Bolla di Refi

Che cos'è una bolla Refi?

Una bolla di refi si riferisce a un periodo durante il quale i mutuatari rifinanziano i vecchi debiti di debito in massa, sostituendoli con un nuovo debito che ha termini diversi e più favorevoli. ("Refi" è l'abbreviazione di " rifinanziare ". La motivazione tipica per il rifinanziamento è quella di trarre vantaggio da tassi di interesse più favorevoli, più bassi.) Ciò crea una bolla nel volume totale del debito perché c'è un'espansione netta del credito su prestiti, un aumento della leva del mutuatario o una diminuzione del patrimonio netto del mutuatario.

Bolle di refi possono verificarsi anche se i beni, come le case, aumentano notevolmente di prezzo e i mutuatari vogliono accedere all'equità nelle loro case stipulando nuovi prestiti di importo maggiore.

Capire una bolla Refi

Sia i prestiti alle imprese che i prestiti personali possono essere rifinanziati, ma in genere si creano bolle di rifinanziamento a causa di un aumento del rifinanziamento dei prestiti ipotecari. Ci sono due metodi principali. di rifinanziamento: rifinanziamenti a tasso e termine e rifinanziamenti cash-out. Con un rifinanziamento a tasso e scadenza tradizionale, l'importo del nuovo prestito copre solo l'estinzione del vecchio prestito (più le commissioni, le tasse e altri costi della transazione). Ciò consente al mutuatario di beneficiare di tassi di interesse più bassi. Con un rifinanziamento cash-out, il nuovo importo preso in prestito include fondi aggiuntivi; il rifinanziamento cash-out ha un maggiore potenziale per creare una bolla di refi.

Per il singolo mutuatario ipotecario, un rifinanziamento cash-out significa assumere debiti aggiuntivi per liquidare parte del patrimonio che hanno accumulato nella loro casa. Ciò si traduce in una posizione più altamente indebitata. Quando un gran numero di mutuatari accetta prestiti di rifinanziamento cash-out, il risultato è un aumento generale del volume del debito, una riduzione del patrimonio netto del proprietario della casa e un aumento del rapporto debito/equità. In definitiva, questo accumulo di debito e leva finanziaria può costituire una bolla creditizia.

L'aumento dei prezzi delle case, il calo dei tassi di interesse e la riduzione dei costi o dei requisiti per il rifinanziamento possono essere tutti fattori nella propagazione di una bolla di rifinanziamento. Queste sono comunemente considerate condizioni positive per un'economia. Tuttavia, l'aumento della leva finanziaria nel mercato può anche significare un aumento del rischio sistemico e un'eccessiva estensione del credito a mutuatari meno meritevoli di credito. Quando i tassi in seguito aumentano (soprattutto quando i prezzi delle attività sottostanti scendono), questa bolla può scoppiare e provocare insolvenze e svalutazioni diffuse sui prestiti sovraindebitati, stress generale nel settore finanziario, nei mercati del credito e nei derivati basati sui prestiti in sofferenza e persino in un recessione economica se il problema è abbastanza grave.

Le bolle di rifinanziamento nei mercati delle attività fisse e relativamente illiquide, come le case, sono particolarmente pericolose perché i proprietari di case con un elevato indebitamento di solito non sono in grado di ridurre gradualmente le proprie posizioni. Quando i prezzi delle case sono aumentati per tutta la metà degli anni 2000, i proprietari di case sono stati in grado di aumentare costantemente la leva finanziaria mediante il rifinanziamento. Tuttavia, non sono stati in grado di ridurre l'indebitamento (a parte l'inadempienza una volta che i prezzi delle case hanno iniziato a scendere). Questo effetto a catena sul debito immobiliare accumulato attraverso i rifinanziamenti cash-out durante il boom immobiliare, senza la reciproca capacità di ridurre la leva finanziaria quando i prezzi scendono, ha contribuito ad amplificare la gravità della crisi.

I ricercatori del National Bureau of Economic Research (NBER) hanno stimato che il danno economico della bolla dei refi verificatosi durante il boom immobiliare degli anni 2000 (e la conseguente crisi finanziaria) sarebbe vicino a $ 1,2 trilioni. L'economista della Federal Reserve Steven Laufer ha scoperto che nel mercato immobiliare di Los Angeles, il 30% delle inadempienze sui mutui domestici durante il crollo immobiliare potrebbe essere attribuito direttamente all'indebitamento eccessivo del proprietario della casa e all'estrazione di equità attraverso la bolla dei prestiti incassati nei mutui domestici.

Tassi di interesse e bolle di Refi

Il costo corrente dei fondi presi in prestito è il tasso di interesse applicato dal prestatore e pagato dal mutuatario. Se i tassi di interesse sono in calo in un'economia in generale, i mutuatari potrebbero scoprire che i tassi attuali sono molto più bassi di quelli che erano al momento della sottoscrizione del prestito. In questo caso, i mutuatari possono abbassare il tasso di interesse sul prestito collaborando con un prestatore per rifinanziare il proprio debito. In un rifinanziamento tipico, il mutuatario trova un prestatore che offre condizioni di prestito migliori (di solito un tasso di interesse più basso). Il mutuatario quindi stipula un nuovo prestito con il prestatore che viene utilizzato per estinguere il vecchio prestito e quindi rimborsa il nuovo prestito secondo i suoi termini.

Ad esempio, supponiamo che Tom abbia stipulato un ipotetico mutuo di 30 anni 10 anni fa con un tasso di interesse del 7,5%. Da allora l'economia è entrata in recessione e la banca centrale ha adottato misure per stimolare la spesa e la crescita economica. Ciò ha comportato tassi di interesse più bassi. Il tasso di interesse su un ipotetico mutuo di 20 anni è ora del 3,5%. Tom potrebbe rifinanziare il suo prestito, ripagando ciò che resta del suo mutuo originale con il nuovo mutuo per lo stesso importo al tasso di interesse inferiore del 3,5%.

Le bolle Refi seguono l'andamento generale dei tassi di interesse in un'economia, che sono influenzati da una moltitudine di fattori. Quando i tassi di interesse aumentano, il rifinanziamento non è interessante, poiché i mutuatari accedono nuovi prestiti con tassi di interesse più elevati rispetto al loro prestito originale, il che costerebbe loro di più.

Quando i tassi di interesse scendono, tuttavia, il rifinanziamento diventa un'opzione interessante per i mutuatari e si verificano bolle di refi. Questo scenario si è verificato tra la fine del 1998 e l'inizio del 1999, quando i tassi di interesse negli Stati Uniti sono scesi e molti mutuatari si sono rifinanziati. Tuttavia, poiché i tassi sono aumentati tra la metà e la fine del 1999, il rifinanziamento è sceso di oltre l'80%.

Mette in risalto

• Le bolle Refi possono aumentare il rischio sistemico per il settore finanziario e l'economia in generale.

• Una bolla di refi è un'espansione eccessiva del credito sotto forma di prestiti di rifinanziamento, in particolare refi cash-out.

• Tassi di interesse bassi, innovazioni finanziarie e normative che incoraggiano i refi e l'aumento dei valori degli asset possono tutti contribuire allo sviluppo della bolla dei refi.