Refi Bubble
Mikä on Refi-kupla?
Refi-kupla tarkoittaa ajanjaksoa, jonka aikana lainanottaja jälleenrahoittaa vanhoja velkasitoumuksiaan massassa ja korvaa ne uudella velalla, jolla on erilaiset, edullisemmat ehdot. ("Refi" on lyhenne sanoista " refinance ". Tyypillinen jälleenrahoituksen motiivi on hyödyntää edullisempia, alhaisempia korkoja.) Tämä luo kuplan velan kokonaisvolyymiin, koska lainan luoton nettolaajeneminen tapahtuu, lainanottajan vipuvaikutuksen kasvu tai lainanottajan oman pääoman väheneminen.
Refi-kuplia voi syntyä myös, jos omaisuuden, kuten asuntojen, hinnat nousevat tuntuvasti ja lainanottajat haluavat saada oman pääoman asuntoihinsa ottamalla uusia lainoja suurempina määrinä.
Refi-kuplan ymmärtäminen
Sekä yrityslainoja että henkilökohtaisia lainoja voidaan jälleenrahoittaa, mutta jälleenrahoituskuplia syntyy tyypillisesti asuntolainojen jälleenrahoituksen lisääntymisen vuoksi. On olemassa kaksi ensisijaista menetelmää. Jälleenrahoituksesta: korko- ja aikarahoitteiset jälleenrahoitukset ja käteisrahoitus. Perinteisessä korko- ja määräaikaisessa jälleenrahoituksessa uuden lainan määrä kattaa vain vanhan lainan takaisinmaksun (sekä maksut, verot ja muut tapahtumasta aiheutuvat kulut). Näin lainanottaja voi hyötyä alhaisemmista koroista. Nostorahoitusta käytettäessä uusi lainattu summa sisältää lisävaroja; käteisrahoitusten jälleenrahoituksella on suurempi potentiaali luoda refi-kupla.
Yksittäiselle asuntolainanottajalle nosto-rahoitus tarkoittaa lisävelan ottamista likvidoidakseen osan kotiinsa keräämästä pääomasta. Tämä johtaa korkeampaan vipuvaikutteiseen asemaan. Kun suuri joukko lainaajia ottaa käteisrahoituslainoja, seurauksena on yleinen velan määrän kasvu, asunnon oma pääoman väheneminen ja velkaantumisasteen kasvu. Viime kädessä tämä velan ja vipuvaikutuksen kertyminen voi muodostaa luottokuplan.
Nousevat asuntojen hinnat, laskevat korot ja alhaisemmat kustannukset tai jälleenrahoituksen vaatimukset voivat kaikki olla tekijöitä, jotka edistävät refi-kuplaa. Näitä pidetään yleisesti talouden myönteisinä edellytyksinä. Markkinoiden lisääntynyt vipuvaikutus voi kuitenkin merkitä myös järjestelmäriskin kasvua ja luottojen ylipidennystä vähemmän luottokelpoisille lainaajille. Kun korot myöhemmin nousevat (erityisesti kohde-etuuden hintojen laskeessa), tämä kupla voi puhkeaa ja johtaa laajalle levinneisiin lainojen laiminlyönteihin ja alaskirjauksiin, yleiseen stressiin rahoitussektorilla, luottomarkkinoilla ja vaikeuksissa oleviin lainoihin perustuviin johdannaisiin ja jopa yleiseen talouden taantumasta, jos ongelma on riittävän vakava.
Refi-kuplat kiinteiden, suhteellisen epälikvidien omaisuuserien, kuten asuntojen, markkinoilla ovat erityisen vaarallisia, koska suuren velkaantuneisuuden omaavat asunnonomistajat eivät yleensä pysty asteittain vähentämään positioitaan. Kun asuntojen hinnat nousivat koko 2000-luvun puolivälin ajan, asunnonomistajat pystyivät jatkuvasti lisäämään vipuvaikutusta jälleenrahoituksen avulla. He eivät kuitenkaan pystyneet vähentämään velkaantumista (muuten kuin laiminlyömällä asuntojen hintojen laskun). Tämä räikkävaikutus kertyneessä asuntovelassa asuntobuumin aikana suoritettujen nostorahoitusten kautta ilman vastavuoroista kykyä vähentää velkaantumista hintojen laskiessa auttoi suurentamaan romahduksen vakavuutta.
