Punti pagati dal venditore
Cosa sono i punti pagati dal venditore?
Il termine "punti pagati dal venditore" si riferisce a una concessione oa uno sconto offerti da un venditore all'acquirente in una transazione. I punti possono abbassare l'interesse totale pagato dall'acquirente per tutta la durata del prestito. I punti pagati dal venditore si trovano comunemente nelle transazioni immobiliari e normalmente consistono in una somma forfettaria pagata al prestatore dell'acquirente. I punti aiutano a ridurre il tasso di interesse che l'acquirente deve pagare sul mutuo,. dove un punto equivale all'1% sul mutuo ipotecario.
Capire i punti pagati dal venditore
punti ipotecari rappresentano una commissione pagata per abbassare il tasso di interesse su un mutuo ipotecario al prezzo di acquisto di una casa. I punti ipotecari sono anche detti punti sconto perché possono anche ridurre di una certa percentuale il tasso di interesse su un mutuo ipotecario.
Gli acquirenti di case a volte acquistano punti di mutuo per ridurre il tasso di interesse del prestito con l'obiettivo di risparmiare sul costo totale degli interessi per tutta la durata del prestito. La quota per i punti del mutuo viene pagata alla chiusura del prestito o quando i documenti vengono firmati con l' istituto di credito. Sebbene gli acquirenti di case di solito acquistino punti ipotecari, a volte un venditore potrebbe offrire di pagare punti ipotecari per conto dell'acquirente per invogliare l'acquirente ad acquistare la casa.
L'importo della riduzione del tasso di interesse per ciascun punto può variare tra i prestatori, ma di solito, l'acquisto di un punto di mutuo abbasserebbe il tasso di interesse su un prestito dello 0,25%. In altre parole, un tasso di interesse sul mutuo ipotecario del 4% verrebbe ridotto al 3,75%.
In genere, un punto di mutuo costa l'1% dell'importo del prestito, il che significa che l'acquisto di un punto di mutuo per un prestito di $ 200.000 costerebbe $ 2.000 (0,01 * $ 200.000).
Punti pagati dal venditore vs. Concessioni del venditore
Le concessioni del venditore sono quando il venditore di una casa decide di pagare alcuni dei costi di chiusura dell'acquirente. Un venditore lo farebbe per vendere rapidamente la casa e concludere l'affare, in particolare nel mercato di un acquirente.
Le concessioni del venditore non possono mai essere superiori ai costi totali di chiusura dell'acquirente.
Le concessioni del venditore possono essere utilizzate solo per i costi di chiusura dell'acquirente. Non sono punti che riducono gli interessi sul prestito. Sebbene i costi di chiusura specifici che possono coprire varino a seconda del prestito, in genere coprono le spese di origine, le spese di ispezione della casa, le valutazioni, le spese dell'avvocato, l'assicurazione del titolo, le spese di registrazione e le tasse immobiliari prepagate.
Limiti di concessione del venditore
Ci sono limiti a quanto un venditore può contribuire ai costi di chiusura. Il limite sui prestiti FHA e USDA è del 6% dell'importo del prestito. Per i prestiti convenzionali forniti da Fannie Mae o Freddie Mac, il limite è derivato dall'importo dell'anticipo. Se l'acconto è del 10% o meno, il venditore può contribuire solo per il 3%. Per gli acconti compresi tra il 10% e il 25%, il limite è del 6% e per gli acconti superiori al 25%, il limite è del 9%. Per un investimento immobiliare, il massimo è del 2% e per i prestiti VA il massimo è del 4%.
Considerazioni speciali
Potresti essere in grado di ridurre il carico fiscale come acquirente in un affare utilizzando le detrazioni per interessi e punti ipotecari. Ma ci sono alcuni requisiti che devono essere soddisfatti prima di poterlo fare.
Puoi detrarre gli interessi ipotecari pagati solo sui primi $ 750.000 del tuo debito totale. L' Internal Revenue Service (IRS) ti consente di andare oltre tale limite, fino a $ 1 milione, solo se hai contratto un debito prima del 16 dicembre 2017.
