczki. Opłata za punkty hipoteczne jest uiszczana w momencie zamknięcia kredytu lub podpisania dokumentów z kredytodawcą. Chociaż nabywcy domów zwykle kupują punkty hipoteczne, czasami sprzedawca może zaoferować spłatę punktów hipotecznych w imieniu kupującego, aby zachęcić kupującego do zakupu domu.
Wysokość obniżki stopy procentowej za każdy punkt może się różnić w zależności od pożyczkodawców, ale zwykle zakup jednego punktu hipotecznego obniżyłby oprocentowanie pożyczki o 0,25%. Innymi słowy, oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie 4% zostałoby obniżone do 3,75%.
Zazwyczaj jeden punkt hipoteczny kosztuje 1% kwoty pożyczki, co oznacza, że zakup jednego punktu hipotecznego za pożyczkę w wysokości 200 000 USD (0,01 * 200 000 USD) kosztowałby 2000 USD.
Punkty opłacone przez sprzedającego a koncesje sprzedającego
Ustępstwa sprzedawcy mają miejsce, gdy sprzedawca domu decyduje się zapłacić część kosztów zamknięcia kupującego. Sprzedawca zrobiłby to, aby szybko sprzedać dom i zamknąć transakcję, szczególnie na rynku kupującego.
Ustępstwa sprzedawcy nigdy nie mogą być wyższe niż całkowite koszty zamknięcia kupującego.
Koncesje sprzedającego mogą być wykorzystane wyłącznie na pokrycie kosztów zamknięcia kupującego. Nie są to punkty, które obniżają oprocentowanie pożyczki. Chociaż konkretne koszty zamknięcia, które mogą pokryć, będą się różnić w zależności od każdej pożyczki, zazwyczaj obejmują one opłaty początkowe, opłaty za przegląd domu, wyceny, opłaty prawnicze, ubezpieczenie tytułu, opłaty rejestracyjne i podatki od nieruchomości, które są opłacone z góry.
Limity koncesji sprzedającego
Istnieją ograniczenia co do tego, ile sprzedawca może przyczynić się do kosztów zamknięcia. Limit pożyczek FHA i USDA wynosi 6% kwoty pożyczki. W przypadku konwencjonalnych pożyczek udzielanych przez Fannie Mae lub Freddie Mac limit wynika z kwoty zaliczki. Jeśli zadatek wynosi 10% lub mniej, sprzedawca może wnieść tylko 3%. Dla zaliczek od 10% do 25% limit wynosi 6%, a dla zaliczek powyżej 25% limit wynosi 9%. W przypadku nieruchomości inwestycyjnej maks. 2%, a dla kredytów VA maks. 4%.
Uwagi specjalne
Możesz być w stanie obniżyć swoje obciążenie podatkowe jako kupujący w transakcji, korzystając z odliczeń na odsetki od kredytu hipotecznego i punkty. Ale są pewne wymagania, które muszą być spełnione, zanim będziesz mógł to zrobić.
Możesz odliczyć zapłacone odsetki od kredytu hipotecznego tylko od pierwszych 750 000 USD całkowitego zadłużenia. Internal Revenue Service ( IRS) pozwala przekroczyć ten limit – do 1 miliona dolarów – tylko jeśli zaciągnąłeś dług przed 16 grudnia 2017 r.
Pożyczka hipoteczna musi być wykorzystana do sfinansowania głównego miejsca zamieszkania. Zapłacone punkty nie mogą dotyczyć kosztów, które są wymienione osobno na zamknięciu lub w arkuszu rozliczeniowym. Koszty te obejmują opłaty za wycenę, opłaty tytułowe, opłaty za inspekcje, opłaty adwokackie i podatki od nieruchomości.
Aby ustalić, czy opłaca się opłacać dodatkowe pieniądze za punkty, aby obniżyć oprocentowanie, musisz określić próg rentowności; punkt, w którym skorzystasz z przedpłaconych odsetek.
Wreszcie, oferowanie punktów przez pożyczkodawców musi być ustaloną praktyką w Twojej okolicy. Punkty muszą być obliczone jako procent kwoty głównej pożyczki, a kwota musi być wyraźnie pokazana jako punkty na wyciągu rozliczeniowym, aby kwalifikować się do odliczenia.
