Refi Bulle

Qu'est-ce qu'une bulle Refi ?

Une bulle de refinancement fait référence à une période pendant laquelle les emprunteurs refinancent les anciens titres de créance ** en masse **, en les remplaçant par de nouvelles dettes assorties de conditions différentes et plus favorables. ("Refi" est l'abréviation de " refinancer ". La motivation typique du refinancement est de profiter de taux d'intérêt plus favorables, c'est-à-dire plus bas.) Cela crée une bulle dans le volume total de la dette car il y a une expansion nette du crédit d'emprunt, une augmentation de l'endettement de l'emprunteur ou une diminution des capitaux propres de l'emprunteur.

Des bulles de refi peuvent également se produire si le prix des actifs, tels que les maisons, augmente considérablement et que les emprunteurs souhaitent accéder à la valeur nette de leur maison en contractant de nouveaux prêts pour des montants plus élevés.

Comprendre une bulle Refi

Les prêts aux entreprises et les prêts personnels peuvent être refinancés, mais des bulles de refinancement sont généralement créées en raison d'une augmentation du refinancement des prêts hypothécaires. Il existe deux méthodes principales. de refinancement : refinancements à taux et durée et refinancements par décaissement. Avec un refinancement traditionnel à taux et à terme, le montant du nouveau prêt ne couvre que le remboursement de l'ancien prêt (plus les frais, taxes et autres coûts de la transaction). Cela permet à l'emprunteur de bénéficier de taux d'intérêt plus bas. Avec un refinancement en espèces, le nouveau montant emprunté comprend des fonds supplémentaires ; le refinancement par encaissement a un plus grand potentiel de création d'une bulle de refinancement.

Pour l'emprunteur hypothécaire individuel, un refinancement en espèces signifie contracter une dette supplémentaire pour liquider une partie de la valeur nette accumulée dans sa maison. Cela se traduit par une position plus fortement endettée. Lorsqu'un grand nombre d'emprunteurs contractent des prêts de refinancement en espèces, il en résulte une augmentation générale du volume de la dette, une réduction de la valeur nette du propriétaire et une augmentation des ratios d'endettement. En fin de compte, cette accumulation de dette et d'endettement peut constituer une bulle de crédit.

La hausse des prix de l'immobilier, la baisse des taux d'intérêt et la baisse des coûts ou des besoins de refinancement peuvent tous être des facteurs de propagation d'une bulle de refinancement. Celles-ci sont généralement considérées comme des conditions positives pour une économie. Cependant, l'effet de levier accru sur le marché peut également signifier une augmentation du risque systémique et une extension excessive du crédit aux emprunteurs moins solvables. Lorsque les taux augmentent par la suite (en particulier lorsque les prix des actifs sous-jacents chutent), cette bulle peut éclater et entraîner des défauts de paiement généralisés et des dépréciations sur les prêts surendettés, des tensions générales dans le secteur financier, les marchés du crédit et des dérivés basés sur les prêts en difficulté, voire une ralentissement économique si le problème est suffisamment grave.

Les bulles de refi sur les marchés des actifs fixes relativement illiquides, tels que les maisons, sont particulièrement dangereuses car les propriétaires fortement endettés sont généralement incapables de réduire progressivement leurs positions. Lorsque les prix des maisons ont augmenté au milieu des années 2000, les propriétaires ont pu s'endetter progressivement grâce au refinancement. Cependant, ils n'ont pas été en mesure de se désendetter (autrement qu'en faisant défaut une fois que les prix de l'immobilier ont commencé à baisser). Cet effet de cliquet sur la dette immobilière accumulée par le biais de refinancements en espèces pendant le boom immobilier, sans possibilité réciproque de se désendetter lorsque les prix chutent, a contribué à amplifier la gravité de la crise.

Des chercheurs du National Bureau of Economic Research (NBER) ont estimé à près de 1 200 milliards de dollars les dommages économiques causés par la bulle de refi qui s'est produite pendant le boom immobilier des années 2000 (et la crise financière qui en a résulté). L'économiste de la Réserve fédérale, Steven Laufer, a découvert que sur le marché immobilier de Los Angeles, 30 % des défauts de paiement sur les prêts immobiliers pendant la crise du logement pouvaient être attribués directement au surendettement des propriétaires et à l'extraction de fonds propres par le biais de la bulle de refinancement des prêts immobiliers.

Taux d'intérêt et bulles de refi

Le coût permanent des fonds empruntés est le taux d'intérêt facturé par le prêteur et payé par l'emprunteur. Si les taux d'intérêt ont baissé dans une économie en général, les emprunteurs peuvent constater que les taux actuels sont bien inférieurs à ce qu'ils étaient au moment où leur prêt a été contracté. Dans ce cas, les emprunteurs peuvent réduire le taux d'intérêt de leur prêt en travaillant avec un prêteur pour refinancer leur dette. Dans un refinancement typique, l'emprunteur trouve un prêteur qui offre de meilleures conditions de prêt (généralement un taux d'intérêt plus bas). L'emprunteur contracte alors un nouveau prêt auprès du prêteur qui sert à rembourser l'ancien prêt puis rembourse le nouveau prêt selon ses conditions.

Par exemple, supposons que Tom ait contracté il y a 10 ans un hypothétique prêt hypothécaire de 30 ans qui imposait un taux d'intérêt de 7,5 %. L'économie est depuis entrée en récession et la banque centrale a pris des mesures pour stimuler les dépenses et la croissance économique. Cela a entraîné une baisse des taux d'intérêt. Le taux d'intérêt sur une hypothétique hypothèque de 20 ans est maintenant de 3,5 %. Tom pourrait refinancer son prêt, remboursant ce qui reste de son hypothèque initiale avec la nouvelle hypothèque pour le même montant au taux d'intérêt inférieur de 3,5 %.

Les bulles Refi suivent la tendance générale des taux d'intérêt dans une économie, qui sont affectés par une multitude de facteurs. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, le refinancement n'est pas attrayant, car les emprunteurs contracteraient de nouveaux prêts à des taux d'intérêt plus élevés que leur prêt initial, ce qui leur coûterait plus cher.

Cependant, à mesure que les taux d'intérêt baissent, le refinancement devient une option attrayante pour les emprunteurs et des bulles de refinancement se produisent. Ce scénario s'est produit à la fin de 1998 et au début de 1999, lorsque les taux d'intérêt aux États-Unis ont chuté et que de nombreux emprunteurs hypothécaires se sont refinancés. Cependant, lorsque les taux ont augmenté entre le milieu et la fin de 1999, le refinancement a chuté de plus de 80 %.

Points forts

• Les bulles de refi peuvent accroître le risque systémique pour le secteur financier et l'économie dans son ensemble.

• Une bulle refi est une surexpansion du crédit sous forme de prêts de refinancement, notamment de refis en cash-out.

• Les taux d'intérêt bas, les innovations financières et réglementaires qui encouragent les refis et la hausse de la valeur des actifs peuvent tous contribuer au développement d'une bulle de refis.