grundleje
Hvad er en grundlejekontrakt?
En grundleje er en aftale, hvor en lejer i lejeperioden har tilladelse til at udvikle et stykke ejendom , hvorefter grunden og alle forbedringer overdrages til ejendommens ejer.
Sådan fungerer en lejekontrakt
En grundlejekontrakt angiver, at forbedringer vil blive ejet af ejendomsejeren, medmindre der oprettes en undtagelse, og bestemmer, at alle relevante skatter, der påløber i lejeperioden, skal betales af lejeren. Fordi en grundlejekontrakt giver udlejeren mulighed for at påtage sig alle forbedringer, når lejeperioden udløber, kan udlejer sælge ejendommen til en højere kurs. Grundlejekontrakter kaldes også ofte jordlejemål, da udlejere kun forpagter jorden ud.
Selvom de primært bruges i erhvervslokaler, adskiller grundlejekontrakter sig meget fra andre typer erhvervslejemål som dem, der findes i indkøbskomplekser og kontorbygninger. Disse andre lejekontrakter tildeler typisk ikke lejeren at påtage sig ansvaret for enheden. I stedet bliver disse lejere opkrævet husleje for at kunne drive deres virksomhed. En grundleje indebærer, at man lejer jord i en længere periode – typisk i 50 til 99 år – til en lejer, der opfører en bygning på ejendommen.
En 99-årig lejekontrakt er generelt den længst mulige lejeperiode for et stykke fast ejendom. Det plejede at være længst muligt under almindelig lov. 99-årige lejekontrakter er dog fortsat almindelige, men er ikke længere de længst mulige efter loven.
Grundlejekontrakten definerer, hvem der ejer grunden, og hvem der ejer bygningen, samt forbedringer af ejendommen. Mange udlejere bruger grundlejekontrakter som en måde at beholde ejerskabet af deres ejendom af planlægningsmæssige årsager, for at undgå kapitalgevinster og for at generere indtægter og indtægter. Lejere påtager sig generelt ansvaret for alle udgifter. Dette omfatter byggeri, reparationer, renoveringer, forbedringer, skatter, forsikringer og eventuelle finansieringsomkostninger forbundet med ejendommen.
Lejere påtager sig generelt ansvaret for alle økonomiske aspekter i en grundlejekontrakt, herunder husleje, skatter, byggeri, forsikring og finansiering.
Eksempel på en grundlejekontrakt
Grundlejekontrakter bruges ofte af franchises og store boksbutikker såvel som andre kommercielle enheder. Virksomhedens hovedkvarter vil normalt købe jorden og give lejeren/udvikleren mulighed for at bygge og bruge anlægget. Der er en god chance for, at en McDonald's, Starbucks eller Dunkin Donuts i nærheden af dig er bundet af en lejekontrakt.
I juli 2016 købte det New York-baserede investeringsselskab AllianceBernstein en 99-årig lejekontrakt fra BLDG Management for New York Citys George Washington Hotel i en handel til en værdi af 100,4 millioner dollars. BLDG købte oprindeligt hotellet, da det var under tvangsauktion i 1994. Selvom bygningen blev brugt af den Manhattan-baserede School of Visual Arts som et kollegium, indgav BLDG planer i april 2016 om at genoprette ejendommen til et hotel med restaurant, bar , og butikker i stueplan. Ejendommen fungerer i øjeblikket som Freehand Hotel, et boutiquehotel i New York Citys Flatiron District.
Nogle af grundprincipperne i enhver grundlejekontrakt bør omfatte:
Lejebetingelser
Rettigheder for både udlejer og lejer
Betingelser for finansiering
Brug bestemmelser
Gebyrer
ejendomsforsikring
Standard
Underordnet vs. Uefterstillede Grundlejekontrakter
Grundlejelejere finansierer ofte forbedringer ved at optage gæld. I en ansvarlig grundlejekontrakt accepterer udlejer en lavere prioritering af krav på ejendommen i tilfælde af, at lejer misligholder lånet til forbedringer. Med andre ord giver en efterstillet grundlejeudlejer i det væsentlige mulighed for, at skødet kan fungere som sikkerhed i tilfælde af lejers misligholdelse af ethvert forbedringsrelateret lån. For denne type grundleje kan udlejer forhandle højere lejebetalinger til gengæld for den risiko, der påtages i tilfælde af lejers misligholdelse. Dette kan også gavne udlejeren, fordi opførelse af en bygning på hans grund øger værdien af hans ejendom.
