Selgerbetalte poeng
Hva er selgerbetalte poeng?
Begrepet "selgerbetalte poeng" refererer til en konsesjon eller rabatt som tilbys av en selger til kjøperen i en transaksjon. Poengene kan senke den totale renten kjøperen betaler over lånets levetid. Selgerbetalte poeng er vanligvis funnet i eiendomstransaksjoner og består normalt av et engangsbeløp som betales til kjøperens utlåner. Poengene bidrar til å redusere renten kjøperen må betale på boliglånet sitt,. der ett poeng tilsvarer 1 % på boliglånet.
Forstå selgerbetalte poeng
Pantepoeng representerer et gebyr som betales for å senke renten på et boliglån til kjøpesummen for en bolig. Pantepoeng kalles også rabattpoeng fordi de også kan redusere renten på et boliglån med en viss prosentandel.
Boligkjøpere kjøper noen ganger pantepoeng for å redusere lånerenten med mål om å spare på den totale rentekostnaden over lånets levetid. Gebyret for pantepoengene betales ved låneavslutning eller når dokumentene er signert med långiver. Selv om boligkjøpere vanligvis kjøper boliglånspoeng, kan noen ganger en selger tilby å betale boliglånspoeng på vegne av kjøperen for å lokke kjøperen til å kjøpe boligen.
Mengden av rentereduksjoner for hvert punkt kan variere mellom långivere, men vanligvis vil kjøp av ett boliglånspunkt senke renten på et lån med 0,25%. Med andre ord vil en boliglånsrente på 4 % reduseres til 3,75 %.
Vanligvis koster ett pantepunkt 1 % av lånebeløpet, noe som betyr at det vil koste $2000 å kjøpe ett pantepoeng for et $200.000 lån (0,01 * $200.000).
Selgerbetalte poeng kontra selgerkonsesjoner
Selgerkonsesjoner er når selgeren av en bolig bestemmer seg for å betale noen av kjøperens sluttkostnader. En selger vil gjøre dette for raskt å selge huset og lukke avtalen, spesielt i en kjøpers marked.
Selgers konsesjoner kan aldri være høyere enn kjøpers totale sluttkostnader.
Selgerkonsesjoner kan kun brukes mot kjøpers sluttkostnader. De er ikke poeng som reduserer renten på lånet. Selv om de spesifikke avsluttende kostnadene de kan dekke vil variere for hvert lån, dekker de vanligvis opprinnelsesgebyrer, boliginspeksjonsgebyrer, takseringer, advokathonorarer, eiendomsforsikring, registreringsgebyrer og eiendomsskatter som er forhåndsbetalt.
Selgers konsesjonsgrenser
Det er grenser for hvor mye en selger kan bidra med til sluttkostnader. Grensen på FHA- og USDA-lån er 6 % av lånebeløpet. For konvensjonelle lån gitt av Fannie Mae eller Freddie Mac, er grensen utledet fra forskuddsbeløpet. Dersom forskuddsbetalingen er 10 % eller mindre, kan selgeren bare bidra med 3 %. For forskuddsbetalinger mellom 10 % og 25 % er grensen 6 %, og for forskuddsbetalinger over 25 % er grensen 9 %. For en investeringseiendom er maks 2 %, og for VA-lån er maks 4 %.
Spesielle hensyn
Du kan kanskje redusere skattetrykket som kjøper i en handel ved å bruke fradrag for boliglånsrenter og poeng. Men det er visse krav som må oppfylles før du kan gjøre det.
Du kan trekke fra boliglånsrentene kun på de første $750 000 av din totale gjeld. Internal Revenue Service (IRS) lar deg gå utover denne grensen – opptil 1 million dollar – bare hvis du pådro deg gjelden din før 16. desember 2017.
Pantelånet skal brukes til å finansiere din primærbolig. Poengene som betales kan ikke være for kostnader som er oppført separat ved avslutningen eller på oppgjørsarket. Disse kostnadene inkluderer takseringsgebyrer, tittelgebyrer, inspeksjonsgebyrer, advokathonorarer og eiendomsskatt.
For å finne ut om det er verdt det å betale ekstra penger for poeng for å redusere renten, må du bestemme breakeven-punktet; punktet hvor du vil dra nytte av den forhåndsbetalte renten.
Til slutt må det være en etablert praksis i ditt nærområde for långivere å tilby poeng. Poengene må beregnes som en prosentandel av lånets hovedstol, og beløpet må fremgå tydelig som poeng på oppgjørsoppgaven din for at du skal kvalifisere for fradrag.
Fordeler med selgerbetalte poeng
Selgerbetalte poeng gir fordeler for både kjøpere og selgere.
Lavere rentekostnader
Selgerpoeng reduserer renten en kjøper betaler til utlåner på boliglånet. Disse punktene har også effekten av å øke en kjøpers forskuddsbetaling ved å redusere prisen som til slutt betales for boligen siden låntakeren vil betale mindre renter i løpet av lånet .
Selgerpoeng kan også brukes til å senke den månedlige betalingen, slik at låntakeren lettere har råd til boliglånet. Hvis en boliglånsrente reduseres, reduseres vanligvis også den månedlige betalingen.
Skattefradrag
Som nevnt ovenfor har selgerbetalte poeng også skattefordeler for kjøperen. De kan trekkes fra boligkjøperens inntektsskatt som boliglånsrente. IRS anser selgerbetalte poeng som forhåndsbetalte renter eller renter betalt av kjøperen av boligen. Renter på boliglån kan trekkes fra en huseiers totale skattepliktige inntekt når de innleverer skatt. Som et resultat kan selgerpoeng også trekkes fra, noe som reduserer kjøpers skatteplikt.
