Investor's wiki

간접 대출

간접 대출

๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ์ด๋ž€ ๋ฌด์—‡์ž…๋‹ˆ๊นŒ?

๊ธฐ๊ด€ (์ฑ„๋ฌด์˜ ์›๋ž˜ ๋ฐœํ–‰์ธ ๋˜๋Š” ๋ถ€์ฑ„์˜ ํ˜„์žฌ ๋ณด์œ ์ž)์ด ์ฐจ์šฉ์ธ๊ณผ ์ง์ ‘์ ์ธ ๊ด€๊ณ„๊ฐ€ ์—†๋Š” ํ• ๋ถ€ ๋Œ€์ถœ์„ ์˜๋ฏธํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค .

๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ์€ ์ค‘๊ฐœ์ž์˜ ๋„์›€์„ ๋ฐ›์•„ ์ œ3์ž๋ฅผ ํ†ตํ•ด ์–ป์„ ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ์œ ํ†ต ์‹œ์žฅ์—์„œ ๊ฑฐ๋ž˜๋˜๋Š” ๋Œ€์ถœ๋„ ๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ๋กœ ๊ฐ„์ฃผ๋  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

์ฐจ์šฉ์ธ์ด ์ œ3์ž ๊ด€๊ณ„๋ฅผ ํ†ตํ•ด ์ž๊ธˆ์„ ์กฐ๋‹ฌํ•  ์ˆ˜ ์žˆ๋„๋ก ํ•จ์œผ๋กœ์จ ๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ์€ ์ž๊ธˆ ๊ฐ€์šฉ์„ฑ๊ณผ ์œ„ํ—˜ ๊ด€๋ฆฌ๋ฅผ ๊ฐœ์„ ํ•˜๋Š” ๋ฐ ๋„์›€์ด ๋  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ์ข…์ข… ์ง์ ‘ ๋Œ€์ถœ ์ž๊ฒฉ์ด ์—†๋Š” ์‹ ์ฒญ์ž๋“ค์€ ๋Œ€์‹  ๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ์„ ์„ ํƒํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ์€ ์ง์ ‘ ๋Œ€์ถœ๋ณด๋‹ค ๋น„์šฉ์ด ๋” ๋งŽ์ด ๋“œ๋Š” ๊ฒฝํ–ฅ์ด ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ์ฆ‰, ๋” ๋†’์€ ์ด์ž์œจ์„ ์ œ๊ณตํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ์˜ ์ดํ•ด(๋”œ๋Ÿฌ ํŒŒ์ด๋‚ธ์‹ฑ)

