Gelembung Refi

Apakah itu Gelembung Refi?

Gelembung refi merujuk kepada tempoh semasa peminjam membiayai semula obligasi hutang lama beramai-ramai, menggantikannya dengan hutang baharu yang mempunyai syarat yang berbeza dan lebih menguntungkan. ("Refi" adalah singkatan untuk " pembiayaan semula." Motivasi tipikal untuk pembiayaan semula adalah untuk mengambil kesempatan daripada kadar faedah yang lebih menguntungkan—lebih rendah.) Ini mewujudkan gelembung dalam jumlah keseluruhan hutang kerana terdapat pengembangan bersih kredit pinjaman, peningkatan dalam leverage peminjam, atau penurunan dalam ekuiti peminjam.

Refi gelembung juga boleh berlaku jika aset, seperti rumah, meningkat dengan ketara dalam harga dan peminjam ingin mengakses ekuiti di rumah mereka dengan mengambil pinjaman baharu dalam jumlah yang lebih tinggi.

Memahami Gelembung Refi

Kedua-dua pinjaman perniagaan dan pinjaman peribadi boleh dibiayai semula, tetapi gelembung refi biasanya dibuat kerana peningkatan dalam pembiayaan semula pinjaman gadai janji. Terdapat dua kaedah utama. pembiayaan semula: pembiayaan semula kadar dan jangka dan pembiayaan semula keluar tunai. Dengan pembiayaan semula kadar dan jangka tradisional, jumlah pinjaman baharu hanya meliputi pembayaran pinjaman lama (termasuk yuran, cukai dan kos lain urus niaga). Ini membolehkan peminjam mendapat manfaat daripada kadar faedah yang lebih rendah. Dengan pembiayaan semula tunai keluar, jumlah baru yang dipinjam termasuk dana tambahan; pembiayaan semula keluar tunai mempunyai potensi yang lebih besar untuk mencipta gelembung refi.

Bagi peminjam gadai janji individu, pembiayaan semula tunai keluar bermakna mengambil hutang tambahan untuk mencairkan sebahagian daripada ekuiti yang telah mereka kumpulkan di rumah mereka. Ini menghasilkan kedudukan yang lebih tinggi leverage. Apabila sebilangan besar peminjam mengambil pinjaman pembiayaan semula keluar tunai, hasilnya ialah peningkatan umum dalam jumlah hutang, pengurangan dalam ekuiti pemilik rumah dan peningkatan dalam nisbah hutang kepada ekuiti. Akhirnya, pengumpulan hutang dan leverage ini boleh membentuk gelembung kredit.

Kenaikan harga rumah, penurunan kadar faedah dan kos atau keperluan yang lebih rendah untuk pembiayaan semula semuanya boleh menjadi faktor dalam menyebarkan gelembung refi. Ini biasanya dianggap sebagai keadaan positif untuk ekonomi. Walau bagaimanapun, peningkatan leveraj dalam pasaran juga boleh bermakna peningkatan dalam risiko sistemik dan penyambungan kredit yang berlebihan kepada peminjam yang kurang layak kredit. Apabila kadar kemudiannya meningkat (terutama apabila harga aset asas jatuh), gelembung ini boleh pecah dan mengakibatkan kemungkiran dan penurunan nilai yang meluas ke atas pinjaman terlebih leveraj, tekanan umum dalam sektor kewangan, pasaran kredit dan derivatif berdasarkan pinjaman bermasalah, malah kegawatan ekonomi jika masalahnya cukup teruk.

Gelembung refi dalam pasaran untuk aset tetap yang agak tidak cair, seperti rumah, amat berbahaya kerana pemilik rumah yang mempunyai leverage tinggi biasanya tidak dapat mengurangkan kedudukan mereka secara berperingkat. Apabila harga rumah meningkat sepanjang pertengahan tahun 2000-an, pemilik rumah dapat terus menjadi lebih memanfaatkan melalui pembiayaan semula. Walau bagaimanapun, mereka tidak dapat mendeleverage (selain daripada ingkar apabila harga perumahan mula jatuh). Kesan ratchet ini dalam hutang perumahan terkumpul melalui pembiayaan semula keluar tunai semasa ledakan perumahan, tanpa keupayaan timbal balik untuk mengurangkan apabila harga jatuh, membantu memperbesarkan keterukan kerugian.