Il mutuo ipotecario deve essere utilizzato per finanziare la tua residenza principale. I punti pagati non possono essere per costi che sono elencati separatamente in chiusura o nel foglio di liquidazione. Questi costi includono le spese di valutazione, le spese di titolo, le spese di ispezione, le spese legali e le tasse sulla proprietà .
Per determinare se vale la pena pagare soldi aggiuntivi per i punti per ridurre il tuo tasso di interesse, dovrai determinare il tuo punto di pareggio; il punto in cui beneficerai degli interessi anticipati.
Infine, deve essere una pratica consolidata nella tua zona per i prestatori di offrire punti. I punti devono essere calcolati come percentuale dell'importo principale del prestito e l'importo deve essere chiaramente indicato come punti sulla tua dichiarazione di liquidazione per poter beneficiare di una detrazione.
Vantaggi dei punti pagati dal venditore
I punti pagati dal venditore offrono vantaggi sia agli acquirenti che ai venditori.
Costi di interesse più bassi
I punti venditore riducono il tasso di interesse che l'acquirente paga al prestatore sul mutuo Questi punti hanno anche l'effetto di aumentare l'anticipo dell'acquirente riducendo il prezzo che alla fine viene pagato per la casa poiché il mutuatario pagherà meno interessi nel corso del prestito .
I punti venditore potrebbero anche essere utilizzati per abbassare la rata mensile aiutando il mutuatario a permettersi il mutuo più facilmente. Se un tasso di interesse ipotecario viene ridotto, di solito viene ridotta anche la rata mensile.
Detrazione fiscale
Come accennato in precedenza, i punti pagati dal venditore hanno anche vantaggi fiscali per l'acquirente. Possono essere detratti dalle imposte sul reddito dell'acquirente della casa come interessi ipotecari. L'IRS considera i punti pagati dal venditore come interessi prepagati o interessi pagati dall'acquirente della casa. Gli interessi ipotecari possono essere detratti dal reddito imponibile totale di un proprietario di casa quando presenta le tasse. Di conseguenza, i punti venditore possono anche essere detratti, riducendo la responsabilità fiscale dell'acquirente.
I venditori possono vendere la loro casa rapidamente
Le persone che vogliono vendere rapidamente le loro case possono invogliare gli acquirenti addolcendo l'offerta con punti pagati dal venditore. I punti venditore possono essere un'opzione più interessante di uno sconto diretto. Ecco perché.
Diciamo che stai vendendo la tua casa e ha un prezzo di listino di $ 200.000, ma sei disposto ad accettare un'offerta di $ 195.000. Potresti ridurre il prezzo di listino di $ 5.000 o potresti offrire strategicamente $ 5.000 in punti venditore.
Finiresti comunque con la stessa quantità di denaro, ma l'acquirente probabilmente starebbe meglio con i punti rispetto allo sconto di $ 5.000. I punti verrebbero con una detrazione fiscale e ridurrebbe il tasso di interesse del prestito, il che abbasserebbe il costo totale degli interessi del mutuo.
Negoziazione di punti pagati dal venditore
Sarebbe bello avere punti o costi di chiusura pagati dal venditore quando acquisti una casa poiché risparmierai un bel po' di soldi; tuttavia, entrambe le parti preferirebbero separarsi con il minor denaro possibile. La richiesta di punti o concessioni pagati dal venditore può essere possibile e vale la pena chiedere a seconda del mercato immobiliare e della trattativa.
Il primo passo è determinare se ti trovi nel mercato di un acquirente o in quello di un venditore. Se sei nel mercato di un acquirente e la concorrenza per vendere è alta, allora hai maggiori possibilità di far pagare il venditore. Inoltre, se il proprietario della casa non è stato in grado di vendere la propria proprietà per un po', sarà più probabile che offra punti per chiudere l'affare.
