순영업이익(NOI)

순영업이익(NOI)이란 무엇입니까?

순영업이익(NOI)은 소득을 창출하는 부동산 투자의 수익성을 분석하는 데 사용되는 계산입니다. NOI는 부동산의 모든 수익 에서 합리적으로 필요한 모든 운영 비용 을 뺀 것과 같습니다.

NOI는 자산의 소득 및 현금 흐름표에 표시되는 세전 수치로 대출, 자본 지출, 감가상각 및 상각 에 대한 원금 및 이자를 제외합니다. 이 지표가 다른 산업에서 사용될 때 "EBIT"라고 하며 이는 " 이자 및 세금 차감 전 수익 "을 의미합니다.

순영업이익(NOI) 이해

순 영업 소득은 부동산 전문가가 소득을 창출하는 자산의 정확한 가치를 결정하기 위해 사용하는 평가 방법입니다. NOI를 계산하려면 부동산이 생산하는 수입에서 부동산의 운영 비용을 빼야 합니다.

임대 소득 외에도 부동산은 주차장, 자동 판매기 및 세탁 시설과 같은 편의 시설에서 수익을 창출할 수도 있습니다. 운영 비용에는 보험료, 법률 비용, 유틸리티, 재산세,. 수리 비용 및 관리 비용을 포함하여 건물의 운영 및 유지 관리 비용이 포함됩니다. 건물 전체에 대한 새로운 에어컨 시스템 비용과 같은 자본 지출 은 계산에 포함되지 않습니다.

NOI는 부동산 투자자가 시가총액 비율을 결정하는 데 도움이 되며, 이는 다시 자산 가치를 계산하는 데 도움이 되므로 구매 또는 판매를 고려하고 있는 다양한 부동산을 비교할 수 있습니다.

금융 자산의 경우 NOI는 대출 기관과 투자자에게 자산 소득이 운영 비용과 부채 상환액을 충당하는지 여부를 알려주 는 부채 보상 비율 (DCR)에도 사용됩니다. NOI는 또한 순이익 승수, 투자에 대한 현금 수익 및 총 투자 수익을 계산하는 데 사용됩니다.

순영업이익(NOI) 계산 방법

순 영업 소득을 계산하려면 부동산에서 발생한 수익에서 영업 비용을 빼십시오. 부동산 수익에는 임대수익, 주차료, 서비스 변경, 자판기, 세탁기 등이 포함됩니다.

운영 비용에는 자산 운영과 관련된 모든 비용이 포함됩니다. 여기에는 자산 관리 비용, 보험, 유틸리티, 재산세, 수리 및 유지 보수가 포함됩니다.

순영업이익(NOI) 공식

$\begin{ 정렬} &\text{순 영업 수익} = RR - OE \ &\textbf{여기서:}\ &RR=\text{부동산 수익}\ &OE=\text{영업 비용} \ \end$

예를 들어 아래 정보가 소유자가 임대한 특정 콘도 건물의 프로필이라고 가정해 보겠습니다.

수익:

• 임대 소득: $20,000

• 주차료: $5,000

• 세탁기: $1,000

총 수익 = $26,000

이제 콘도 건물의 운영 비용이 다음과 같다고 가정합니다.

운영 비용:

자산 관리 수수료: $1,000

• 재산세: $5,000

• 수리 및 유지 보수: $3,000

• 보험: $1,000

총 운영 비용 = $10,000

이 예에서 순영업소득(NOI)은 $26,000 - $10,000 = $16,000입니다.

순영업이익(NOI)의 예

귀하가 연간 $120,000의 수익을 올리고 $80,000의 운영 비용을 발생시키는 부동산을 소유하고 있다고 가정해 보겠습니다. 이 상황에서 결과 NOI는 $40,000($120,000 - $80,000)입니다. 영업 비용이 수익보다 높은 총계가 음수이면 결과를 순 영업 손실 (NOL)이라고 합니다.