I modsætning hertil lader en uefterstillet grundleje udlejeren bevare topprioriteten af krav på ejendommen, hvis lejeren misligholder lånet til forbedringer. Fordi långiver muligvis ikke overtager ejendomsretten til jorden, hvis lånet ikke bliver betalt, kan låneprofessionelle være tøvende med at forlænge et realkreditlån til forbedringer. Selvom udlejer bevarer ejendomsretten til ejendommen, skal de typisk opkræve lejeren et lavere lejebeløb.
Fordele og ulemper ved en grundlejekontrakt
En grundlejekontrakt kan komme både lejer og udlejer til gode.
Lejerfordele
Grundlejekontrakten lader en lejer bygge på en ejendom i en førsteklasses beliggenhed, som de ikke selv kunne købe. Af denne grund bruger store kædebutikker som Whole Foods og Starbucks ofte jordlejekontrakter i deres virksomhedsudvidelsesplaner.
En grundleje kræver heller ikke, at lejeren skal have en udbetaling for sikring af grunden, som køb af ejendommen ville kræve. Derfor er der mindre egenkapital involveret i at erhverve en grundleje, hvilket frigør kontanter til andre formål og forbedrer udbyttet ved at udnytte jorden.
Enhver leje betalt på en grundlejekontrakt kan være fradragsberettiget for statslige og føderale indkomstskatter, hvilket betyder en reduktion i lejerens samlede skattebyrde.
Udlejers fordele
Grundejeren opnår en jævn strøm af indtægter fra lejeren og bevarer ejendomsretten til ejendommen. En grundlejekontrakt indeholder typisk en optrapningsklausul, der garanterer huslejestigninger og fraflytningsrettigheder, der giver beskyttelse i tilfælde af misligholdelse af husleje eller andre udgifter.
Der er også skattebesparelser til en udlejer, der benytter grundleje. Hvis de sælger en ejendom direkte til en lejer, vil de realisere en gevinst ved salget. Ved at udføre denne form for leasing slipper de for at skulle indberette eventuelle gevinster. Men der kan være nogle skattemæssige konsekvenser for den husleje, de modtager.
Afhængigt af de bestemmelser, der er lagt i lejekontrakten, kan en udlejer også være i stand til at bevare en vis kontrol over ejendommen, herunder dens brug og hvordan den udvikles. Det betyder, at udlejer kan godkende eller afvise enhver ændring af grunden.
Lejer Ulemper
Fordi udlejere kan kræve godkendelse, før der foretages ændringer, kan lejeren støde på vejspærringer i brugen eller udviklingen af ejendommen. Som følge heraf kan der være flere restriktioner og mindre fleksibilitet for lejeren.
Omkostninger forbundet med grundlejeprocessen kan være højere, end hvis lejeren skulle købe en ejendom direkte. Huslejer, skatter, forbedringer, tilladelser samt eventuelle ventetider for godkendelse fra udlejer kan alle være dyre.
Udlejer Ulemper
Udlejere, der ikke sætter de korrekte bestemmelser og klausuler i deres lejekontrakter, risikerer at miste kontrollen over for lejere, hvis ejendomme undergår udvikling. Derfor er det altid vigtigt for begge parter at få deres lejekontrakter gennemgået før underskrivelse.
Afhængigt af hvor ejendommen er beliggende, kan brug af en grundlejekontrakt have større skattemæssige konsekvenser for en udlejer. Selvom de måske ikke realiserer en gevinst ved et salg, betragtes leje som indtægt. Så huslejen beskattes med den almindelige sats, hvilket kan øge skattetrykket.
##Højdepunkter
En grundleje er en aftale, hvor en lejer kan udvikle ejendom i lejeperioden, hvorefter den overdrages til ejendommens ejer.
Lejere, der ellers ikke har råd til at købe jord, kan bygge ejendom med grundleje, mens udlejere får en fast indkomst og bevarer kontrollen over brugen og udviklingen af deres ejendom.
Grundleje finder almindeligvis sted mellem erhvervsudlejere, som typisk udlejer jord i 50 til 99 år til lejere, der opfører bygninger på ejendommen.
