레피 버블
๋ ํผ ๋ฒ๋ธ์ด๋?
๋ฆฌํ์ด ๋ฒ๋ธ์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ๊ธฐ์กด ๋ถ์ฑ๋ฅผ ๋๋ ์ฌ์ต์ํ์ฌ ๋ ์ ๋ฆฌํ ์กฐ๊ฑด์ ์๋ก์ด ๋ถ์ฑ๋ก ๋์ฒดํ๋ ๊ธฐ๊ฐ์ ๋งํฉ๋๋ค. ("Refi"๋ " refinance "์ ์ค์๋ง์ ๋๋ค . ์ฌ์ต์์ ์ผ๋ฐ์ ์ธ ๋๊ธฐ๋ ๋ ์ ๋ฆฌํ ๋ฎ์ ๊ธ๋ฆฌ๋ฅผ ์ด์ฉํ๋ ๊ฒ์ ๋๋ค.) ์ด๋ ๋์ถ ์ ์ฉ์ ์ ํ์ฅ์ด ์๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์ด ๋ถ์ฑ ๊ท๋ชจ์ ๊ฑฐํ์ ์ผ์ผํต๋๋ค. ์ฐจ์ฉ์ ๋ ๋ฒ๋ฆฌ์ง์ ์ฆ๊ฐ ๋๋ ์ฐจ์ฉ์ ์๋ณธ์ ๊ฐ์.
์ฃผํ๊ณผ ๊ฐ์ ์์ฐ์ ๊ฐ๊ฒฉ์ด ํฌ๊ฒ ์์นํ๊ณ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ๋ ๋ง์ ๊ธ์ก์ ์ ๋์ถ์ ๋ฐ์ ์ฃผํ ์์ฐ์ ์ ๊ทผํ๊ธฐ๋ฅผ ์ํ๋ ๊ฒฝ์ฐ์๋ ๋ ํผ ๊ฑฐํ์ด ๋ฐ์ํ ์ ์์ต๋๋ค.
๋ฆฌํผ ๋ฒ๋ธ ์ดํดํ๊ธฐ
๊ธฐ์ ๋์ถ๊ณผ ๊ฐ์ธ ๋์ถ ๋ชจ๋ ์ฌ์ต์๊ฐ ๊ฐ๋ฅํ์ง๋ง ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ์ฌ์ต์ ์ฆ๊ฐ๋ก ์ธํด ์ฌ์ต์ ๊ฑฐํ์ด ๋ฐ์ํฉ๋๋ค. ๋ ๊ฐ์ง ๊ธฐ๋ณธ ๋ฐฉ๋ฒ์ด ์์ต๋๋ค. ์ฌ์ต์: ๋น์จ ๋ฐ ๊ธฐ๊ฐ ์ฌ์ต์์ ํ๊ธ ์ธ์ถ ์ฌ์ต์. ๊ธฐ์กด์ ์ด์์จ ๋ฐ ๊ธฐ๊ฐ ์ฌ์ต์๋ฅผ ํตํด ์ ๋์ถ ๊ธ์ก์ ์ด์ ๋์ถ์ ์ํ์ก(์์๋ฃ, ์ธ๊ธ ๋ฐ ๊ธฐํ ๊ฑฐ๋ ๋น์ฉ ํฌํจ)๋ง ํฌํจํฉ๋๋ค. ์ด๋ฅผ ํตํด ์ฐจ์ฉ์ธ์ ๋ ๋ฎ์ ์ด์์จ์ ํํ์ ๋ฐ์ ์ ์์ต๋๋ค. ํ๊ธ ์ธ์ถ ์ฌ์ต์๋ฅผ ํตํด ์๋ก์ด ์ฐจ์ ๊ธ์ก์๋ ์ถ๊ฐ ์๊ธ์ด ํฌํจ๋ฉ๋๋ค. ํ๊ธ ์ธ์ถ ๋ฆฌํ์ด๋ธ์ฑ์ ๋ฆฌํ์ด ๋ฒ๋ธ์ ๋ง๋ค ๊ฐ๋ฅ์ฑ์ด ๋ ํฝ๋๋ค.
