Myyjän maksamat pisteet
Mitä ovat myyjän maksamat pisteet?
Termi "myyjän maksamat pisteet" viittaa myynnin tai alennukseen,. jonka myyjä tarjoaa ostajalle kaupassa. Pisteet voivat alentaa ostajan maksamaa kokonaiskorkoa lainan voimassaoloaikana. Myyjän maksamia pisteitä löytyy yleensä kiinteistökaupoista, ja ne koostuvat yleensä ostajan lainanantajalle maksetusta kertakorvauksesta. Pisteet auttavat alentamaan korkoa, joka ostajan on maksettava asuntolainasta,. jossa yksi piste vastaa 1 % asuntolainasta.
Myyjän maksamien pisteiden ymmärtäminen
Asuntolainapisteet ovat palkkio, joka maksetaan asuntolainan koron alentamisesta asunnon ostohintaan. Asuntolainapisteitä kutsutaan myös alennuspisteiksi, koska ne voivat myös alentaa asuntolainakorkoa tietyllä prosentilla.
Asunnon ostajat ostavat joskus asuntolainapisteitä alentaakseen lainan korkoa tavoitteenaan säästää kokonaiskorkokustannuksissa lainan voimassaoloaikana. Kiinnityspisteiden maksu maksetaan lainan päättyessä tai kun asiakirjat on allekirjoitettu lainanantajan kanssa. Vaikka asunnonostajat ostavat yleensä asuntolainapisteitä, myyjä saattaa joskus tarjoutua maksamaan asuntolainapisteitä ostajan puolesta houkutellakseen ostajan ostamaan asunnon.
Koron alennuksen määrä kutakin pistettä kohden voi vaihdella lainanantajittain, mutta yleensä yhden asuntolainapisteen ostaminen laskisi lainan korkoa 0,25 %. Toisin sanoen asuntolainan 4 prosentin korko laskisi 3,75 prosenttiin.
Tyypillisesti yksi asuntolainapiste maksaa 1 % lainasummasta, mikä tarkoittaa, että yhden asuntolainapisteen ostaminen 200 000 dollarin lainaa varten maksaisi 2 000 dollaria (0,01 * 200 000 dollaria).
Myyjän maksamat pisteet vs. myyjän myönnytykset
Myyjän myönnytykset ovat, kun asunnon myyjä päättää maksaa osan ostajan sulkemiskustannuksista. Myyjä tekisi tämän myydäkseen talon nopeasti ja tehdäkseen kaupan, erityisesti ostajan markkinoilla.
Myyjän myönnytykset eivät voi koskaan olla korkeammat kuin ostajan sulkemiskustannukset.
Myyjän myönnytyksiä voidaan käyttää vain ostajan sulkemiskustannuksiin. Ne eivät ole pisteitä, jotka alentavat lainan korkoa. Vaikka erityiset sulkemiskustannukset, jotka ne voivat kattaa, vaihtelevat jokaisessa lainassa, ne kattavat tyypillisesti aloitusmaksut, kodin tarkastusmaksut, arvioinnit, asianajajan palkkiot, omistusoikeusvakuutuksen, tallennusmaksut ja kiinteistöverot, jotka maksetaan etukäteen.
Myyjän myönnytysrajat
On olemassa rajoituksia sille, kuinka paljon myyjä voi osallistua sulkemiskustannuksiin. FHA- ja USDA-lainojen raja on 6 % lainan määrästä. Fannie Maen tai Freddie Macin tarjoamien perinteisten lainojen raja on johdettu käsirahasummasta. Jos käsiraha on 10 % tai vähemmän, myyjä voi maksaa vain 3 %. 10–25 %:n käsiraharaja on 6 % ja yli 25 %:n käsiraharaja 9 %. Sijoituskiinteistössä maksimi on 2 % ja VA-lainoissa 4 %.
Erityisiä huomioita
Saatat pystyä alentamaan verorasitustasi kaupan ostajana käyttämällä vähennyksiä asuntolainan koroista ja pisteistä. Mutta on olemassa tiettyjä vaatimuksia, jotka on täytettävä ennen kuin voit tehdä niin.
Voit vähentää asuntolainan korot vain ensimmäisestä 750 000 dollarista kokonaisvelastasi. Internal Revenue Service ( IRS) antaa sinun ylittää tämän rajan – jopa miljoona dollaria – vain, jos sinulla on velkasi ennen 16. joulukuuta 2017.