채권자와 상업 대출 기관은 투자자의 신용 기록을 결정에 고려하는 것보다 훨씬 더 많이 NOI에 크게 의존하여 모기지 재산의 소득 창출 잠재력을 결정합니다. 간단히 말해서, 이 지표는 대출 기관이 현금 흐름을 예측하여 부동산의 초기 가치를 근본적으로 평가하는 데 도움이 됩니다.

투자 수익률 (ROI) 이라고도 하는 자산의 자본화 비율을 결정하는 데 사용됩니다 . NOI를 구매 가격으로 나눕니다.

부동산이 수익성이 있는 것으로 간주되는 경우 대출 기관은 이 수치를 사용하여 기꺼이 대출 규모를 결정합니다. 반면에 부동산이 순영업 손실을 보이면 대출 기관은 차용인의 모기지 신청을 완전히 거부할 가능성이 높습니다.

부동산 소유자는 특정 비용은 연기하고 다른 비용은 가속화하여 운영 비용을 조작할 수 있습니다. NOI는 또한 임대료 및 기타 수수료를 인상하는 동시에 합리적으로 필요한 운영 비용을 줄임으로써 증가할 수 있습니다.

후자의 예로 아파트 소유자가 세입자가 자산 관리자 역할을 하는 대가로 세입자의 연간 $12,000 임대료를 포기하는 시나리오를 생각해 보십시오. 아파트 소유자가 일반적으로 건물 관리자에게 $30,000의 급여를 지불한다면 결과적으로 $12,000의 실제 비용이 아닌 $30,000의 "합리적으로 필요한" 비용을 수익에서 공제할 수 있습니다.

순영업이익(NOI) 공식 FAQ

NOI를 계산하는 공식은 무엇입니까?

NOI 계산 공식은 다음과 같습니다.

• NOI = 부동산 수익 - 운영 비용

세전 순영업이익(NOI)은 어떻게 계산합니까?

NOI는 세금을 고려하지 않는다는 점에서 세전 계산입니다.

순이익과 순영업이익(NOI)의 차이점은 무엇입니까?

순 영업 수익은 수익에서 모든 운영 비용을 뺀 것이고 순이익은 수익에서 운영 비용과 세금과 같은 비영업 비용을 포함한 모든 비용을 뺀 것입니다.

좋은 순영업이익(NOI) 비율이란 무엇입니까?

NOI는 백분율이 아니라 자산의 수입과 비용을 고려한 숫자입니다. 해당 자산이 현금으로 전액 지불된 경우 자산의 전체 가치와 비교할 수 있습니다. 이 경우 순영업이익 대비 부동산 가격 비율이 높을수록 좋습니다.

결론

순영업이익(NOI)은 부동산의 수익성을 평가하기 위해 일반적으로 사용되는 수치입니다. 계산에는 부동산에서 발생하는 모든 수익에서 부동산에 대한 모든 운영 비용을 빼는 것이 포함됩니다. 수익이 높을수록 지출이 적을수록 수익성이 높은 부동산입니다. 이것은 소유주에게 재산을 소유하고 유지함으로써 발생하는 소득이 비용 가치가 있는지 여부를 알려줍니다.

##하이라이트

• 순 영업 소득은 자금 조달이나 세금으로 인한 비용을 추가하기 전에 소득을 창출하는 부동산의 수익성을 측정합니다.

• NOI는 부동산 임대가 소유 및 유지 비용의 가치가 있는지 여부를 부동산 소유자에게 알릴 것입니다.

• NOI를 계산하려면 해당 부동산에서 발생한 모든 수익에서 부동산에 발생한 모든 운영 비용을 뺍니다.

• 재산 소유자가 특정 수입 또는 지출 항목을 연기하거나 가속하는 경우 NOI 메트릭에 사용된 운영 비용이 조작될 수 있습니다.

• NOI 지표는 자본 지출을 포함하지 않습니다.