์ž๋™์ฐจ๋‚˜ ๋ ˆ์ €์šฉ ์ฐจ๋Ÿ‰๊ณผ ๊ฐ™์ด ๊ณ ์•ก์˜ ํ’ˆ๋ชฉ์„ ์ทจ๊ธ‰ํ•˜๋Š” ๋งŽ์€ ๋Œ€๋ฆฌ์ , ์ƒ์ธ ๋ฐ ์†Œ๋งค์—…์ฒด๋Š” ๋‹ค์–‘ํ•œ ์ œ3์ž ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€๊ณผ ํ˜‘๋ ฅํ•˜์—ฌ ๊ณ ๊ฐ์ด ๊ตฌ๋งค๋ฅผ ์œ„ํ•œ ํ• ๋ถ€ ๊ธˆ์œต์„ ๋ฐ›์„ ์ˆ˜ ์žˆ๋„๋ก ์ง€์›ํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ๋Œ€๋ฆฌ์ ์—๋Š” ๋Œ€๋ฆฌ์ ์˜ ํŒ๋งค๋ฅผ ์ง€์›ํ•˜๋ ค๋Š” ๋‹ค์–‘ํ•œ ๊ธˆ์œต ๊ธฐ๊ด€ ์„ ํฌํ•จํ•˜๋Š” ๋Œ€์ถœ ๋„คํŠธ์›Œํฌ๊ฐ€ ์žˆ๋Š” ๊ฒฝ์šฐ๊ฐ€ ๋งŽ์Šต๋‹ˆ๋‹ค . ์ข…์ข… ์ด๋Ÿฌํ•œ ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€์€ ๋”œ๋Ÿฌ์™€์˜ ๋„คํŠธ์›Œํฌ ๊ด€๊ณ„๋กœ ์ธํ•ด ๋” ๋„“์€ ๋ฒ”์œ„์˜ ๋Œ€์ถœ์„ ์Šน์ธํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ ๊ณผ์ •์—์„œ ์ฐจ์šฉ์ธ์€ ๋Œ€๋ฆฌ์ ์„ ํ†ตํ•ด ์‹ ์šฉ ์‹ ์ฒญ์„œ๋ฅผ ์ œ์ถœํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ๊ทธ๋Ÿฐ ๋‹ค์Œ ์‹ ์ฒญ์„œ๊ฐ€ ๋Œ€๋ฆฌ์ ์˜ ๊ธˆ์œต ๋„คํŠธ์›Œํฌ๋กœ ์ „์†ก๋˜์–ด ์ฐจ์šฉ์ธ์ด ์—ฌ๋Ÿฌ ์ œ์•ˆ์„ ๋ฐ›์„ ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๊ทธ๋Ÿฐ ๋‹ค์Œ ์ฐจ์šฉ์ธ์€ ์ž์‹ ์˜ ์ƒํ™ฉ์— ๊ฐ€์žฅ ์ ํ•ฉํ•œ ๋Œ€์ถœ์„ ์„ ํƒํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋Œ€๋ฆฌ์ ์€ ๋˜ํ•œ ๊ณ ๊ฐ์ด ์ž๊ธˆ ์กฐ๋‹ฌ์„ ๋ฐ›์„ ์ˆ˜ ์žˆ๋„๋ก ์ง€์›ํ•˜์—ฌ ํŒ๋งค๋ฅผ ํ•œ๋‹ค๋Š” ์ ์—์„œ ์ด์ต์„ ์–ป์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋”œ๋Ÿฌ์˜ ์ด์ž์œจ์€ ์‹ ์šฉ ์กฐํ•ฉ์ด๋‚˜ ์€ํ–‰๋ณด๋‹ค ๋†’์„ ๊ฐ€๋Šฅ์„ฑ์ด ๋†’๊ธฐ ๋•Œ๋ฌธ์— ๊ตฌ๋งค์ž๋Š” ๋”œ๋Ÿฌ๋ฅผ ํ†ตํ•ด ์ฐจ๋ฅผ ์œต์žํ•˜๊ธฐ๋กœ ๋™์˜ํ•˜๊ธฐ ์ „์— ํ•ญ์ƒ ๋‹ค๋ฅธ ์œต์ž ์˜ต์…˜์„ ํ™•์ธํ•˜๋Š” ๊ฒƒ์ด ๊ฐ€์žฅ ์ข‹์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

์ด๋Ÿฌํ•œ ์ข…๋ฅ˜์˜ ๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ์€ ์ข…์ข… "๋”œ๋Ÿฌ ํŒŒ์ด๋‚ธ์‹ฑ"์œผ๋กœ ์•Œ๋ ค์ ธ ์žˆ์ง€๋งŒ ์‹ค์ œ๋กœ ๋Œ€์ถœ์„ ์Šน์ธํ•˜๊ณ (์ฐจ์šฉ์ธ์˜ ์‹ ์šฉ ํ”„๋กœํ•„ ์— ๋”ฐ๋ผ ) ๋Œ€์ถœ ์กฐ๊ฑด๊ณผ ์š”์œจ์„ ์„ค์ •ํ•˜๊ณ  ์ง€๋ถˆ๊ธˆ์„ ์ง•์ˆ˜ํ•˜๋Š” ๊ฒƒ์€ ๋”œ๋Ÿฌ์˜ ๋„คํŠธ์›Œํฌ ๊ธˆ์œต ๊ธฐ๊ด€์ž…๋‹ˆ๋‹ค.

๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ์€ ๋”œ๋Ÿฌ๋‚˜ ์†Œ๋งค์ƒ์„ ํ†ตํ•ด ์ œ๊ณต๋˜์ง€๋งŒ ์†Œ๋น„์ž๋Š” ์‹ค์ œ๋กœ ๋ณ„๋„์˜ ๊ธˆ์œต ๊ธฐ๊ด€์—์„œ ๋Œ€์ถœ์„ ๋ฐ›์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ์˜ ์ž‘๋™ ์›๋ฆฌ(2์ฐจ ์‹œ์žฅ)

๋Œ€์ถœ์„ ๋ณด์œ ํ•˜๊ณ  ์žˆ๋Š” ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€์—์„œ ์ง์ ‘ ๋ฐœ์ƒํ•˜์ง€ ์•Š์€ ๋Œ€์ถœ์€ ๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ๋กœ ๊ฐ„์ฃผ๋  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€์ด ๋Œ€์ถœ์„ ํŒ๋งคํ•˜๋ฉด ๋” ์ด์ƒ ๋Œ€์ถœ์— ๋Œ€ํ•ด ์ฑ…์ž„์„ ์ง€์ง€ ์•Š๊ฑฐ๋‚˜ ๋Œ€์ถœ๋กœ๋ถ€ํ„ฐ ์ด์ž ์ˆ˜์ž…์„ ๋ฐ›์ง€ ์•Š์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋Œ€์‹ , ๋ชจ๋“  ๊ฒƒ์ด ๋Œ€์ถœ ๊ด€๋ฆฌ์˜ ์ฑ…์ž„์„ ์ง€๊ณ  ์ƒํ™˜๊ธˆ์„ ์ง•์ˆ˜ํ•˜๋Š” ์ƒˆ ์†Œ์œ ์ž์—๊ฒŒ ์ด์ „๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

๋ชจ๋“  ๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ ๊ณ„์•ฝ์„ ๋งค์šฐ ์ฃผ์˜ ๊นŠ๊ฒŒ ์ฝ์œผ์‹ญ์‹œ์˜ค. ๋”œ๋Ÿฌ๊ฐ€ ๊ตฌ๋งค์ž๊ฐ€ ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€์— ์„œ๋ช…ํ•œ ๋Œ€์ถœ์„ ํŒ๋งคํ•  ์ˆ˜ ์—†๋Š” ๊ฒฝ์šฐ ์ง€์ •๋œ ๊ธฐ๊ฐ„ ๋‚ด์— ๊ณ„์•ฝ์„ ์ทจ์†Œํ•˜๊ณ  ๊ตฌ๋งค์ž์—๊ฒŒ ์ž๋™์ฐจ๋ฅผ ๋ฐ˜ํ™˜ํ•˜๋„๋ก ์š”๊ตฌํ•  ๊ถŒ๋ฆฌ๊ฐ€ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๊ทธ๋Ÿฌ๋ฉด ๊ตฌ๋งค์ž๋Š” ๋ณด์ƒ ํŒ๋งค๊ฐ€ ๊ด€๋ จ๋œ ๊ฒฝ์šฐ ๊ณ„์•ฝ๊ธˆ๊ณผ ๋ณด์ƒ ํŒ๋งค(๋˜๋Š” ๋ณด์ƒ ํŒ๋งค ๊ฐ€์น˜)๋ฅผ ๋˜๋Œ๋ ค ๋ฐ›์„ ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ์ด ์ƒํ™ฉ์—์„œ ๋”œ๋Ÿฌ๋Š” ์ž๋™์ฐจ ๊ตฌ๋งค์ž์—๊ฒŒ ๋œ ์œ ๋ฆฌํ•œ ์กฐ๊ฑด์œผ๋กœ ๋‹ค๋ฅธ ๊ณ„์•ฝ์— ์„œ๋ช…ํ•˜๋„๋ก ์••๋ ฅ์„ ๊ฐ€ํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์ง€๋งŒ ๊ตฌ๋งค์ž๋Š” ์„œ๋ช…ํ•  ํ•„์š”๊ฐ€ ์—†์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ ์‚ฌ๋ก€