Selgere kan selge hjemmet sitt raskt
Folk som ønsker å selge boligene sine raskt, kan lokke kjøpere ved å blidgjøre tilbudet med selgerbetalte poeng. Selgerpoeng kan være et mer attraktivt alternativ enn en rett rabatt. Her er hvorfor.
La oss si at du selger boligen din, og den har en listepris på $200 000, men du er villig til å akseptere et tilbud på $195,000. Du kan redusere listeprisen med $5000 eller du kan strategisk tilby $5000 i selgerpoeng i stedet.
Du vil fortsatt ende opp med samme sum penger, men kjøperen vil sannsynligvis ha det bedre med poengene mot $5000-rabatten. Poengene ville komme med skattefradrag og redusere lånets rente, noe som ville senke boliglånets totale rentekostnad.
Forhandling av selgerbetalte poeng
Det ville være flott å ha poeng eller avsluttende kostnader betalt av selgeren når du kjøper et hus, da du vil spare mye penger; begge parter vil imidlertid foretrekke å skille seg av med så lite penger som mulig. Å be om selgerbetalte poeng eller innrømmelser kan være mulig og verdt å be om avhengig av boligmarkedet og forhandlingen.
Det første trinnet er å finne ut om du er i et kjøpers marked eller et selgers marked. Hvis du er i en kjøpers marked og konkurransen om å selge er stor, har du større sjanse for å få selgeren til å betale. Dessuten, hvis huseieren ikke har vært i stand til å selge eiendommen sin på en stund, vil de være mer sannsynlig å tilby poeng for å avslutte avtalen.
Et annet poeng å merke seg er hvor mye du ber om når du kjøper huset. For eksempel, hvis huset trenger noen reparasjoner, er det kanskje ikke lurt å be selgeren om å dekke disse reparasjonene og poengene dine. Å bestemme hva som er viktigst vil være bedre og mindre komplisert, noe som gjør det mer sannsynlig at huseieren vil selge til deg.
Hvis du jobber med en eiendomsmegler, kan du spørre dem om eiendommer i samme område og om de har avsluttet med selgerbetalte poeng, noe som kan styrke din plass i forhandlingene.
Eksempel på selgerbetalte poeng
Her er et hypotetisk eksempel for å vise hvordan selgerbetalte poeng fungerer. La oss si at en kjøper ønsker å kjøpe et hjem med en pris på $250 000. Kjøperen planlegger å sette en forskuddsbetaling på $50 000 eller 20% av kjøpesummen.
Som et resultat planlegger kjøperen å ta opp et boliglån på $200 000 som skal betales i månedlige avdrag i 30 år med en rente på 4,50%. Nedenfor er de økonomiske detaljene for lånet.
TTT
Som vist ovenfor, vil kjøperens månedlige boliglånsbetaling være $1 013 eksklusive eiendomsskatt og boligforsikring. Ved slutten av 30-årsperioden ville boligen koste kjøperen $164.814 i renter.
Selgeren bestemmer seg for å tilby to selgerbetalte poeng. Långiveren slår ned renten med 0,25 % for hvert punkt, noe som betyr at den nye renten er 4,0 %. Nedenfor er de nye økonomiske detaljene for lånet.
TTT
Kjøperens månedlige boliglånsbetaling vil reduseres til $955 per måned, eksklusive eiendomsskatt og boligforsikring. Ved slutten av 30-årsperioden ville boligen koste kjøperen $143.739 i renter.
Forutsatt at ingen ekstra betalinger ble foretatt i løpet av lånet, ville kjøperen spare 21 074 dollar innen pantelånet ble nedbetalt på 30 år, takket være de selgerbetalte poengene.
Høydepunkter
Selgere kan tilby å betale rabattpoeng i en eiendomstransaksjon mot et boliglån for å lokke en kjøper til å forsegle avtalen.
Selgerbetalte poeng reduserer renten på et boliglån i varierende grad, avhengig av utlåner; Vanligvis senker kjøp av ett poeng prisen med 0,25 %.
Avslutningskostnader som selgerkonsesjoner kan brukes til inkluderer etableringsgebyrer, forhåndsbetalte eiendomsskatter, advokathonorarer og eiendomsforsikring.
– Selgere kan også betale innrømmelser for å dekke sluttkostnader, som kommer med begrensninger på hvor mye som kan bidra med avhengig av type lån.
- Selgerbetalte poeng er rabatter eller kostnader betalt av selger av fast eiendom eller annen eiendel på vegne av kjøper.
FAQ
Hvor mye senker et poeng renten din?
Hvert poeng senker vanligvis renten din med 0,25 %.
Hvilke poeng utbetales ved avslutning?
De vanligste poengene som betales ved lukking er pantepoeng. Kjøper betaler gebyrer direkte til utlåner ved lukking for å få redusert rente på boliglånet. Poeng betalt ved lukking kan også betales av selgeren for å avslutte handelen.
Hvorfor skulle en selger betale poeng?
En selger vil betale poeng av en rekke årsaker. Hvis boligmarkedet er et kjøpers marked og det er vanskelig å selge huset på grunn av mye konkurranse, vil en selger betale poeng for å lokke flere kjøpere og avslutte en avtale. Dette gjelder spesielt hvis selgeren har behov for kontanter fra salget.
Er selgerbetalte poeng fradragsberettiget i skatt?
I følge IRS, "Poeng betalt av selgeren av et hjem kan ikke trekkes fra som renter på selgerens avkastning, men de er en salgsutgift som vil redusere mengden av realisert gevinst."