Penyelidik di Biro Penyelidikan Ekonomi Kebangsaan (NBER) telah menganggarkan kerosakan ekonomi daripada gelembung refi yang berlaku semasa ledakan perumahan 2000-an (dan krisis kewangan yang terhasil) hampir $1.2 trilion. Ahli ekonomi Rizab Persekutuan Steven Laufer mendapati bahawa dalam pasaran perumahan LA, 30% daripada kemungkiran gadai janji rumah semasa kegagalan perumahan boleh dikaitkan secara langsung dengan kelebihan penjimatan pemilik rumah dan pengekstrakan ekuiti melalui gelembung refi keluar tunai dalam gadai janji rumah.

Kadar Faedah dan Refi Bubbles

Kos berterusan dana yang dipinjam ialah kadar faedah yang dikenakan oleh pemberi pinjaman dan dibayar oleh peminjam. Jika kadar faedah telah menurun dalam ekonomi secara amnya, peminjam mungkin mendapati bahawa kadar semasa adalah jauh lebih rendah daripada kadar semasa pinjaman mereka dikeluarkan. Dalam kes ini, peminjam boleh menurunkan kadar faedah ke atas pinjaman mereka dengan bekerjasama dengan pemberi pinjaman untuk membiayai semula hutang mereka. Dalam pembiayaan semula biasa, peminjam mencari pemberi pinjaman yang menawarkan syarat pinjaman yang lebih baik (biasanya kadar faedah yang lebih rendah). Peminjam kemudian membuat pinjaman baru dengan pemberi pinjaman yang digunakan untuk membayar pinjaman lama dan kemudian membayar balik pinjaman baru mengikut termanya.

Sebagai contoh, anggap Tom mengambil pinjaman gadai janji 30 tahun hipotesis 10 tahun lalu yang mengenakan kadar faedah sebanyak 7.5%. Sejak itu, ekonomi telah memasuki kemelesetan,. dan bank pusat mengambil langkah untuk merangsang perbelanjaan dan pertumbuhan ekonomi. Ini mengakibatkan kadar faedah yang lebih rendah. Kadar faedah pada gadai janji 20 tahun hipotetikal kini ialah 3.5%. Tom boleh membiayai semula pinjamannya, membayar baki gadai janji asalnya dengan gadai janji baharu untuk jumlah yang sama pada kadar faedah 3.5% yang lebih rendah.

Refi bubbles menjejaki aliran umum kadar faedah dalam ekonomi, yang dipengaruhi oleh pelbagai faktor. Apabila kadar faedah meningkat, pembiayaan semula adalah tidak menarik, kerana peminjam akan mengambil pinjaman baharu dengan kadar faedah yang lebih tinggi daripada pinjaman asal mereka, yang akan menelan kos yang lebih tinggi.

Apabila kadar faedah jatuh, bagaimanapun, pembiayaan semula menjadi pilihan yang menarik untuk peminjam, dan gelembung refi berlaku. Senario ini berlaku pada akhir 1998 dan awal 1999, apabila kadar faedah di AS menurun dan banyak peminjam gadai janji membiayai semula. Walau bagaimanapun, apabila kadar meningkat pada pertengahan hingga akhir 1999, pembiayaan semula menurun sebanyak lebih 80%.

Sorotan

Buih refi boleh meningkatkan risiko sistemik kepada sektor kewangan dan ekonomi keseluruhan.
Refi bubble ialah pembesaran kredit yang berlebihan dalam bentuk pinjaman pembiayaan semula, terutamanya refi tunai keluar.
Kadar faedah rendah, inovasi kewangan dan kawal selia yang menggalakkan refi, dan peningkatan nilai aset semuanya boleh menyumbang kepada gelembung refi yang berkembang.