Un altro punto da notare è quanto stai chiedendo quando acquisti la casa. Ad esempio, se la casa necessita di alcune riparazioni, potrebbe non essere prudente chiedere al venditore di coprire tali riparazioni e i tuoi punti. Decidere quale è più importante sarà migliore e meno complicato, rendendo più probabile che il proprietario della casa ti venda.
Se stai lavorando con un agente immobiliare, puoi chiedere informazioni su proprietà nella stessa zona e se hanno chiuso con punti pagati dal venditore, il che può rafforzare il tuo posto nelle trattative.
Esempio di punti pagati dal venditore
Ecco un esempio ipotetico per mostrare come funzionano i punti pagati dal venditore. Diciamo che un acquirente vuole acquistare una casa con un prezzo di listino di $ 250.000. L'acquirente prevede di versare un acconto di $ 50.000 o il 20% del prezzo di acquisto.
Di conseguenza, l'acquirente prevede di stipulare un mutuo ipotecario di $ 200.000 da pagare in rate mensili per 30 anni a un tasso del 4,50%. Di seguito i dettagli finanziari del prestito.
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Come mostrato sopra, la rata mensile del mutuo dell'acquirente sarebbe di $ 1.013 escluse le tasse sulla proprietà e l'assicurazione sulla casa. Entro la fine del periodo di 30 anni, la casa costerebbe all'acquirente $ 164.814 di interessi.
Il venditore decide di offrire due punti a pagamento. Il prestatore abbassa il tasso di interesse dello 0,25% per ogni punto, il che significa che il nuovo tasso di interesse è del 4,0%. Di seguito i nuovi dettagli finanziari del prestito.
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La rata mensile del mutuo dell'acquirente diminuirebbe a $ 955 al mese, escluse le tasse sulla proprietà e l'assicurazione sulla casa. Entro la fine del periodo di 30 anni, la casa costerebbe all'acquirente $ 143.739 di interessi.
Supponendo che non siano stati effettuati pagamenti extra nel corso del prestito, l'acquirente avrebbe risparmiato $ 21.074 prima che il mutuo ipotecario fosse estinto in 30 anni, grazie ai punti pagati dal venditore.
Mette in risalto
I venditori possono offrire di pagare punti sconto in una transazione immobiliare verso un mutuo per invogliare un acquirente a concludere l'affare.
I punti pagati dal venditore riducono il tasso di interesse su un mutuo ipotecario in misura variabile, a seconda del prestatore; di solito, l'acquisto di un punto abbassa il tasso dello 0,25%.
I costi di chiusura che possono essere utilizzati per le concessioni del venditore includono le spese di origine, le tasse sulla proprietà prepagate, le spese legali e l'assicurazione del titolo.
I venditori possono anche pagare agevolazioni per coprire i costi di chiusura, che prevedono limiti all'importo del contributo a seconda del tipo di prestito.
I punti pagati dal venditore sono sconti o costi pagati dal venditore di beni immobili o altri beni per conto dell'acquirente.
FAQ
Di quanto un punto abbassa il tuo tasso di interesse?
Ogni punto in genere abbassa il tasso di interesse dello 0,25%.
Quali sono i punti pagati alla chiusura?
I punti più comuni pagati alla chiusura sono i punti ipotecari. L'acquirente paga le commissioni direttamente al prestatore al momento della chiusura per ricevere un tasso di interesse ridotto sul mutuo. I punti pagati alla chiusura possono essere pagati anche dal venditore per concludere l'affare.
Perché un venditore dovrebbe pagare punti?
Un venditore pagherebbe punti per una serie di motivi. Se il mercato immobiliare è un mercato di acquirenti e vendere la casa è difficile a causa della forte concorrenza, un venditore pagherebbe punti per invogliare più acquirenti e concludere un affare. Ciò è particolarmente vero se il venditore ha bisogno del denaro della vendita.
I punti pagati dal venditore sono deducibili dalle tasse?
Secondo l'IRS, "i punti pagati dal venditore di una casa non possono essere detratti come interessi sulla restituzione del venditore, ma sono una spesa di vendita che ridurrà l'importo del guadagno realizzato".