์ž๋™์ฐจ ๋Œ€๋ฆฌ์ ์€ ๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ๊ณผ ๊ด€๋ จ๋œ ๊ฐ€์žฅ ์ผ๋ฐ˜์ ์ธ ๋น„์ฆˆ๋‹ˆ์Šค ์ค‘ ํ•˜๋‚˜์ž…๋‹ˆ๋‹ค. ์‹ค์ œ๋กœ ์ผ๋ถ€ ๋‹น๊ตญ์—์„œ๋Š” ๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ์„ ์ž๋™์ฐจ ๋Œ€์ถœ์˜ ์ผ์ข…์ด๋ผ๊ณ  ๋ถ€๋ฅด๊ธฐ๋„ ํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

๋งŽ์€ ์†Œ๋น„์ž๋“ค์ด ํ˜„์žฅ์—์„œ ์‹ ์ฒญํ•  ์ˆ˜ ์žˆ๊ณ  ์ œ์•ˆ์„ ์‰ฝ๊ฒŒ ๋น„๊ตํ•  ์ˆ˜ ์žˆ๋Š” ํŽธ์˜๋ฅผ ์œ„ํ•ด ๋”œ๋Ÿฌ ๊ธˆ์œต ๋Œ€์ถœ์„ ์‚ฌ์šฉํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ๋‹จ์ ์€ ์€ํ–‰์ด๋‚˜ ์‹ ์šฉ ์กฐํ•ฉ์—์„œ ์ง์ ‘ ์ž๋™์ฐจ ๋Œ€์ถœ์„ ๋ฐ›๋Š” ๊ฒƒ์ด ๊ตฌ๋งค์ž๊ฐ€ ํ˜‘์ƒ์— ๋” ๋งŽ์€ ์˜ํ–ฅ๋ ฅ์„ ํ–‰์‚ฌํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์„ ๋ฟ๋งŒ ์•„๋‹ˆ๋ผ ๋”œ๋Ÿฌ ์‚ฌ์ด์—์„œ ์ž์œ ๋กญ๊ฒŒ ์‡ผํ•‘ํ•  ์ˆ˜ ์žˆ๋‹ค๋Š” ์ ์ž…๋‹ˆ๋‹ค. ๊ทธ๋ฆฌ๊ณ  ๊ธˆ๋ฆฌ๊ฐ€ ๋” ์ข‹์„ ์ˆ˜๋„ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๊ทธ๋Ÿฌ๋‚˜ ๊ตฌ๋งค์ž๊ฐ€ ์‹ ์šฉ ๊ธฐ๋ก์ด ์ข‹์ง€ ์•Š๊ฑฐ๋‚˜ ์‹ ์šฉ ์ ์ˆ˜๊ฐ€ ๋‚ฎ์œผ๋ฉด ๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ์ด ์ตœ์„ ์˜ ์„ ํƒ์ด ๋  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

๋Œ€์ถœ์€ ์œ ํ†ต ์‹œ์žฅ์—์„œ๋„ ํ™œ๋ฐœํ•˜๊ฒŒ ๊ฑฐ๋ž˜๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ํŠนํžˆ ๊ฐœ๋ณ„ ๋Œ€์ถœ์ด ์•„๋‹Œ ๊ฒฐํ•ฉ๋œ ๋Œ€์ถœ ํ’€์ž…๋‹ˆ๋‹ค. ์ข…์ข… ์€ํ–‰์ด๋‚˜ ์‹ ์šฉ ์กฐํ•ฉ์€ ์†Œ๋น„์ž ๋Œ€์ถœ์ด๋‚˜ ๋ชจ๊ธฐ์ง€๋ฅผ ํŒ๋งคํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ๊ทธ๋ ‡๊ฒŒ ํ•จ์œผ๋กœ์จ ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€์€ ์ƒˆ๋กœ์šด ์ž๋ณธ์„ ํ™•๋ณดํ•˜๊ณ  ๊ด€๋ฆฌ ๋น„์šฉ์„ ์ค„์ด๋ฉฐ ์œ„ํ—˜ ์ˆ˜์ค€์„ ๊ด€๋ฆฌํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

