Indløsningsret
Hvad er ret til indløsning?
Indløsningsretten giver enkeltpersoner, der har misligholdt deres realkreditlån muligheden for at kræve deres ejendom tilbage ved at betale det skyldige beløb (plus renter og bøder) før tvangsauktionsprocessen begynder, eller i nogle stater, selv efter et tvangsauktionssalg (til tvangsauktionen) pris plus renter og bøder).
Forstå retten til indløsning
Når en person optager et realkreditlån for at købe en bolig, tjener selve boligen som sikkerhed for lånet. Det betyder, at boligejeren mister ejendomsretten til boligen, hvis de misligholder deres betalinger. Mange pantebreve inkluderer tvangsauktionsretten,. som beskriver en långivers evne til at tage en ejendom i besiddelse gennem en juridisk proces kaldet tvangsauktion og skitserer de betingelser, hvorunder långiveren har ret til at tvangsauktion. (Statens og nationale love regulerer også retten til afskærmning.)
Når boligejere misligholder deres afdrag på realkreditlån,. kan långivere påberåbe sig deres ret til tvangsauktion. Långivere skal overholde specifikke procedurer for at en afskærmning er lovlig. Først skal de give en standardmeddelelse til låntageren, der gør dem opmærksom på, at deres lån er misligholdt på grund af manglende betalinger. Husejeren har så generelt en bestemt tid til at indfri eventuelle manglende betalinger og undgå tvangsauktion. De vil sandsynligvis også blive forpligtet til at betale gebyrer for forsinket betaling ud over enhver udestående saldo. De kan også bruge denne tid til at bekæmpe tvangsauktionen, hvis de mener, at långiver faktisk ikke har ret til at tvangsauktionere ejendommen.
Hvis en bolig i sidste ende bliver tvangsauktioneret, vil långiver generelt sælge ejendommen for at inddrive penge tabt på lånet. Indløsningsretten giver pantsættere mulighed for at kræve deres ejendom tilbage og stoppe et tvangsauktion, eller i nogle tilfælde endda tilbagekøbe deres ejendom, efter at et salg har fundet sted.
Muligheden for at udøve en indløsningsret, samt hvor lang indløsningsperioden er, varierer fra stat til stat.
Hvordan indløsningsretten kan udøves
En indløsningsret kan udøves inden for en tidsramme kaldet indløsningsperioden, som kan være før eller nogle gange efter, at en tvangsauktion er afsluttet. Hver stat tillader låntagere at udøve deres rettigheder til indløsning forud for afslutningen af afskærmningsprocedurer. Mange stater tillader også, at indløsningsretten udøves efter et tvangsauktion, som kaldes lovbestemt indløsningsret. I dette tilfælde kan tilbagebetalingsreglerne afvige fra at betale af på al den udestående gæld, der eksisterede før salget, og kan blot kræve betaling af tvangsauktionsprisen plus andre gebyrer og bøder.
På trods af muligheden for at udnytte indløsningsretten før et tvangsauktion, har låntagere en tendens til kun at udnytte en indfrielsesret efter en tvangsauktion, hvis de overhovedet gør det. Dette skyldes, at låntagere, der allerede har midler nok til at dække omkostningerne ved at betale hele den udestående gæld plus andre gebyrer, næppe er bortfaldet i misligholdelse i første omgang.
Hvordan indløsningsretten hjælper låntagere
Teoretisk set kan indløsningsretten hjælpe pantsættere med at blive i deres hjem. I virkeligheden praktiseres indløsningsretten dog ikke regelmæssigt, fordi de fleste misligholdte låntagere ikke har mulighed for at komme med de store kontantbeløb, der er nødvendige for at udøve retten.
Det er dog muligt for låntageren at opnå fortjeneste under visse omstændigheder, når de udøver en indfrielsesret efter et tvangsauktion. En ejendom kan sælge under sin markedsværdi på en tvangsauktion. Hvis låntagers stat tillader, at indløsningsretten udnyttes efter et sådant salg, kan låntager potentielt tage ejendomsretten tilbage. Låntageren ville tilbagebetale tvangssalgsprisen plus yderligere gebyrer, som kan være lavere end gælden på realkreditlånet. De kunne så videresælge boligen til eller over markedsværdi og beholde forskellen som fortjeneste. Dette ville ikke fungere i alle stater; under nogle omstændigheder kunne en lovbestemt indløsningsret stadig kræve fuld tilbagebetaling af gælden frem for tvangsauktionsprisen.
##Højdepunkter
Indløsningsret er en juridisk proces, der gør det muligt for en forfalden realkreditlåntager at kræve deres bolig eller anden ejendom, der er omfattet af tvangsauktion, tilbage, hvis de er i stand til at tilbagebetale deres forpligtelser i tide.
En vellykket indfrielse vil også typisk kræve, at låntager tilbagebetaler eventuelle omkostninger, som långiver eller andre parter har afholdt som følge af tvangsauktionsprocessen.
I nogle stater kan denne ret udøves, selvom långiver allerede har videresolgt ejendommen, så længe det stadig er inden for indløsningstidsrammen, og alle betingelser er opfyldt.
