Sælger betalte point
Hvad er sælgerbetalte point?
Udtrykket "sælgerbetalte point" henviser til en indrømmelse eller rabat,. som en sælger tilbyder køberen i en transaktion. Pointene kan sænke den samlede rente, som køberen betaler i løbet af lånets løbetid. Sælgerbetalte point er almindeligt forekommende i ejendomshandler og består normalt af et engangsbeløb, der betales til køberens långiver. Pointene er med til at reducere den rente, køber skal betale på sit realkreditlån,. hvor et point svarer til 1 % på realkreditlånet.
Forstå sælgerbetalte point
Realkreditpoint repræsenterer et gebyr, der betales for at sænke renten på et realkreditlån til købsprisen for en bolig. Realkreditpoint kaldes også for rabatpoint, fordi de også kan reducere renten på et realkreditlån med en vis procentdel.
Boligkøbere køber nogle gange realkreditpoint for at reducere lånets rente med det mål at spare på de samlede renteomkostninger i løbet af lånets løbetid. Gebyret for pantepunkterne betales ved lånets afslutning, eller når dokumenterne er underskrevet med långiver. Selvom boligkøbere normalt køber pantpoint, kan en sælger nogle gange tilbyde at betale realkreditpoint på køberens vegne for at lokke køberen til at købe boligen.
Størrelsen af rentenedsættelsen for hvert punkt kan variere mellem långivere, men normalt vil et køb af et realkreditlån sænke renten på et lån med 0,25 %. Med andre ord ville en realkreditrente på 4 % blive sat ned til 3,75 %.
Typisk koster et realkreditlån 1 % af lånebeløbet, hvilket betyder, at det ville koste $2.000 at købe et realkreditlån for et $200.000 lån (0,01 * $200.000).
Sælgerbetalte point vs. Sælgers koncessioner
Sælgerindrømmelser er, når sælgeren af en bolig beslutter sig for at betale nogle af køberens lukkeomkostninger. En sælger ville gøre dette for hurtigt at sælge huset og lukke handlen, især på en købers marked.
Sælgers koncessioner kan aldrig være højere end købers samlede lukkeomkostninger.
Sælgers koncessioner kan kun anvendes til købers lukkeomkostninger. Det er ikke punkter, der reducerer renten på lånet. Selvom de specifikke lukkeomkostninger, de kan dække, varierer for hvert lån, dækker de typisk oprettelsesgebyrer, husinspektionsgebyrer, vurderinger, advokatsalærer, ejendomsforsikring, registreringsgebyrer og ejendomsskatter, der er forudbetalt.
Sælgers koncessionsgrænser
Der er grænser for, hvor meget en sælger kan bidrage til at lukke omkostningerne. Grænsen for FHA- og USDA-lån er 6% af lånebeløbet. For konventionelle lån ydet af Fannie Mae eller Freddie Mac, er grænsen afledt af udbetalingsbeløbet. Hvis udbetalingen er 10 % eller mindre, kan sælger kun bidrage med 3 %. For udbetalinger mellem 10 % og 25 % er grænsen 6 %, og for udbetalinger over 25 % er grænsen 9 %. For en investeringsejendom er max 2 %, og for VA-lån er max 4 %.
Særlige overvejelser
Du kan muligvis sænke din skattebyrde som køber i en handel ved at bruge fradrag for realkreditrenter og point. Men der er visse krav, der skal være opfyldt, før du kan gøre det.
Du kan kun trække de betalte realkreditrenter på de første $750.000 af din samlede gæld. Internal Revenue Service (IRS ) tillader dig kun at gå ud over denne grænse - op til $ 1 million - hvis du har pådraget dig din gæld inden december. 16, 2017.
Realkreditlånet skal bruges til at finansiere din primære bolig. De udbetalte point kan ikke være for omkostninger, der er opført særskilt ved afslutningen eller på afregningsarket. Disse omkostninger omfatter vurderingsgebyrer, ejendomsafgifter, inspektionsgebyrer, advokatsalærer og ejendomsskatter.
For at afgøre, om yderligere betaling af penge for point for at reducere din rente er det værd, skal du bestemme dit breakeven-punkt; det punkt, hvor du vil drage fordel af de forudbetalte renter.
Endelig skal det være en fast praksis i dit lokalområde, at långivere tilbyder point. Pointene skal opgøres som en procentdel af lånets hovedstol, og beløbet skal tydeligt fremgå som point på din afregningsopgørelse, for at du er berettiget til fradrag.
Fordele ved sælgerbetalte point
Sælgerbetalte point giver fordele for både købere og sælgere.
###Lavere renteomkostninger
Sælgerpoint reducerer den rente, en køber betaler til långiveren på deres realkreditlån. Disse punkter har også den effekt, at de øger en købers udbetaling ved at reducere den pris, der i sidste ende betales for boligen, da låntageren vil betale mindre renter i løbet af lånet .
Sælgerpoint kan også bruges til at sænke den månedlige betaling, så låntageren lettere har råd til realkreditlånet. Hvis en realkreditrente reduceres, reduceres den månedlige ydelse normalt også.
###Skattefradrag
Som nævnt ovenfor har sælgerbetalte point også skattefordele for køberen. De kan trækkes fra boligkøberens indkomstskatter som realkreditrenter. IRS betragter sælgerbetalte point som forudbetalte renter eller renter betalt af køberen af boligen. Renter på realkreditlån kan trækkes fra en boligejers samlede skattepligtige indkomst, når de indgiver deres skat. Som følge heraf kan sælgerpoint også fratrækkes, hvilket reducerer købers afgiftspligt.
