فقاعة Refi
ما هي فقاعة المرجع؟
تشير فقاعة إعادة التمويل إلى فترة يقوم خلالها المقترضون بإعادة تمويل التزامات الديون القديمة ** بشكل جماعي ** ، واستبدالها بديون جديدة بشروط مختلفة وأكثر ملاءمة. ("Refi" هو اختصار لـ " إعادة التمويل ". الدافع النموذجي لإعادة التمويل هو الاستفادة من معدلات الفائدة الأكثر ملاءمة - الأقل -. زيادة في الرافعة المالية للمقترض ، أو انخفاض في حقوق المساهمين.
يمكن أن تحدث فقاعات إعادة التمويل أيضًا إذا ارتفعت أسعار الأصول بشكل كبير ، مثل المنازل ، وكان المقترضون يرغبون في الوصول إلى حقوق الملكية في منازلهم عن طريق الحصول على قروض جديدة بمبالغ أكبر.
فهم فقاعة المرجع
يمكن إعادة تمويل قروض الأعمال والقروض الشخصية ، ولكن عادة ما يتم إنشاء فقاعات إعادة التمويل بسبب زيادة إعادة تمويل قروض الرهن العقاري. هناك طريقتان أساسيتان. إعادة التمويل: إعادة التمويل حسب السعر والآجل وإعادة التمويل النقدي. من خلال إعادة التمويل التقليدية بالسعر والمدة ، يغطي مبلغ القرض الجديد فقط سداد القرض القديم (بالإضافة إلى الرسوم والضرائب والتكاليف الأخرى للمعاملة). وهذا يسمح للمقترض بالاستفادة من أسعار الفائدة المنخفضة. مع إعادة التمويل النقدي ، يشمل المبلغ المقترض الجديد أموالاً إضافية ؛ تتمتع إعادة التمويل النقدي بإمكانية أكبر لخلق فقاعة إعادة تمويل.
بالنسبة لمقترض الرهن العقاري الفردي ، فإن إعادة التمويل النقدي يعني تحمل ديون إضافية لتصفية بعض الأسهم التي تراكمت لديهم في منازلهم. ينتج عن هذا وضع أكثر فاعلية. عندما يأخذ عدد كبير من المقترضين قروض إعادة تمويل نقدية ، فإن النتيجة هي زيادة عامة في حجم الديون ، وانخفاض في حقوق الملكية ، وزيادة في نسب الديون إلى حقوق الملكية. في نهاية المطاف ، يمكن أن يشكل تراكم الديون والرافعة المالية فقاعة ائتمان.
يمكن أن يكون ارتفاع أسعار المساكن ، وانخفاض أسعار الفائدة ، وانخفاض التكاليف أو متطلبات إعادة التمويل عوامل في انتشار فقاعة إعادة التمويل. يُعتقد عمومًا أن هذه الظروف إيجابية للاقتصاد. ومع ذلك ، فإن زيادة الرافعة المالية في السوق يمكن أن تعني أيضًا زيادة في المخاطر النظامية وتمديد الائتمان بشكل مفرط للمقترضين الأقل جدارة ائتمانية. عندما ترتفع المعدلات لاحقًا (خاصة عندما تنخفض أسعار الأصول الأساسية) ، يمكن أن تنفجر هذه الفقاعة وتؤدي إلى تخلف عن السداد على نطاق واسع وعمليات شطب للقروض ذات المديونية العالية ، والضغط العام في القطاع المالي ، وأسواق الائتمان ، والمشتقات القائمة على القروض المتعثرة ، وحتى بشكل عام. الانكماش الاقتصادي إذا كانت المشكلة خطيرة بما فيه الكفاية.
تعتبر فقاعات إعادة التمويل في أسواق الأصول الثابتة غير السائلة نسبيًا ، مثل المنازل ، خطيرة بشكل خاص لأن أصحاب المنازل ذوي النفوذ المرتفع عادة ما يكونون غير قادرين على تقليص مراكزهم بشكل متزايد. عندما كانت أسعار المساكن ترتفع طوال منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، كان أصحاب المنازل قادرين على أن يصبحوا أكثر فاعلية من خلال إعادة التمويل. ومع ذلك ، لم يتمكنوا من تقليص المديونية (بخلاف التخلف عن السداد بمجرد أن بدأت أسعار المساكن في الانخفاض). ساعد تأثير السقاطة هذا في ديون الإسكان المتراكمة من خلال عمليات إعادة التمويل النقدي خلال طفرة الإسكان ، مع عدم وجود قدرة متبادلة على تقليص المديونية عندما تنخفض الأسعار ، في تضخيم حدة الانهيار.
