再保险泡沫

什么是 Refi 气泡？

再融资泡沫是指借款人为旧债务债务集体再融资的时期，用具有不同、更优惠条款的新债务代替它们。（“Refi”是“refinance”的缩写。再融资的典型动机是利用更有利——更低——的利率。）这会在债务总量中产生泡沫，因为贷款信贷会出现净扩张，借款人杠杆增加或借款人权益减少。

更高金额的新贷款来获得房屋净值，也可能出现再融资泡沫。

了解 Refi 泡沫

商业贷款和个人贷款都可以再融资，但再融资泡沫通常是由于抵押贷款再融资的增加而产生的。有两种主要方法。再融资：利率和期限再融资和套现再融资。对于传统的利率和期限再融资，新贷款的金额仅涵盖旧贷款的偿还（加上交易的费用、税金和其他成本）。这使借款人可以从较低的利率中受益。通过现金再融资，新借入的金额包括额外资金；套现再融资更有可能产生再融资泡沫。

对于个人抵押贷款借款人来说，套现再融资意味着承担额外的债务来清算他们在房屋中积累的部分资产。这导致更高的杠杆头寸。当大量借款人进行套现再融资贷款时，其结果是债务量普遍增加，房主权益减少，债务权益比增加。最终，这种债务和杠杆的积累会构成信贷泡沫。

房价上涨、利率下降以及再融资成本或要求降低都可能是传播再融资泡沫的因素。这些通常被认为是经济的积极条件。然而，市场杠杆率的增加也可能意味着系统性风险的增加和对信用较差的借款人的过度信贷扩张。当利率随后上升时（特别是当基础资产价格下跌时），这种泡沫可能破裂并导致过度杠杆贷款的广泛违约和减记，金融部门、信贷市场和基于不良贷款的衍生品的普遍压力，甚至普遍如果问题足够严重，经济衰退。

固定资产、流动性相对较低的资产（例如房屋）市场中的再融资泡沫尤其危险，因为高杠杆的房主通常无法逐步去杠杆化。当房价在 2000 年代中期不断上涨时，房主能够通过再融资稳步提高杠杆率。然而，他们无法去杠杆（除了在房价开始下跌时违约）。这种通过在房地产繁荣期间兑现再融资而积累的住房债务的棘轮效应，在价格下跌时没有相互去杠杆的能力，有助于放大萧条的严重性。

美国国家经济研究局 (NBER) 的研究人员估计，2000 年代房地产繁荣（以及由此产生的金融危机）期间发生的再融资泡沫造成的经济损失接近 1.2 万亿美元。美联储经济学家史蒂文·劳弗 (Steven Laufer) 发现，在洛杉矶房地产市场，30% 的住房抵押贷款违约可能直接归因于房主过度杠杆化和通过住房抵押贷款中的现金再融资泡沫提取股权。

利率和再融资泡沫

借入资金的持续成本是贷方收取并由借款人支付的利率。如果整个经济体的利率一直在下降，借款人可能会发现当前利率远低于贷款时的利率。在这种情况下，借款人可以通过与贷方合作为其债务再融资来降低贷款利率。在典型的再融资中，借款人会找到提供更好贷款条件（通常是较低利率）的贷方。然后借款人从贷方获得新贷款，用于偿还旧贷款，然后根据其条款偿还新贷款。

例如，假设汤姆在 10 年前获得了一笔假设的 30 年期抵押贷款，利率为 7.5%。此后经济进入衰退，央行采取措施刺激支出和经济增长。这导致了较低的利率。假设 20 年期抵押贷款的利率现在为 3.5%。汤姆可以为他的贷款再融资，用新的抵押贷款以较低的 3.5% 的利率偿还他原来的抵押贷款。

Refi 泡沫跟踪经济中利率的总体趋势，受多种因素影响。当利率上升时，再融资就没有吸引力了，因为借款人会以高于原始贷款的利率获得新贷款，这将使他们的成本更高。

然而，随着利率下降，再融资成为借款人的一个有吸引力的选择，并且出现了再融资泡沫。这种情况在 1998 年底和 1999 年初上演，当时美国的利率下降，许多抵押贷款借款人进行了再融资。然而，随着 1999 年中后期利率上升，再融资下降了 80% 以上。

＃＃强调

再融资泡沫会增加金融部门和整体经济的系统性风险。
再融资泡沫是以再融资贷款的形式过度扩张的信贷，尤其是兑现再融资。
低利率、鼓励再融资的金融和监管创新以及资产价值的上升都可能导致再融资泡沫的发展。