Sælgere kan sælge deres hjem hurtigt
Folk, der vil sælge deres bolig hurtigt, kan lokke købere ved at forsøde tilbuddet med sælgerbetalte point. Sælgerpoint kan være en mere attraktiv mulighed end en direkte rabat. Her er hvorfor.
Lad os sige, at du sælger dit hjem, og det har en listepris på $200.000, men du er villig til at acceptere et tilbud på $195.000. Du kan reducere listeprisen med $5.000, eller du kan strategisk tilbyde $5.000 i sælgerpoint i stedet.
Du ville stadig ende med det samme beløb, men køberen ville sandsynligvis være bedre stillet med pointene i forhold til $5.000-rabatten. Pointene ville komme med et skattefradrag og reducere lånets rente, hvilket ville sænke realkreditlånets samlede renteomkostning.
Forhandling af sælgerbetalte point
Det ville være fantastisk at få point eller lukkeomkostninger betalt af sælgeren, når du køber et hus, da du vil spare en betydelig smule penge; begge parter vil dog helst skille sig af med så få penge som muligt. At bede om sælgerbetalte point eller indrømmelser kan være muligt og værd at bede om afhængigt af boligmarkedet og forhandlingen.
Det første skridt er at afgøre, om du er på et købers marked eller et sælgers marked. Hvis du er på et købers marked, og konkurrencen om at sælge er stor, så har du en større chance for at få sælgeren til at betale. Desuden, hvis husejeren ikke har været i stand til at sælge deres ejendom i et stykke tid, vil de være mere tilbøjelige til at tilbyde point for at lukke handlen.
Et andet punkt at bemærke er, hvor meget du beder om, når du køber huset. For eksempel, hvis huset trænger til nogle reparationer, er det måske ikke klogt at bede sælgeren om at dække disse reparationer og dine point. At beslutte, hvad der er vigtigst, vil være bedre og mindre kompliceret, hvilket gør det mere sandsynligt, at boligejeren vil sælge til dig.
Hvis du arbejder med en ejendomsmægler, kan du spørge dem om ejendomme i samme område, og om de har lukket med sælgerbetalte point, hvilket kan styrke din plads i forhandlingerne.
Eksempel på sælgerbetalte point
Her er et hypotetisk eksempel for at vise, hvordan sælgerbetalte point fungerer. Lad os sige, at en køber ønsker at købe et hjem med en pris på 250.000 USD. Køberen planlægger at lægge en udbetaling på $50.000 eller 20% af købsprisen.
Som følge heraf planlægger køberen at optage et realkreditlån på 200.000 USD, der skal betales i månedlige rater i 30 år til en kurs på 4,50 %. Nedenfor er de økonomiske detaljer for lånet.
TTT
Som vist ovenfor vil køberens månedlige afdrag på realkreditlån være 1.013 USD eksklusiv ejendomsskatter og husforsikring. Ved udgangen af den 30-årige periode ville boligen koste køberen $164.814 i renter.
Sælger beslutter at tilbyde to sælgerbetalte point. Långiveren slår renten ned med 0,25 % for hvert punkt, hvilket betyder, at den nye rente er 4,0 %. Nedenfor er de nye økonomiske detaljer for lånet.
TTT
Køberens månedlige realkreditbetaling ville falde til $955 pr. måned, eksklusive ejendomsskatter og husforsikring. Ved udgangen af den 30-årige periode ville boligen koste køberen $143.739 i renter.
Forudsat at der ikke blev foretaget ekstra betalinger i løbet af lånet, ville køberen spare 21.074 dollars på det tidspunkt, hvor realkreditlånet blev betalt af på 30 år, takket være de sælgerbetalte point.
##Højdepunkter
Sælgere kan tilbyde at betale rabatpoint i en ejendomshandel mod et realkreditlån for at lokke en køber til at forsegle handlen.
Sælgerbetalte point reducerer renten på et realkreditlån i varierende grad afhængig af långiver; normalt sænker køb af et point kursen med 0,25 %.
Afslutningsomkostninger, som sælgerkoncessioner kan bruges til, omfatter oprettelsesgebyrer, forudbetalte ejendomsskatter, advokatsalærer og ejendomsforsikring.
Sælgere kan også betale indrømmelser til dækning af lukkeomkostninger, som kommer med grænser for, hvor meget der kan indskydes afhængigt af lånetype.
Sælgerbetalte point er rabatter eller omkostninger betalt af sælger af fast ejendom eller et andet aktiv på købers vegne.
##Ofte stillede spørgsmål
Hvor meget sænker et point din rente?
Hvert punkt sænker typisk din rente med 0,25%.
Hvilke point udbetales ved lukning?
De mest almindelige point, der betales ved lukning, er pantpoint. Køber betaler gebyrer direkte til långiver på lukketidspunktet for at få en nedsat rente på sit realkreditlån. Point betalt ved lukning kan også betales af sælgeren for at lukke handlen.
Hvorfor ville en sælger betale point?
En sælger ville betale point af forskellige årsager. Hvis boligmarkedet er et købers marked, og det er svært at sælge huset på grund af masser af konkurrence, ville en sælger betale point for at lokke flere købere og lukke en handel. Dette gælder især, hvis sælgeren har brug for pengene fra salget.
Er sælgerbetalte point fradragsberettiget i skat?
Ifølge IRS kan "point betalt af sælgeren af et hjem ikke fratrækkes som en rente på sælgerens afkast, men de er en salgsudgift, der vil reducere mængden af realiseret gevinst."