Korzyści z punktów opłacanych przez sprzedawcę
Punkty opłacane przez sprzedającego oferują korzyści zarówno kupującym, jak i sprzedającym.
Niższe koszty odsetek
Punkty sprzedające obniżają stopę procentową, jaką kupujący płaci pożyczkodawcy z tytułu kredytu hipotecznego Punkty te mają również wpływ na zwiększenie zaliczki kupującego poprzez obniżenie ceny, która jest ostatecznie zapłacona za dom, ponieważ pożyczkobiorca zapłaci mniejsze odsetki w trakcie trwania pożyczki .
Punkty sprzedawcy mogą być również wykorzystane do obniżenia miesięcznych spłat, co ułatwi kredytobiorcy spłatę kredytu hipotecznego. W przypadku obniżenia oprocentowania kredytu hipotecznego, zwykle zmniejsza się również miesięczna rata.
Odliczenie podatku
Jak wspomniano powyżej, punkty opłacane przez sprzedawcę mają również korzyści podatkowe dla kupującego. Można je odliczyć od podatku dochodowego nabywcy domu jako odsetki od kredytu hipotecznego. IRS uważa punkty zapłacone przez sprzedawcę za opłacone z góry odsetki lub odsetki zapłacone przez kupującego dom. Odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć od całkowitego dochodu właściciela domu podlegającego opodatkowaniu, gdy składa on swoje podatki. Dzięki temu można również odliczyć punkty sprzedawcy, zmniejszając zobowiązanie podatkowe kupującego.
Sprzedawcy mogą szybko sprzedać swój dom
Osoby, które chcą szybko sprzedać swoje domy, mogą zachęcić kupujących, osładzając ofertę punktami opłacanymi przez sprzedawcę. Punkty sprzedawcy mogą być bardziej atrakcyjną opcją niż zwykły rabat. Dlatego.
Załóżmy, że sprzedajesz swój dom, którego cena katalogowa wynosi 200 000 USD, ale zgadzasz się na ofertę 195 000 USD. Możesz obniżyć cenę katalogową o 5000 USD lub strategicznie zaoferować 5000 USD w punktach sprzedawcy.
Nadal otrzymasz tę samą kwotę, ale kupujący prawdopodobnie będzie lepiej z punktami niż z rabatem w wysokości 5000 USD. Punkty wiązałyby się z odliczeniem podatku i zmniejszeniem oprocentowania kredytu, co obniżyłoby całkowity koszt odsetek od kredytu hipotecznego.
Negocjowanie punktów opłacanych przez sprzedawcę
Byłoby wspaniale, gdyby sprzedawca pokrył punkty lub koszty zamknięcia,. gdy kupujesz dom, ponieważ zaoszczędzisz znaczną część pieniędzy; jednak obie strony wolałyby rozstać się z jak najmniejszą ilością pieniędzy. Zapytanie o punkty lub ulgi opłacane przez sprzedawcę może być możliwe i warte zapytania w zależności od rynku mieszkaniowego i negocjacji.
Pierwszym krokiem jest ustalenie, czy jesteś na rynku kupującego, czy na rynku sprzedającego. Jeśli jesteś na rynku kupującego, a konkurencja w sprzedaży jest duża, masz większą szansę, aby sprzedający zapłacił. Ponadto, jeśli właściciel domu przez jakiś czas nie był w stanie sprzedać swojej nieruchomości, będzie bardziej prawdopodobne, że zaoferuje punkty, aby sfinalizować transakcję.
Inną kwestią, o której należy pamiętać, jest to, ile prosisz przy zakupie domu. Na przykład, jeśli dom wymaga naprawy, proszenie sprzedawcy o pokrycie tych napraw i punktów może być nierozsądne. Podjęcie decyzji o tym, co jest ważniejsze, będzie lepsze i mniej skomplikowane, co zwiększy prawdopodobieństwo, że właściciel domu sprzeda tobie.
Jeśli współpracujesz z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, możesz zapytać go o nieruchomości w tej samej okolicy i czy zamknęli je punktami opłacanymi przez sprzedawcę, co może wzmocnić Twoją pozycję w negocjacjach.
