Burbuja de recarga

¿Qué es una burbuja de refinanciación?

Una burbuja de refinanciamiento se refiere a un período durante el cual los prestatarios refinancian obligaciones de deuda antiguas en masa, reemplazándolas con deuda nueva que tiene términos diferentes y más favorables. ("Refi" es la abreviatura de " refinanciar ". La motivación típica para refinanciar es aprovechar tasas de interés más favorables, más bajas). Esto crea una burbuja en el volumen total de la deuda porque hay una expansión neta del crédito crediticio, un aumento en el apalancamiento del prestatario, o una disminución en el capital del prestatario.

Las burbujas de refinanciamiento también pueden ocurrir si los activos, como las viviendas, aumentan sustancialmente de precio y los prestatarios desean acceder al capital de sus viviendas mediante la obtención de nuevos préstamos por montos más altos.

Comprender una burbuja de refinanciamiento

Tanto los préstamos comerciales como los préstamos personales pueden refinanciarse, pero las burbujas de refinanciamiento generalmente se crean debido a un aumento en el refinanciamiento de préstamos hipotecarios. Hay dos métodos principales. de refinanciamiento: refinanciamientos a tasa y plazo y refinanciamientos con retiro de efectivo. Con un refinanciamiento tradicional de tasa y plazo, el monto del nuevo préstamo solo cubre el pago del préstamo anterior (más las tarifas, impuestos y otros costos de la transacción). Esto permite que el prestatario se beneficie de tasas de interés más bajas. Con un refinanciamiento con retiro de efectivo, la nueva cantidad prestada incluye fondos adicionales; la refinanciación con retiro de efectivo tiene un mayor potencial para crear una burbuja de refinanciación.

Para el prestatario hipotecario individual, un refinanciamiento con retiro de efectivo significa asumir una deuda adicional para liquidar parte del capital acumulado en su vivienda. Esto da como resultado una posición más apalancada. Cuando un gran número de prestatarios toma préstamos de refinanciamiento con desembolso de efectivo, el resultado es un aumento general en el volumen de la deuda, una reducción en el patrimonio de los propietarios y un aumento en las proporciones de deuda a capital. En última instancia, esta acumulación de deuda y apalancamiento puede constituir una burbuja crediticia.

El aumento de los precios de las viviendas, la caída de las tasas de interés y los costos o requisitos más bajos para la refinanciación pueden ser factores que propaguen una burbuja de refinanciación. Éstos se consideran comúnmente como condiciones positivas para una economía. Sin embargo, el aumento del apalancamiento en el mercado también puede significar un aumento del riesgo sistémico y una sobreextensión del crédito a prestatarios menos solventes. Cuando las tasas suben posteriormente (especialmente cuando caen los precios de los activos subyacentes), esta burbuja puede estallar y dar lugar a incumplimientos generalizados y amortizaciones de préstamos sobreapalancados, tensión general en el sector financiero, los mercados crediticios y los derivados basados en los préstamos en dificultades, e incluso una crisis general. recesión económica si el problema es lo suficientemente grave.

Las burbujas de refinanciamiento en los mercados de activos fijos relativamente ilíquidos, como las viviendas, son especialmente peligrosas porque los propietarios de viviendas altamente apalancados generalmente no pueden reducir gradualmente el apalancamiento de sus posiciones. Cuando los precios de las viviendas aumentaron a mediados de la década de 2000, los propietarios de viviendas pudieron apalancarse cada vez más mediante el refinanciamiento. Sin embargo, fueron incapaces de desapalancarse (aparte de dejar de pagar una vez que los precios de la vivienda comenzaron a caer). Este efecto de trinquete en la deuda de vivienda acumulada a través de refinanciaciones con retiro de efectivo durante el auge de la vivienda, sin capacidad recíproca de desapalancamiento cuando caen los precios, ayudó a magnificar la gravedad de la caída.

Los investigadores de la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER, por sus siglas en inglés) han estimado que el daño económico de la burbuja de las refinanciaciones que se produjo durante el auge inmobiliario de la década de 2000 (y la crisis financiera resultante) se aproxima a los 1,2 billones de dólares. El economista de la Reserva Federal, Steven Laufer, descubrió que en el mercado inmobiliario de Los Ángeles, el 30 % de los impagos de hipotecas durante la caída de la vivienda podría atribuirse directamente al apalancamiento excesivo de los propietarios de viviendas y la extracción de capital a través de la burbuja de refinanciación de retiro de efectivo en las hipotecas de viviendas.

Tasas de interés y burbujas de refinanciamiento

El costo continuo de los fondos prestados es la tasa de interés cobrada por el prestamista y pagada por el prestatario. Si las tasas de interés han estado disminuyendo en una economía en general, los prestatarios pueden encontrar que las tasas actuales son mucho más bajas de lo que eran en el momento en que se obtuvo el préstamo. En este caso, los prestatarios pueden reducir la tasa de interés de su préstamo trabajando con un prestamista para refinanciar su deuda. En un refinanciamiento típico, el prestatario encuentra un prestamista que ofrece mejores condiciones de préstamo (generalmente una tasa de interés más baja). Luego, el prestatario toma un nuevo préstamo con el prestamista que se utiliza para pagar el préstamo anterior y luego paga el nuevo préstamo de acuerdo con sus términos.

Por ejemplo, suponga que Tom obtuvo un préstamo hipotecario hipotético a 30 años hace 10 años que cobraba una tasa de interés del 7,5 %. Desde entonces, la economía entró en recesión y el banco central tomó medidas para estimular el gasto y el crecimiento económico. Esto resultó en tasas de interés más bajas. La tasa de interés de una hipoteca hipotética a 20 años es ahora del 3,5%. Tom podría refinanciar su préstamo, pagando lo que queda de su hipoteca original con la nueva hipoteca por la misma cantidad a la tasa de interés más baja del 3.5%.

Las burbujas de refinanciamiento siguen la tendencia general de las tasas de interés en una economía, que se ven afectadas por una multitud de factores. Cuando las tasas de interés están aumentando, la refinanciación no es atractiva, ya que los prestatarios tomarían nuevos préstamos con tasas de interés más altas que su préstamo original, lo que les costaría más.

Sin embargo, a medida que caen las tasas de interés, la refinanciación se convierte en una opción atractiva para los prestatarios y se producen burbujas de refinanciación. Este escenario se desarrolló a fines de 1998 y principios de 1999, cuando las tasas de interés en los EE. UU. cayeron y muchos prestatarios de hipotecas refinanciaron. Sin embargo, a medida que las tasas aumentaron entre mediados y fines de 1999, la refinanciación se redujo en más del 80%.

Reflejos

Las burbujas de refinanciamiento pueden aumentar el riesgo sistémico para el sector financiero y la economía en general.
Una burbuja de refinanciación es una expansión excesiva del crédito en forma de préstamos de refinanciación, especialmente refinanciación de efectivo.
Las tasas de interés bajas, las innovaciones financieras y regulatorias que fomentan las refinanciaciones y el aumento del valor de los activos pueden contribuir al desarrollo de una burbuja de refinanciación.