قدر الباحثون في المكتب الوطني للبحوث الاقتصادية (NBER) الضرر الاقتصادي الناجم عن فقاعة إعادة التمويل التي حدثت خلال طفرة الإسكان في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين (والأزمة المالية الناتجة) بما يقرب من 1.2 تريليون دولار. وجد الخبير الاقتصادي في مجلس الاحتياطي الفيدرالي ستيفن لوفر أنه في سوق الإسكان في لوس أنجلوس ، يمكن أن تُعزى 30٪ من حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري أثناء أزمة الإسكان مباشرة إلى مديونية مالك المنزل المفرط واستخراج الأسهم من خلال فقاعة إعادة التمويل في الرهون العقارية.
أسعار الفائدة والفقاعات المرجعية
التكلفة المستمرة للأموال المقترضة هي سعر الفائدة الذي يتقاضاه المقرض ويدفعه المقترض. إذا كانت أسعار الفائدة آخذة في الانخفاض في الاقتصاد بشكل عام ، فقد يجد المقترضون أن المعدلات الحالية أقل بكثير مما كانت عليه في الوقت الذي تم فيه الحصول على قرضهم. في هذه الحالة ، يمكن للمقترضين خفض سعر الفائدة على قروضهم من خلال العمل مع المقرض لإعادة تمويل ديونهم. في إعادة التمويل النموذجية ، يجد المقترض المقرض الذي يقدم شروط قرض أفضل (عادة بسعر فائدة أقل). ثم يأخذ المقترض قرضًا جديدًا مع المُقرض يُستخدم لسداد القرض القديم ثم يسدد القرض الجديد وفقًا لشروطه.
على سبيل المثال ، افترض أن توم حصل على قرض رهن عقاري افتراضي لمدة 30 عامًا قبل 10 سنوات بفائدة قدرها 7.5٪. ومنذ ذلك الحين دخل الاقتصاد في حالة ركود ، واتخذ البنك المركزي خطوات لتحفيز الإنفاق والنمو الاقتصادي. أدى ذلك إلى انخفاض أسعار الفائدة. معدل الفائدة على الرهن العقاري الافتراضي لمدة 20 عامًا هو الآن 3.5٪. يمكن لتوم إعادة تمويل قرضه ، وسداد ما تبقى من رهنه العقاري الأصلي بالرهن العقاري الجديد بنفس المبلغ بسعر فائدة أقل بنسبة 3.5٪.
تتبع فقاعات Refi الاتجاه العام لأسعار الفائدة في الاقتصاد ، والتي تتأثر بالعديد من العوامل. عندما ترتفع أسعار الفائدة ، تكون إعادة التمويل غير جذابة ، حيث سيحصل المقترضون على قروض جديدة بمعدلات فائدة أعلى من قرضهم الأصلي ، الأمر الذي سيكلفهم أكثر.
ومع ذلك ، مع انخفاض أسعار الفائدة ، تصبح إعادة التمويل خيارًا جذابًا للمقترضين ، وتحدث فقاعات إعادة التمويل. ظهر هذا السيناريو في أواخر عام 1998 وأوائل عام 1999 ، حيث انخفضت أسعار الفائدة في الولايات المتحدة وأعيد تمويل العديد من مقرضي الرهن العقاري. ومع ذلك ، مع ارتفاع أسعار الفائدة في منتصف عام 1999 وأواخره ، انخفضت إعادة التمويل بأكثر من 80٪.
يسلط الضوء
يمكن أن تؤدي فقاعات إعادة التمويل إلى زيادة المخاطر النظامية على القطاع المالي والاقتصاد ككل.
فقاعة إعادة التمويل عبارة عن توسع مفرط في الائتمان في شكل قروض إعادة تمويل ، وخاصة المرجع النقدي.
يمكن أن تسهم أسعار الفائدة المنخفضة والابتكارات المالية والتنظيمية التي تشجع على إعادة التأهيل ، وارتفاع قيم الأصول في تطوير فقاعة إعادة التمويل.