๊ฐ๋ณ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ฐจ์ฉ์ธ์ ๊ฒฝ์ฐ ํ๊ธ ์ํ ์ฌ์ต์๋ ์ง์ ์ถ์ ๋ ์์ฐ์ ์ผ๋ถ๋ฅผ ์ฒญ์ฐํ๊ธฐ ์ํด ์ถ๊ฐ ๋ถ์ฑ๋ฅผ ์ง๋ ๊ฒ์ ์๋ฏธํฉ๋๋ค. ๊ฒฐ๊ณผ์ ์ผ๋ก ๋ ๋ฒ๋ฆฌ์ง๊ฐ ๋ ๋์ ์์น์ ์๊ฒ ๋ฉ๋๋ค. ๋ง์ ์์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ํ๊ธํ ์ฌ์ต์ ๋์ถ์ ๋ฐ์ ๋, ๊ทธ ๊ฒฐ๊ณผ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๋ถ์ฑ ๊ท๋ชจ๊ฐ ์ฆ๊ฐํ๊ณ ์๊ธฐ ์๋ณธ์ด ๊ฐ์ํ๋ฉฐ ๋ถ์ฑ ๋น์จ์ด ์ฆ๊ฐํฉ๋๋ค. ๊ถ๊ทน์ ์ผ๋ก ์ด๋ฌํ ๋ถ์ฑ์ ๋ ๋ฒ๋ฆฌ์ง์ ์ถ์ ์ ์ ์ฉ ๊ฑฐํ์ ๊ตฌ์ฑํ ์ ์์ต๋๋ค.
์ง๊ฐ ์์น, ๊ธ๋ฆฌ ํ๋ฝ, ๋ฆฌํ์ด๋ธ์ฑ์ ๋ํ ๋น์ฉ ๋๋ ์๊ตฌ ์ฌํญ ๊ฐ์๋ ๋ชจ๋ ๋ฆฌํ์ด ๋ฒ๋ธ์ ํ์ฐ์ํค๋ ์์ธ์ด ๋ ์ ์์ต๋๋ค. ์ด๋ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๊ฒฝ์ ์ ๊ธ์ ์ ์ธ ์กฐ๊ฑด์ผ๋ก ๊ฐ์ฃผ๋ฉ๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ์์ฅ์ ๋ ๋ฒ๋ฆฌ์ง ์ฆ๊ฐ๋ ์์คํ ์ํ์ ์ฆ๊ฐ์ ์ ์ฉ๋๊ฐ ๋ฎ์ ์ฐจ์ฉ์์ ๋ํ ๊ณผ๋ํ ์ ์ฉ ํ์ฅ์ ์๋ฏธํ ์๋ ์์ต๋๋ค. ๋์ค์ ๊ธ๋ฆฌ๊ฐ ์ค๋ฅด๋ฉด(ํนํ ๊ธฐ์ด ์์ฐ ๊ฐ๊ฒฉ์ด ํ๋ฝํ ๋) ์ด ๊ฑฐํ์ด ํฐ์ ธ ๊ณผ๋ํ ์ฑ๋ฌด ๋ถ์ดํ๊ณผ ์๊ฐ, ๊ธ์ต ๋ถ๋ฌธ์ ์ผ๋ฐ์ ์ธ ์คํธ๋ ์ค, ์ ์ฉ ์์ฅ, ๋ถ์ค ๋์ถ ๊ธฐ๋ฐ ํ์์ํ, ์ฌ์ง์ด ์ผ๋ฐ ๋ฌธ์ ๊ฐ ์ถฉ๋ถํ ์ฌ๊ฐํ ๊ฒฝ์ฐ ๊ฒฝ์ ์นจ์ฒด.
