Amanah Pelaburan Hartanah (REIT)

Apakah REIT dan Bagaimana Ia Berfungsi?

Amanah pelaburan hartanah (pendek kata REIT) ialah syarikat yang melabur dalam hartanah dan/atau pembiayaan hartanah dan mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada keuntungan mereka kepada pemegang saham sebagai dividen. Banyak yang didagangkan secara terbuka di bursa utama dan boleh dibeli dan dijual dengan cepat dan mudah seperti saham tradisional.

Sesetengah REIT menjana wang dengan menyewakan hartanah (cth, rumah, pejabat, menara sel, ruang runcit, gudang, dll.) yang mereka miliki, manakala yang lain berbuat demikian dengan menyediakan gadai janji kepada pembeli hartanah sebagai pertukaran untuk pembayaran faedah. REIT tertentu menggunakan kedua-dua jenis aliran pendapatan.

dividennya yang tinggi dan konsisten , REIT ialah kenderaan pelaburan yang popular untuk pelabur yang mahukan pendapatan pasif yang datang dengan memiliki hartanah tetapi tidak mempunyai masa atau wang untuk membeli, menyelenggara dan menyewakan hartanah mereka sendiri. Ia juga popular semasa tempoh inflasi yang lebih tinggi daripada biasa , kerana sewa dan hartanah cenderung naik harga bersama barangan pengguna, kadangkala menghasilkan lebih banyak wang untuk pemegang saham REIT pada masa saham tradisional mungkin goyah.

Salah satu faedah utama kelayakan sebagai REIT sebagai syarikat ialah penepian cukai korporat ke atas semua pendapatan yang dibayar kepada pemegang saham sebagai dividen. Atas sebab ini, ramai menggunakan 100 peratus daripada pendapatan bercukai mereka sebagai dividen untuk mengelakkan cukai korporat sama sekali.

Oleh kerana kebanyakan (jika tidak semua) keuntungan REIT diagihkan sebagai dividen, wang tunai yang sedikit biasanya kekal untuk melabur dalam pertumbuhan, jadi harga saham cenderung kurang berpotensi untuk naik secara mendadak (iaitu, ia biasanya tidak menentu seperti saham tradisional ). Atas sebab ini, REIT jauh lebih popular dengan pelabur pendapatan tetap (mereka yang mencari pembayaran dividen biasa) daripada pelabur pertumbuhan (mereka yang ingin melihat pelaburan prinsipal mereka berkembang dengan ketara dalam nilai dari semasa ke semasa).

Apa yang Menjadikan Syarikat sebagai REIT?

Tidak semua syarikat berasaskan hartanah adalah REIT. Untuk layak sebagai REIT, syarikat mesti menggunakan hartanah hartanah dan atau gadai janji sebagai pelaburan yang menjana pendapatan. Sebuah syarikat yang membina dan kemudian menjual pembangunan perumahan, sebagai contoh, tidak akan dianggap sebagai REIT.

Untuk layak sebagai REIT, syarikat mesti membayar sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan bercukainya sebagai dividen. REIT juga mesti . . .

“diuruskan oleh lembaga pengarah atau pemegang amanah,
memperoleh sekurang-kurangnya 75 peratus daripada pendapatan kasarnya daripada sumber berkaitan hartanah, termasuk sewa daripada harta tanah dan faedah ke atas gadai janji yang membiayai harta tanah,
melabur sekurang-kurangnya 75 peratus daripada jumlah asetnya dalam aset hartanah dan tunai,
mempunyai sekurang-kurangnya 100 pemegang saham selepas tahun pertama sebagai REIT,”
dan banyak lagi.

Untuk senarai lengkap keperluan yang mesti dipenuhi agar syarikat layak, semak buletin pelabur SEC tentang REIT.

3 Jenis REIT

Terdapat tiga jenis utama REIT—ekuiti, gadai janji dan hibrid. Ketiga-tiga saluran keuntungan kepada pelabur melalui dividen, tetapi mereka berbeza dari mana pendapatan mereka datang.

Ekuiti

Ekuiti REIT menghasilkan pendapatan dengan mengendalikan apa yang dikenali sebagai "harta tanah yang menghasilkan pendapatan." Pada asasnya, ini bermakna membeli dan memiliki hartanah, kemudian memajakkannya kepada individu atau perniagaan sebagai pertukaran untuk bayaran sewa.

Kebanyakan REIT ekuiti mengkhusus dalam jenis hartanah tertentu (seperti kompleks pangsapuri atau kemudahan penyimpanan), tetapi sesetengahnya beroperasi dan memajak pelbagai jenis hartanah. Bayaran sewa atau pajakan yang dikumpul oleh REIT ekuiti mula-mula digunakan untuk menampung kos, dan kemudian sekurang-kurangnya 90% daripada baki diagihkan kepada pemegang saham sebagai dividen.