Asuntolaina tulee käyttää ensisijaisen asunnon rahoittamiseen. Maksetut pisteet eivät voi koskea kustannuksia, jotka on lueteltu erikseen sulkemispäätöksessä tai selvityslomakkeessa. Nämä kulut sisältävät arviointipalkkiot, omistusmaksut, tarkastuspalkkiot, asianajajan palkkiot ja kiinteistöverot.
Jotta voit määrittää, onko ylimääräisen rahan maksaminen pisteistä koron alentamiseksi sen arvoista, sinun on määritettävä kannattavuusrajasi. kohta, jossa hyödyt ennakkoon maksetuista koroista.
Lopuksi, paikallisella alueellasi on oltava vakiintunut käytäntö, että lainanantajat tarjoavat pisteitä. Pisteet on laskettava prosenttiosuutena lainan pääomasta, ja summan tulee näkyä selkeästi pisteinä tiliotteessasi, jotta voit saada vähennyksen.
Myyjän maksamien pisteiden edut
Myyjän maksamat pisteet tarjoavat etuja sekä ostajille että myyjille.
Pienemmät korkokustannukset
Myyjäpisteet alentavat korkoa, jonka ostaja maksaa lainanantajalle asuntolainasta. Nämä pisteet lisäävät myös ostajan käsirahaa alentamalla asunnosta lopulta maksettavaa hintaa, koska lainanottaja maksaa vähemmän korkoa lainan aikana. .
Myyjäpisteitä voitaisiin käyttää myös kuukausimaksun alentamiseen, mikä auttaa lainanottajaa maksamaan asuntolainaa helpommin. Jos asuntolainan korkoa alennetaan, pienenee yleensä myös kuukausierä.
Verovähennys
Kuten edellä mainittiin, myyjän maksamilla pisteillä on myös veroetuja ostajalle. Ne voidaan vähentää asunnon ostajan tuloveroista asuntolainan korkoina. Verohallinto pitää myyjän maksamia pisteitä ennakkomaksuna tai asunnon ostajan maksamina korkoina. Asuntolainan korot voidaan vähentää asunnonomistajan verotettavasta kokonaistulosta, kun hän ilmoittaa veronsa. Tämän seurauksena myös myyjäpisteet voidaan vähentää, mikä vähentää ostajan verovelvollisuutta.
Myyjät voivat myydä kotinsa nopeasti
Ihmiset, jotka haluavat myydä kotinsa nopeasti, voivat houkutella ostajia makeuttamalla tarjouksen myyjän maksamilla pisteillä. Myyjän pisteet voivat olla houkuttelevampi vaihtoehto kuin suora alennus. Tässä on syy.
Oletetaan, että myyt kotisi ja sen listahinta on 200 000 dollaria, mutta olet valmis hyväksymään 195 000 dollarin tarjouksen. Voit alentaa listahintaa 5 000 dollarilla tai tarjota strategisesti 5 000 dollaria myyjäpisteinä.
Saat silti saman summan rahaa, mutta ostaja saa todennäköisesti paremmin pisteitä kuin 5 000 dollarin alennus. Pisteet tulisivat verovähennyksellä ja alentamaan lainan korkoa, mikä alentaisi asuntolainan kokonaiskorkokustannuksia.
Myyjän maksamien pisteiden neuvotteleminen
Olisi hienoa, jos myyjä maksaisi pisteet tai sulkemiskulut,. kun ostat talon, sillä säästät huomattavasti rahaa; kuitenkin molemmat osapuolet haluaisivat erota mahdollisimman pienellä rahalla. Myyjän maksamien pisteiden tai myönnytysten pyytäminen voi olla mahdollista ja kannattaa kysyä asuntomarkkinoista ja neuvotteluista riippuen.
Ensimmäinen askel on määrittää, oletko ostajan vai myyjän markkinoilla. Jos olet ostajan markkinoilla ja myyntikilpailu on kovaa, sinulla on paremmat mahdollisuudet saada myyjä maksamaan. Lisäksi, jos asunnonomistaja ei ole pystynyt myymään omaisuuttaan vähään aikaan, hän tarjoaa todennäköisemmin pisteitä kaupan sulkemiseksi.
Toinen huomioitava seikka on se, kuinka paljon pyydät taloa ostaessasi. Jos esimerkiksi talo tarvitsee korjauksia, ei ehkä ole järkevää pyytää myyjää korvaamaan korjaukset ja pisteesi. Päättäminen, kumpi on tärkeämpää, on parempi ja vähemmän monimutkainen, mikä tekee siitä todennäköisemmän, että asunnonomistaja myy sinulle.