์˜ˆ๋ฅผ ๋“ค์–ด ์ฃผํƒ ๋Œ€์ถœ ์‹œ์žฅ์—์„œ Federal National Mortgage Association(Fannie Mae)๊ณผ Federal Home Loan Mortgage Corp(Freddie Mac) ์€ ๋Œ€์ถœ ํ”„๋กœ๊ทธ๋žจ์„ ํ†ตํ•ด ๋ชจ๊ธฐ์ง€ 2์ฐจ ๊ฑฐ๋ž˜๋ฅผ ์ง€์›ํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ์ •๋ถ€๊ฐ€ ํ›„์›ํ•˜๋Š” ์ด ๋‘ ๊ธฐ์—…์€ ๋Œ€์ถœ ์‹œ์žฅ์—์„œ ์œ ๋™์„ฑ์„ ์ด‰์ง„ํ•˜๊ณ  ์ž๊ธˆ ๊ฐ€์šฉ์„ฑ์„ ๋†’์ด๊ธฐ ์œ„ํ•ด ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€์œผ๋กœ๋ถ€ํ„ฐ ์ฃผํƒ ๋‹ด๋ณด ๋Œ€์ถœ์„ ๊ตฌ๋งคํ•˜๊ณ  ํฌ์žฅํ•œ ๋‹ค์Œ ๋‹ค์‹œ ํŒ๋งคํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

ํ•˜์ด๋ผ์ดํŠธ

  • ๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ์€ ์ข…์ข… ์ž๋™์ฐจ ์‚ฐ์—…์—์„œ ์‚ฌ์šฉ๋˜๋ฉฐ ๋”œ๋Ÿฌ๋Š” ๊ตฌ๋งค์ž๊ฐ€ ๊ธˆ์œต ๊ธฐ๊ด€ ๋ฐ ๊ธฐํƒ€ ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€์˜ ๋„คํŠธ์›Œํฌ๋ฅผ ํ†ตํ•ด ์ž๊ธˆ์„ ์กฐ๋‹ฌํ•  ์ˆ˜ ์žˆ๋„๋ก ๋•์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

  • ๊ฐ„์ ‘ ๋Œ€์ถœ์€ ์ผ๋ฐ˜์ ์œผ๋กœ ์ง์ ‘ ๋Œ€์ถœ๋ณด๋‹ค ๋” ๋น„์Œ‰๋‹ˆ๋‹ค. ๋‹ค๋ฅธ ๋ฐฉ๋ฒ•์œผ๋กœ๋Š” ๋Œ€์ถœ ์ž๊ฒฉ์ด ์—†๋Š” ์ฐจ์šฉ์ธ์ด ์ž์ฃผ ์‚ฌ์šฉํ•˜๊ธฐ ๋•Œ๋ฌธ์ž…๋‹ˆ๋‹ค.

  • ๊ฐ„์ ‘๋Œ€์ถœ์˜ ๊ฒฝ์šฐ ์ค‘๊ฐœ์ž๊ฐ€ ์ฃผ์„ ํ•œ ์ œ3์ž๋กœ๋ถ€ํ„ฐ ๋Œ€์ถœ์„ ๋ฐ›์€ ์ฐจ์šฉ์ธ๊ณผ ๋Œ€์ถœ๊ธฐ๊ด€์ด ์ง์ ‘์ ์ธ ๊ด€๊ณ„๊ฐ€ ์—†์Šต๋‹ˆ๋‹ค.