Gadai janji

REIT gadai janji berbeza daripada REIT Ekuiti kerana mereka tidak memiliki dan memajak hartanah. Sebaliknya, mereka menawarkan gadai janji atau pinjaman hartanah lain kepada bakal pemilik hartanah dan mengutip bayaran faedah. Sebagai alternatif, REIT gadai janji mungkin tidak menawarkan gadai janji secara langsung tetapi sebaliknya boleh melabur dalam pembiayaan hartanah secara tidak langsung dengan membeli sekuriti bersandarkan gadai janji.

REIT ini cenderung menggunakan lebih banyak leverage (modal yang dipinjam) dan lindung nilai derivatif untuk membiayai pelaburan mereka daripada REIT ekuiti. Atas sebab ini, mereka boleh menjadi pelaburan yang lebih berisiko daripada REIT ekuiti. Pelabur harus memastikan mereka memahami sepenuhnya model pembiayaan REIT gadai janji sebelum membuat keputusan untuk melabur.

Hibrid

REIT Hibrid dipanggil sedemikian kerana mereka menggunakan kedua-dua strategi yang diperincikan di atas. Mereka membeli, menyelenggara dan memajak hartanah fizikal, dan mereka juga menyediakan gadai janji atau pinjaman hartanah lain kepada pembeli hartanah.

Apakah Faedah Melabur dalam REIT?

Dividen: Pembayaran dividen tetap yang disediakan oleh REIT menjadikan mereka popular di kalangan pelabur yang mencari aliran pendapatan tambahan. Kerana mereka mesti, mengikut definisi, mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada keuntungan mereka sebagai dividen, REIT cenderung mempunyai hasil dividen yang agak tinggi jika dibandingkan dengan saham tradisional.
Pelbagaian: REIT ialah kelas pelaburan yang unik kerana ia menawarkan pendedahan mudah kepada pasaran hartanah. Atas sebab ini, melabur di dalamnya—selain saham, bon, komoditi dan kelas aset lain—adalah cara terbaik untuk mempelbagaikan portfolio bagi mengukuhkannya sebagai persediaan menghadapi tempoh turun naik dan inflasi.
Kecairan: Secara tradisinya, hartanah bukanlah kelas aset yang sangat cair. Ia mengambil masa untuk membeli dan menjual hartanah, dan mana-mana kumpulan bakal pembeli biasanya dihadkan oleh lokasi dan belanjawan. REIT Boleh Didagangkan, walau bagaimanapun, boleh dibeli dan dijual dalam saham dengan cepat di bursa utama negara, jadi ia mudah untuk pelabur yang menghargai kecairan portfolio.
Perlindungan Inflasi: Oleh kerana hartanah (dan sewa) cenderung meningkat dalam harga bersama-sama barangan pengguna semasa tempoh inflasi yang tinggi, REIT selalunya lebih stabil daripada sekuriti ekuiti tradisional apabila kebimbangan mengenai inflasi berleluasa. Pembayaran pendapatan pasif yang konsisten mereka juga merupakan nilai tambah semasa syarikat lain mungkin menurunkan pembayaran dividen.

Apakah Kelemahan Melabur dalam REIT?

Perbelanjaan Harta: Perbelanjaan hartanah—terutamanya cukai harta—tidak murah, dan lebih banyak REIT perlu membayar untuk menampung perbelanjaan ini, semakin sedikit keuntungan yang mereka ada untuk diagihkan kepada pemegang saham sebagai dividen. Atas sebab ini, adalah idea yang baik untuk menyemak penyata pendapatan syarikat hartanah sebelum melabur.
Risiko Kadar Faedah: REIT dihargai kerana pembayaran pendapatan pasifnya, jadi apabila kadar faedah meningkat, menjadikan sekuriti perbendaharaan lebih menarik kepada pelabur berpendapatan tetap, wang mungkin bergerak keluar daripada pasaran REIT, menyebabkan harga saham menurun.
Pertumbuhan Lemah: Oleh kerana REIT membelanjakan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan mereka untuk membayar dividen, mereka biasanya tidak berkembang dengan cepat, yang sering diterjemahkan kepada harga saham yang juga tidak berkembang dengan cepat. Atas sebab ini, mereka tidak begitu popular dengan pelabur pertumbuhan.
Cukai Dividen: Tidak seperti dividen yang layak, yang biasanya dikenakan cukai pada kadar keuntungan modal yang berfaedah, dividen REIT biasanya dianggap sebagai pendapatan biasa dan dicukai sedemikian mengikut kurungan cukai setiap pelabur. Ini bermakna pelabur biasanya perlu membayar lebih cukai ke atas pendapatan dividen REIT daripada pendapatan dividen daripada saham tradisional.