์ฃผํ๊ณผ ๊ฐ์ด ์๋์ ์ผ๋ก ๋น์ ๋์ ์ธ ๊ณ ์ ์์ฐ ์์ฅ์ ๋ฆฌํผ ๋ฒ๋ธ์ ๋ ๋ฒ๋ฆฌ์ง๊ฐ ๋์ ์ฃผํ ์์ ์๊ฐ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ์์ ์ ํฌ์ง์ ์ ์ ์ง์ ์ผ๋ก ๋๋ ๋ฒ๋ฆฌ์งํ ์ ์๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ํนํ ์ํํฉ๋๋ค. 2000๋ ๋ ์ค๋ฐ์ ๊ฑธ์ณ ์ง๊ฐ์ด ์์นํ์ ๋ ์ฃผํ ์์ ์๋ ๋ฆฌํ์ด๋ธ์ฑ์ ํตํด ๊พธ์คํ ๋ ๋ง์ ๋ ๋ฒ๋ฆฌ์ง๋ฅผ ๋ฐ์ ์ ์์์ต๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ๊ทธ๋ค์ ๋๋ ๋ฒ๋ฆฌ์ง์ ํ ์ ์์์ต๋๋ค(์ฃผํ ๊ฐ๊ฒฉ์ด ํ๋ฝํ๊ธฐ ์์ํ ํ ๋ํดํธ๋ฅผ ์ ์ธํ๊ณ ). ์ฃผํ ๋ถ ๋์ ํ๊ธํ ์ฌ์ต์๋ฅผ ํตํด ๋์ ๋ ์ฃผํ ๋ถ์ฑ์ ๋์นซ ํจ๊ณผ๋ ๊ฐ๊ฒฉ์ด ํ๋ฝํ ๋ ์ฐจ์ ํ ์ ์๋ ์ํธ ๋ฅ๋ ฅ์ด ์์๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ๋ถํฉ์ ์ฌ๊ฐ์ฑ์ ํ๋ํ๋ ๋ฐ ๋์์ด ๋์์ต๋๋ค.
NBER(National Bureau of Economic Research)์ ์ฐ๊ตฌ์๋ค์ 2000๋ ๋ ์ฃผํ ๋ถ(๋ฐ ์ด์ ๋ฐ๋ฅธ ๊ธ์ต ์๊ธฐ) ๋์ ๋ฐ์ํ ๋ฆฌํผ ๋ฒ๋ธ๋ก ์ธํ ๊ฒฝ์ ์ ํผํด๊ฐ 1์กฐ 2์ฒ์ต ๋ฌ๋ฌ์ ์ด๋ฅผ ๊ฒ์ผ๋ก ์ถ์ ํ์ต๋๋ค. ์ฐ์ค์ ๊ฒฝ์ ํ์ ์คํฐ๋ธ ๋ผ์ฐํผ(Steven Laufer)๋ LA ์ฃผํ ์์ฅ์์ ์ฃผํ ๋ถ๊ดด ๊ธฐ๊ฐ ๋์ ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ ๋ถ์ดํ์ 30%๊ฐ ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ์ ํ๊ธ ์ธ์ถ ๋ฆฌํผ ๋ฒ๋ธ์ ํตํ ์ฃผํ ์์ ์์ ๊ณผ๋ํ ๋ ๋ฒ๋ฆฌ์ง์ ์ง๋ถ ์ถ์ถ์ ์ง์ ๊ธฐ์ธํ ์ ์๋ค๋ ์ฌ์ค์ ๋ฐ๊ฒฌํ์ต๋๋ค.
๊ธ๋ฆฌ์ Refi ๊ฑฐํ
์ฐจ์ ์๊ธ์ ์ง์์ ์ธ ๋น์ฉ์ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด ๋ถ๊ณผํ๊ณ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์ง๋ถํ๋ ์ด์์จ ์ ๋๋ค. ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๊ฒฝ์ ์์ ์ด์์จ์ด ํ๋ฝํ๊ณ ์๋ค๋ฉด ์ฐจ์ฉ์ธ์ ํ์ฌ ์ด์์จ์ด ๋์ถ์ ๋ฐ์์ ๋๋ณด๋ค ํจ์ฌ ๋ฎ๋ค๋ ๊ฒ์ ์๊ฒ ๋ ๊ฒ์ ๋๋ค. ์ด ๊ฒฝ์ฐ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด๊ณผ ํ๋ ฅํ์ฌ ๋ถ์ฑ๋ฅผ ์ฌ์ต์ ํจ์ผ๋ก์จ ๋์ถ ์ด์์จ์ ๋ฎ์ถ ์ ์์ต๋๋ค . ์ผ๋ฐ์ ์ธ ์ฌ์ต์์์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ๋ ๋์ ๋์ถ ์กฐ๊ฑด(๋ณดํต ๋ ๋ฎ์ ์ด์์จ)์ ์ ๊ณตํ๋ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ์ฐพ์ต๋๋ค. ๊ทธ๋ฐ ๋ค์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ์ด์ ๋์ถ์ ์ํํ๋ ๋ฐ ์ฌ์ฉ๋๋ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด๊ณผ ํจ๊ป ์ ๋์ถ์ ๋ฐ์ ๋ค์ ์กฐ๊ฑด์ ๋ฐ๋ผ ์ ๋์ถ์ ์ํํฉ๋๋ค.
