Рефи пузырь

Что такое рефи-пузырь?

Пузырь рефинансирования относится к периоду, в течение которого заемщики в массовом порядке рефинансируют старые долговые обязательства, заменяя их новым долгом с другими, более выгодными условиями. («Рефи» — это сокращение от « рефинансирования ». Типичная мотивация рефинансирования — воспользоваться преимуществами более благоприятных — более низких — процентных ставок.) Это создает пузырь в общем объеме долга, потому что происходит чистое расширение кредита увеличение левериджа заемщика или уменьшение собственного капитала заемщика.

Пузыри рефи также могут возникнуть, если активы, такие как дома, существенно вырастут в цене, и заемщики захотят получить доступ к капиталу в своих домах,. взяв новые кредиты на более высокие суммы.

Понимание Refi Bubble

И бизнес-кредиты, и персональные кредиты могут быть рефинансированы, но пузыри рефинансирования обычно возникают из-за увеличения рефинансирования ипотечных кредитов. Есть два основных метода. рефинансирования: срочное рефинансирование и рефинансирование наличными. При традиционном рефинансировании по ставкам и срокам сумма нового кредита покрывает только погашение старого кредита (плюс сборы, налоги и другие расходы по сделке). Это позволяет заемщику получать более низкие процентные ставки. При рефинансировании наличными новая заемная сумма включает дополнительные средства; обналичивание рефинансирования имеет больший потенциал для создания пузыря рефи.

Для отдельного ипотечного заемщика рефинансирование наличными означает принятие дополнительного долга для ликвидации части капитала, накопленного в их доме. Это приводит к позиции с более высокой долей заемных средств. Когда большое количество заемщиков берет кредиты на рефинансирование наличными, результатом является общее увеличение объема долга, сокращение собственного капитала домовладельца и увеличение отношения долга к собственному капиталу. В конечном счете, это накопление долга и заемных средств может привести к кредитному пузырю.

Рост цен на жилье, падение процентных ставок и более низкие затраты или требования по рефинансированию могут быть факторами, способствующими распространению рефи-пузыря. Их обычно считают положительными условиями для экономики. Однако увеличение доли заемных средств на рынке может также означать увеличение системного риска и чрезмерное предоставление кредита менее кредитоспособным заемщикам. Когда ставки позже вырастут (особенно когда цены на базовые активы упадут), этот пузырь может лопнуть и привести к массовым дефолтам и списанию кредитов с чрезмерным уровнем заемных средств, общему стрессу в финансовом секторе, кредитных рынках и деривативах, основанных на проблемных кредитах, и даже общему кризису. экономический спад, если проблема достаточно серьезна.

Пузыри рефи на рынках фиксированных, относительно неликвидных активов, таких как дома, особенно опасны, потому что домовладельцы с высокой долей заемных средств обычно не могут постепенно уменьшать свои позиции. Когда в середине 2000-х годов цены на жилье росли, домовладельцы смогли постоянно получать больше заемных средств за счет рефинансирования. Однако они не смогли сократить долю заемных средств (кроме дефолта, когда цены на жилье начали падать). Этот храповой эффект накопленного жилищного долга за счет рефинансирования наличными во время жилищного бума, при отсутствии взаимной возможности уменьшить долю заемных средств при падении цен, помог увеличить серьезность спада.

Исследователи из Национального бюро экономических исследований (NBER) оценили экономический ущерб от пузыря рефинансирования, возникшего во время жилищного бума 2000-х годов (и вызванного им финансового кризиса), примерно в 1,2 триллиона долларов. Экономист Федеральной резервной системы Стивен Лауфер обнаружил, что на рынке жилья Лос-Анджелеса 30% дефолтов по ипотечным кредитам во время жилищного кризиса могут быть напрямую связаны с чрезмерной заемностью домовладельцев и извлечением капитала из-за пузыря рефинансирования наличными в ипотечных кредитах.

Процентные ставки и пузыри рефи

Текущая стоимость заемных средств представляет собой процентную ставку,. взимаемую кредитором и уплачиваемую заемщиком. Если процентные ставки снижаются в экономике в целом, заемщики могут обнаружить, что текущие ставки намного ниже, чем они были на момент получения кредита. В этом случае заемщики могут снизить процентную ставку по своему кредиту, работая с кредитором для рефинансирования своего долга. При типичном рефинансировании заемщик находит кредитора, который предлагает лучшие условия кредита (обычно более низкую процентную ставку). Затем заемщик берет новый кредит у кредитора, который используется для погашения старого кредита, а затем погашает новый кредит в соответствии с его условиями.

Например, предположим, что 10 лет назад Том взял гипотетический 30-летний ипотечный кредит с процентной ставкой 7,5%. С тех пор экономика вступила в рецессию,. и центральный банк предпринял шаги для стимулирования расходов и экономического роста. Это привело к снижению процентных ставок. Процентная ставка по гипотетической 20-летней ипотеке теперь составляет 3,5%. Том мог бы рефинансировать свой кредит, погасив остаток своей первоначальной ипотеки новой ипотекой на ту же сумму по более низкой процентной ставке 3,5%.

Пузыри Refi отслеживают общую тенденцию процентных ставок в экономике, на которую влияет множество факторов. Когда процентные ставки растут, рефинансирование становится непривлекательным, поскольку заемщики будут брать новые кредиты с более высокими процентными ставками, чем их первоначальный кредит, что обойдется им дороже.

Однако по мере падения процентных ставок рефинансирование становится привлекательным вариантом для заемщиков, и возникают пузыри рефинансирования. Этот сценарий разыгрывался в конце 1998 г. и начале 1999 г., когда процентные ставки в США упали и многие заемщики по ипотечным кредитам рефинансировали свои кредиты. Однако по мере повышения ставок в середине-конце 1999 г. рефинансирование сократилось более чем на 80%.

Особенности

• Пузыри рефи могут увеличить системный риск для финансового сектора и экономики в целом.

• Пузырь рефи — это чрезмерное расширение кредита в форме рефинансирования кредитов, особенно рефинансирования наличными.

• Низкие процентные ставки, финансовые и нормативные инновации, стимулирующие рефинансирование, и растущая стоимость активов могут способствовать возникновению пузыря рефинансирования.