National Bureau of Economic Researchin (NBER) tutkijat ovat arvioineet 2000-luvun asuntobuumin (ja siitä seuranneen finanssikriisin) aikana syntyneen jälleenrakennuskuplan taloudellisen vahingon olevan lähes 1,2 biljoonaa dollaria. Federal Reserven taloustieteilijä Steven Laufer havaitsi, että Los Angelesin asuntomarkkinoilla 30 prosenttia asuntolainojen laiminlyönneistä asuntomarkkinoiden romahduksen aikana johtui suoraan asunnonomistajien ylivelkaantumisesta ja pääoman hankinnasta asuntoluottojen nostokuplan kautta.
Korot ja Refi-kuplat
Lainattujen varojen juoksevat kustannukset ovat lainanantajan veloittama ja lainanottajan maksama korko . Jos korot ovat yleisesti ottaen laskeneet taloudessa, lainanottajat saattavat huomata, että nykyiset korot ovat paljon alhaisemmat kuin ne olivat lainanottohetkellä. Tässä tapauksessa lainanottajat voivat alentaa lainansa korkoa työskentelemällä lainanantajan kanssa velkansa uudelleenrahoittamiseksi . Tyypillisessä jälleenrahoituksessa lainanottaja löytää lainanantajan, joka tarjoaa paremmat lainaehdot (yleensä alhaisempi korko). Tämän jälkeen lainanottaja ottaa lainanantajalta uuden lainan, jolla vanha laina maksetaan pois ja maksaa sitten uuden lainan takaisin sen ehtojen mukaisesti.
Oletetaan esimerkiksi, että Tom otti hypoteettisen 30 vuoden asuntolainan 10 vuotta sitten, jonka korko oli 7,5 %. Talous on sittemmin ajautunut taantumaan,. ja keskuspankki ryhtyi toimiin vauhdittaakseen menoja ja talouskasvua. Tämä johti korkojen laskuun. Hypotettisen 20 vuoden asuntolainan korko on nyt 3,5 %. Tom voisi jälleenrahoittaa lainansa maksamalla alkuperäisestä asuntolainasta jäljellä olevan summan uudella asuntolainalla samalla summalla alemmalla 3,5 prosentin korolla.
Refi-kuplat seuraavat talouden yleistä korkojen kehitystä, johon vaikuttavat monet tekijät. Kun korot nousevat, jälleenrahoitus ei ole houkuttelevaa, sillä lainanottaja ottaisi uusia lainoja alkuperäistä lainaa korkeammalla korolla, mikä maksaisi heille enemmän.
Korkojen laskiessa jälleenrahoituksesta tulee kuitenkin houkutteleva vaihtoehto lainanottajille, ja uudelleenrahoituskuplia syntyy. Tämä skenaario toteutui vuoden 1998 lopulla ja 1999 alussa, kun korot Yhdysvalloissa laskivat ja monet asuntolainanottajat uudelleenrahoittivat. Korkojen noustessa vuoden 1999 puolivälissä ja loppupuolella jälleenrahoitus kuitenkin väheni yli 80 prosenttia.
Kohokohdat
Refi-kuplat voivat lisätä systeemiriskiä rahoitussektorille ja koko taloudelle.
Refi-kupla on luoton ylilaajennus jälleenrahoituslainojen muodossa, erityisesti nostokorjauksissa.
Matalat korot, rahoitus- ja sääntelyinnovaatiot, jotka rohkaisevat palautuksiin, sekä omaisuuserien arvon nousu voivat kaikki osaltaan edistää uusiutumiskuplan kehittymistä.