Jos työskentelet kiinteistönvälittäjän kanssa, voit kysyä heiltä saman alueen kiinteistöistä ja siitä, ovatko ne sulkeneet myyjän maksamilla pisteillä, mikä voi vahvistaa asemaasi neuvotteluissa.
Esimerkki myyjän maksamista pisteistä
Tässä on hypoteettinen esimerkki siitä, kuinka myyjän maksamat pisteet toimivat. Oletetaan, että ostaja haluaa ostaa kodin, jonka listaushinta on 250 000 dollaria. Ostaja aikoo maksaa 50 000 dollaria tai 20 % ostohinnasta.
Tämän seurauksena ostaja suunnittelee ottavansa 200 000 dollarin asuntolainaa, joka maksetaan kuukausierissä 30 vuodeksi 4,50 prosentin korolla. Alla on lainan taloudelliset tiedot.
TTT
Kuten yllä näkyy, ostajan kuukausittainen asuntolainamaksu olisi 1 013 dollaria ilman kiinteistöveroa ja kotivakuutusta. 30 vuoden jakson loppuun mennessä asunto maksaisi ostajalle 164 814 dollaria korkoa.
Myyjä päättää tarjota kaksi myyjän maksamaa pistettä. Lainanantaja laskee korkoa 0,25 % jokaisesta pisteestä, eli uusi korko on 4,0 %. Alla on lainan uudet taloudelliset tiedot.
TTT
Ostajan kuukausittainen asuntolainamaksu laskisi 955 dollariin kuukaudessa, ilman kiinteistöveroa ja kotivakuutusta. 30 vuoden jakson loppuun mennessä asunto maksaisi ostajalle 143 739 dollaria korkoa.
Olettaen, että lainan aikana ei suoritettu ylimääräisiä maksuja, ostaja säästäisi 21 074 dollaria asuntolainan maksamiseen mennessä 30 vuodessa myyjän maksamien pisteiden ansiosta.
Kohokohdat
Myyjät voivat tarjota alennuspisteiden maksamista kiinteistökaupassa asuntolainaksi houkutellakseen ostajan sinetöimään kaupan.
Myyjän maksamat pisteet alentavat asuntolainan korkoa vaihtelevasti lainanantajasta riippuen; yleensä yhden pisteen ostaminen laskee korkoa 0,25%.
Sulkemiskustannukset, joihin myyjän myönnytyksiä voidaan käyttää, sisältävät aloituspalkkiot, ennakkoon maksetut kiinteistöverot, asianajajapalkkiot ja omistusoikeusvakuutukset.
Myyjät voivat myös maksaa myönnytyksiä sulkemiskustannusten kattamiseksi, joihin liittyy rajoituksia lainan tyypistä riippuen.
Myyjän maksamat pisteet ovat kiinteistön tai muun omaisuuden myyjän ostajan puolesta maksamia alennuksia tai kuluja.
UKK
Kuinka paljon piste alentaa korkoasi?
Jokainen piste laskee korkotasi tyypillisesti 0,25 %.
Mitä pisteitä maksetaan sulkemisen yhteydessä?
Yleisimmät sulkemisen yhteydessä maksettavat pisteet ovat asuntolainapisteet. Ostaja maksaa palkkiot suoraan lainanantajalle sulkemishetkellä saadakseen alennettua korkoa asuntolainalleen. Myyjä voi myös maksaa kaupanteon yhteydessä maksetut pisteet kaupan sulkemiseksi.
Miksi myyjä maksaisi pisteitä?
Myyjä maksaisi pisteitä useista syistä. Jos asuntomarkkinat ovat ostajan markkinat ja asunnon myynti on vaikeaa kovan kilpailun vuoksi, myyjä maksaisi pisteitä houkutellakseen lisää ostajia ja tehdäkseen kaupan. Tämä pätee erityisesti, jos myyjä tarvitsee myynnistä saatuja käteisvaroja.
Ovatko myyjän maksamat pisteet vähennyskelpoisia verotuksessa?
IRS:n mukaan "kodin myyjän maksamia pisteitä ei voida vähentää myyjän palautuksen korkoina, mutta ne ovat myyntikuluja, jotka vähentävät saavutetun voiton määrää."
