레피 버블

레피 버블이란?

리파이 버블은 차용인이 기존 부채를 대량 재융자하여 더 유리한 조건의 새로운 부채로 대체하는 기간을 말합니다. ("Refi"는 " refinance "의 줄임말입니다 . 재융자의 일반적인 동기는 더 유리한 낮은 금리를 이용하는 것입니다.) 이는 대출 신용의 순 확장이 있기 때문에 총 부채 규모에 거품을 일으킵니다. 차용자 레버리지의 증가 또는 차용자 자본의 감소.

주택과 같은 자산의 가격이 크게 상승하고 차용인이 더 많은 금액의 새 대출을 받아 주택 자산에 접근하기를 원하는 경우에도 레피 거품이 발생할 수 있습니다.

리피 버블 이해하기

기업 대출과 개인 대출 모두 재융자가 가능하지만 일반적으로 모기지론의 재융자 증가로 인해 재융자 거품이 발생합니다. 두 가지 기본 방법이 있습니다. 재융자: 비율 및 기간 재융자와 현금 인출 재융자. 기존의 이자율 및 기간 재융자를 통해 새 대출 금액은 이전 대출의 상환액(수수료, 세금 및 기타 거래 비용 포함)만 포함합니다. 이를 통해 차용인은 더 낮은 이자율의 혜택을 받을 수 있습니다. 현금 인출 재융자를 통해 새로운 차입 금액에는 추가 자금이 포함됩니다. 현금 인출 리파이낸싱은 리파이 버블을 만들 가능성이 더 큽니다.

개별 모기지 차용인의 경우 현금 상환 재융자는 집에 축적된 자산의 일부를 청산하기 위해 추가 부채를 지는 것을 의미합니다. 결과적으로 레버리지가 더 높은 위치에 있게 됩니다. 많은 수의 차용인이 현금화 재융자 대출을 받을 때, 그 결과 일반적으로 부채 규모가 증가하고 자기 자본이 감소하며 부채 비율이 증가합니다. 궁극적으로 이러한 부채와 레버리지의 축적은 신용 거품을 구성할 수 있습니다.

집값 상승, 금리 하락, 리파이낸싱에 대한 비용 또는 요구 사항 감소는 모두 리파이 버블을 확산시키는 요인이 될 수 있습니다. 이는 일반적으로 경제에 긍정적인 조건으로 간주됩니다. 그러나 시장의 레버리지 증가는 시스템 위험의 증가와 신용도가 낮은 차용자에 대한 과도한 신용 확장을 의미할 수도 있습니다. 나중에 금리가 오르면(특히 기초 자산 가격이 하락할 때) 이 거품이 터져 과도한 채무 불이행과 상각, 금융 부문의 일반적인 스트레스, 신용 시장, 부실 대출 기반 파생상품, 심지어 일반 문제가 충분히 심각한 경우 경제 침체.

주택과 같이 상대적으로 비유동적인 고정 자산 시장의 리피 버블은 레버리지가 높은 주택 소유자가 일반적으로 자신의 포지션을 점진적으로 디레버리지할 수 없기 때문에 특히 위험합니다. 2000년대 중반에 걸쳐 집값이 상승했을 때 주택 소유자는 리파이낸싱을 통해 꾸준히 더 많은 레버리지를 받을 수 있었습니다. 그러나 그들은 디레버리징을 할 수 없었습니다(주택 가격이 하락하기 시작한 후 디폴트를 제외하고). 주택 붐 동안 현금화 재융자를 통해 누적된 주택 부채의 래칫 효과는 가격이 하락할 때 차입할 수 있는 상호 능력이 없었기 때문에 불황의 심각성을 확대하는 데 도움이 되었습니다.

NBER(National Bureau of Economic Research)의 연구원들은 2000년대 주택 붐(및 이에 따른 금융 위기) 동안 발생한 리피 버블로 인한 경제적 피해가 1조 2천억 달러에 이를 것으로 추정했습니다. 연준의 경제학자 스티븐 라우퍼(Steven Laufer)는 LA 주택 시장에서 주택 붕괴 기간 동안 주택 담보 대출 불이행의 30%가 주택 담보 대출의 현금 인출 리피 버블을 통한 주택 소유자의 과도한 레버리지와 지분 추출에 직접 기인할 수 있다는 사실을 발견했습니다.

금리와 Refi 거품

차입 자금의 지속적인 비용은 대출 기관이 부과하고 차용인이 지불하는 이자율 입니다. 일반적으로 경제에서 이자율이 하락하고 있다면 차용인은 현재 이자율이 대출을 받았을 때보다 훨씬 낮다는 것을 알게 될 것입니다. 이 경우 차용인은 대출 기관과 협력하여 부채를 재융자 함으로써 대출 이자율을 낮출 수 있습니다 . 일반적인 재융자에서 차용인은 더 나은 대출 조건(보통 더 낮은 이자율)을 제공하는 대출 기관을 찾습니다. 그런 다음 차용인은 이전 대출을 상환하는 데 사용되는 대출 기관과 함께 새 대출을 받은 다음 조건에 따라 새 대출을 상환합니다.

예를 들어, Tom이 10년 전에 7.5%의 이자율을 부과하는 가상의 30년 모기지 대출을 받았다고 가정합니다. 이후 경제는 침체 에 빠졌고 중앙 은행 은 지출과 경제 성장을 촉진하기 위한 조치를 취했습니다. 이로 인해 금리가 낮아졌습니다. 가상의 20년 모기지 이자율은 현재 3.5%입니다. Tom은 자신의 대출을 재융자하여 더 낮은 3.5% 이자율로 동일한 금액에 대해 새 모기지로 원래 모기지 잔액을 상환할 수 있습니다.

리피 거품은 여러 요인의 영향을 받는 경제의 일반적인 금리 추세를 추적합니다. 이자율이 상승하면 차용인이 원래 대출보다 더 높은 이자율로 새로운 대출을 받게 되어 더 많은 비용이 들기 때문에 재융자는 매력적이지 않습니다.

그러나 금리가 하락함에 따라 재융자는 차용인에게 매력적인 옵션이 되고 재융자 거품이 발생합니다. 이 시나리오는 1998년 말과 1999년 초에 미국의 이자율이 떨어지고 많은 모기지 차용인이 재융자를 받음에 따라 실행되었습니다. 그러나 1999년 중후반에 금리가 인상되면서 재융자는 80% 이상 감소했습니다.

하이라이트

• Refi 거품은 금융 부문과 전체 경제에 대한 시스템 위험을 증가시킬 수 있습니다.

• 리파이 버블은 리파이낸싱 대출, 특히 현금 리파이(cash-out refi)의 형태로 신용이 과도하게 팽창하는 것입니다.

• 저금리, refi를 장려하는 금융 및 규제 혁신, 자산 가치 상승은 모두 refi 거품을 발전시키는 데 기여할 수 있습니다.