Cara Melabur dalam REIT

Pelabur boleh membeli saham REIT yang didagangkan sama seperti mereka membeli saham—di bursa utama melalui broker atau aplikasi pembrokeran seperti E-Trade atau Robinhood. Memandangkan REIT yang berbeza memfokuskan pada jenis hartanah yang berbeza (cth, komersial, kediaman, penyimpanan, pejabat, dll.), pelabur boleh memilih berbilang syarikat untuk melabur atau mencari dana dagangan bursa (ETF) REIT untuk pendedahan segera kepada banyak REIT yang berbeza. Pastikan anda menyemak nisbah perbelanjaan apabila mempertimbangkan mana-mana ETF, kerana yuran yang tinggi boleh memakan potensi keuntungan.

5 ETF REIT Popular untuk Disemak

TTT

Nisbah perbelanjaan adalah pada April 2022.

Apakah Hasil Dividen yang Baik untuk REIT?

Memandangkan hasil dividen berubah dengan harga saham, hasil REIT boleh berubah dengan ketara walaupun ia terus membayar dividen yang stabil. Ingat— hasil dividen ialah nisbah dividen yang dibayar syarikat kepada harga saham semasanya, jadi penurunan harga saham meningkatkan hasil dividen.

Yang dikatakan, hasil REIT cenderung purata sekitar 3 hingga 5 peratus, walaupun hasil yang lebih tinggi dan lebih rendah juga biasa.

REIT Didagangkan berbanding Bukan Didagangkan: Apakah Perbezaannya?

REIT yang didagangkan berdagang di bursa negara sama seperti saham biasa. Oleh itu, ia cair dan telus dan merupakan pilihan yang baik untuk pelabur biasa. REIT yang tidak didagangkan, sebaliknya, mengenakan yuran, mempunyai kecairan yang kurang, dan tidak mempunyai harga saham yang tersedia dengan serta-merta. Mereka juga mungkin memerlukan pelaburan permulaan yang agak tinggi. Bagi kebanyakan pelabur runcit, REIT tidak didagangkan bukanlah pilihan pelaburan yang baik.

Adakah REITs Lindung Nilai Inflasi Baik?

Walaupun tiada pelaburan—kecuali bon I —benar-benar selamat daripada inflasi, REIT biasanya dianggap sebagai lindung nilai inflasi yang baik kerana sewa dan harga hartanah cenderung meningkat semasa tempoh inflasi (yang boleh meningkatkan kedua-dua keuntungan dan harga saham) dan dividen yang konsisten memberikan aliran pendapatan yang boleh dipercayai.

Sorotan

Kebanyakan REIT didagangkan secara terbuka seperti saham, yang menjadikannya sangat cair (tidak seperti pelaburan hartanah fizikal).
REIT menjana aliran pendapatan yang stabil untuk pelabur tetapi menawarkan sedikit dalam cara peningkatan modal.
Amanah pelaburan hartanah (REIT) ialah syarikat yang memiliki, mengendalikan atau membiayai hartanah yang menghasilkan pendapatan.
REIT melabur dalam kebanyakan jenis hartanah, termasuk bangunan pangsapuri, menara sel, pusat data, hotel, kemudahan perubatan, pejabat, pusat runcit dan gudang.

Soalan Lazim

Apakah Maksud REIT?

REIT bermaksud "Amanah Pelaburan Hartanah". REIT dianjurkan sebagai perkongsian, perbadanan, amanah atau persatuan yang melabur secara langsung dalam hartanah melalui pembelian hartanah atau dengan membeli gadai janji. REIT menerbitkan saham yang memperdagangkan bursa saham dan dibeli serta dijual seperti saham biasa. Untuk dianggap sebagai REIT, syarikat mesti melabur sekurang-kurangnya 75% daripada asetnya dalam hartanah dan memperoleh sekurang-kurangnya 75% daripada pendapatannya daripada aktiviti berkaitan hartanah.

Adakah REIT Perlu Membayar Dividen?

Mengikut undang-undang dan peraturan IRS, REIT mesti membayar 90% atau lebih daripada keuntungan boleh cukai mereka (kepada pemegang saham dalam bentuk dividen. Akibatnya, syarikat REIT sering dikecualikan daripada kebanyakan cukai pendapatan korporat. Pemegang saham REIT yang menerima dividen dikenakan cukai seolah-olah ia adalah dividen biasa.

Apakah Itu Klip Kertas REIT?

"REIT klip kertas" meningkatkan kelebihan cukai yang diberikan kepada REIT sambil turut membenarkannya mengendalikan hartanah yang biasanya tidak boleh dijalankan oleh amanah tersebut. Ia dinamakan demikian kerana ia melibatkan dua entiti berbeza yang "dipotong" bersama melalui perjanjian di mana satu entiti memiliki hartanah dan satu lagi menguruskannya. Klip kertas REIT memerlukan pengawasan kawal selia yang lebih ketat kerana mungkin terdapat konflik kepentingan dan, akibatnya, bentuk REIT ini jarang berlaku. Ia serupa tetapi lebih fleksibel dalam struktur kepada "REIT staples".