Przykład punktów opłaconych przez sprzedawcę
Oto hipotetyczny przykład pokazujący, jak działają punkty opłacane przez sprzedawcę. Załóżmy, że kupujący chce kupić dom o cenie 250 000 USD. Kupujący planuje wpłacić zaliczkę w wysokości 50 000 USD lub 20% ceny zakupu.
W rezultacie kupujący planuje zaciągnąć kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 USD, który będzie spłacany w miesięcznych ratach na 30 lat w wysokości 4,50%. Poniżej znajdują się szczegóły finansowe pożyczki.
TTT
Jak pokazano powyżej, miesięczna spłata kredytu hipotecznego kupującego wyniesie 1013 USD bez podatku od nieruchomości i ubezpieczenia domu. Pod koniec 30-letniego okresu dom kosztowałby kupującego 164.814 dolarów odsetek.
Sprzedawca postanawia zaoferować dwa punkty opłacane przez sprzedawcę. Pożyczkodawca obniża oprocentowanie o 0,25% za każdy punkt, co oznacza, że nowe oprocentowanie wynosi 4,0%. Poniżej znajdują się nowe szczegóły finansowe pożyczki.
TTT
Miesięczna spłata kredytu hipotecznego kupującego spadłaby do 955 USD miesięcznie, z wyłączeniem podatków od nieruchomości i ubezpieczenia domu. Pod koniec 30-letniego okresu dom kosztowałby kupującego 143.739 dolarów odsetek.
Zakładając, że w trakcie kredytu nie dokonano żadnych dodatkowych płatności, kupujący zaoszczędziłby 21 074 USD do czasu spłaty kredytu hipotecznego w ciągu 30 lat, dzięki punktom opłacanym przez sprzedawcę.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Sprzedający mogą oferować zapłatę punktów rabatowych w transakcjach dotyczących nieruchomości na poczet kredytu hipotecznego, aby zachęcić kupującego do przypieczętowania transakcji.
Punkty opłacane przez sprzedawcę obniżają oprocentowanie kredytu hipotecznego w różnym stopniu, w zależności od pożyczkodawcy; zazwyczaj kupno jednego punktu obniża stawkę o 0,25%.
Koszty końcowe, na które można wykorzystać koncesje sprzedawcy, obejmują opłaty początkowe, przedpłacone podatki od nieruchomości, opłaty adwokackie i ubezpieczenie tytułu.
Sprzedawcy mogą również płacić ustępstwa na pokrycie kosztów zamknięcia, które wiążą się z limitami wysokości wkładu w zależności od rodzaju pożyczki.
Punkty opłacane przez sprzedającego to rabaty lub koszty płacone przez sprzedającego nieruchomość lub inny składnik aktywów w imieniu kupującego.
FAQ
O ile punkt obniża Twoje oprocentowanie?
Każdy punkt zazwyczaj obniża oprocentowanie o 0,25%.
Jakie są punkty wypłacane przy zamknięciu?
Najczęstsze punkty wypłacane przy zamknięciu to punkty hipoteczne. Kupujący płaci opłaty bezpośrednio pożyczkodawcy w momencie zamknięcia, aby otrzymać obniżone oprocentowanie kredytu hipotecznego. Punkty płacone przy zamknięciu mogą być również płacone przez sprzedającego w celu zamknięcia transakcji.
Dlaczego sprzedawca miałby płacić punkty?
Sprzedawca płaciłby punktami z różnych powodów. Jeśli rynek mieszkaniowy jest rynkiem kupującego, a sprzedaż domu jest trudna ze względu na dużą konkurencję, sprzedający zapłaci punkty, aby zachęcić więcej kupujących i sfinalizować transakcję. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy sprzedający potrzebuje gotówki ze sprzedaży.
Czy można odliczyć podatek od punktów opłacanych przez sprzedawcę?
Według IRS „Punkty zapłacone przez sprzedawcę domu nie mogą być odliczane jako odsetki od zwrotu sprzedającego, ale są to koszt sprzedaży, który zmniejszy kwotę zrealizowanych zysków”.