์๋ฅผ ๋ค์ด, Tom์ด 10๋ ์ ์ 7.5%์ ์ด์์จ์ ๋ถ๊ณผํ๋ ๊ฐ์์ 30๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋์ถ์ ๋ฐ์๋ค๊ณ ๊ฐ์ ํฉ๋๋ค. ์ดํ ๊ฒฝ์ ๋ ์นจ์ฒด ์ ๋น ์ก๊ณ ์ค์ ์ํ ์ ์ง์ถ๊ณผ ๊ฒฝ์ ์ฑ์ฅ์ ์ด์งํ๊ธฐ ์ํ ์กฐ์น๋ฅผ ์ทจํ์ต๋๋ค. ์ด๋ก ์ธํด ๊ธ๋ฆฌ๊ฐ ๋ฎ์์ก์ต๋๋ค. ๊ฐ์์ 20๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ด์์จ์ ํ์ฌ 3.5%์ ๋๋ค. Tom์ ์์ ์ ๋์ถ์ ์ฌ์ต์ํ์ฌ ๋ ๋ฎ์ 3.5% ์ด์์จ๋ก ๋์ผํ ๊ธ์ก์ ๋ํด ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ก์ ์ํํ ์ ์์ต๋๋ค.
๋ฆฌํผ ๊ฑฐํ์ ์ฌ๋ฌ ์์ธ์ ์ํฅ์ ๋ฐ๋ ๊ฒฝ์ ์ ์ผ๋ฐ์ ์ธ ๊ธ๋ฆฌ ์ถ์ธ๋ฅผ ์ถ์ ํฉ๋๋ค. ์ด์์จ์ด ์์นํ๋ฉด ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์๋ ๋์ถ๋ณด๋ค ๋ ๋์ ์ด์์จ๋ก ์๋ก์ด ๋์ถ์ ๋ฐ๊ฒ ๋์ด ๋ ๋ง์ ๋น์ฉ์ด ๋ค๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์ฌ์ต์๋ ๋งค๋ ฅ์ ์ด์ง ์์ต๋๋ค.
๊ทธ๋ฌ๋ ๊ธ๋ฆฌ๊ฐ ํ๋ฝํจ์ ๋ฐ๋ผ ์ฌ์ต์๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์๊ฒ ๋งค๋ ฅ์ ์ธ ์ต์ ์ด ๋๊ณ ์ฌ์ต์ ๊ฑฐํ์ด ๋ฐ์ํฉ๋๋ค. ์ด ์๋๋ฆฌ์ค๋ 1998๋ ๋ง๊ณผ 1999๋ ์ด์ ๋ฏธ๊ตญ์ ์ด์์จ์ด ๋จ์ด์ง๊ณ ๋ง์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์ฌ์ต์๋ฅผ ๋ฐ์์ ๋ฐ๋ผ ์คํ๋์์ต๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ 1999๋ ์คํ๋ฐ์ ๊ธ๋ฆฌ๊ฐ ์ธ์๋๋ฉด์ ์ฌ์ต์๋ 80% ์ด์ ๊ฐ์ํ์ต๋๋ค.
ํ์ด๋ผ์ดํธ
Refi ๊ฑฐํ์ ๊ธ์ต ๋ถ๋ฌธ๊ณผ ์ ์ฒด ๊ฒฝ์ ์ ๋ํ ์์คํ ์ํ์ ์ฆ๊ฐ์ํฌ ์ ์์ต๋๋ค.
๋ฆฌํ์ด ๋ฒ๋ธ์ ๋ฆฌํ์ด๋ธ์ฑ ๋์ถ, ํนํ ํ๊ธ ๋ฆฌํ์ด(cash-out refi)์ ํํ๋ก ์ ์ฉ์ด ๊ณผ๋ํ๊ฒ ํฝ์ฐฝํ๋ ๊ฒ์ ๋๋ค.
์ ๊ธ๋ฆฌ, refi๋ฅผ ์ฅ๋ คํ๋ ๊ธ์ต ๋ฐ ๊ท์ ํ์ , ์์ฐ ๊ฐ์น ์์น์ ๋ชจ๋ refi ๊ฑฐํ์ ๋ฐ์ ์ํค๋ ๋ฐ ๊ธฐ์ฌํ ์ ์์ต๋๋ค.