Undervands
Hvad betyder undervands?
"Under vandet" er betegnelsen for en finansiel kontrakt eller et aktiv, der er mindre værd end dens nominelle værdi. Mere almindeligt er udtrykket dog brugt i relation til et hus eller et andet væsentligt aktiv, som har et udestående pant eller lån i aktivet, der er et større beløb end aktivet er værd.
I begge tilfælde har indehaveren et aktiv uden egenværdi. I tilfælde af realkreditlånet eller lånet skylder indehaveren af aktivet faktisk mere, end aktivet er værd.
Under vandet omtales nogle gange også som "på hovedet".
Forståelse under vandet
Et aktiv er under vandet, hvis prisen, der betales for det, er mere end dets nuværende markedsværdiansættelse. I store træk vedrører ethvert papirtab ( urealiserede ) et undervandsaktiv.
Mere almindeligt relaterer undervands sig til gearing eller låntagning, hvor det betyder at eje et aktiv, der er mindre værd end et udestående lån på det pågældende aktiv. I værdipapirhandel kan dette ske på en marginkonto,. hvor en erhvervsdrivende ejer en aktie på gearing, men virksomheden (aktien) erklærer sig konkurs, og aktiebeholdningen dækker ikke længere den margin eller det lån, som mægleren gav for at købe aktien oprindeligt. Kontoen er under vandet, og investoren bliver nødt til at finde midler et andet sted for at tilbagebetale de penge (lån), de tabte på aktiemarkedet. Dette er kendt som et margin call.
En sådan situation kan også opstå med et ikke-finansielt aktiv. Hvis en ny bil købes med et lån, resulterer købet næsten med det samme i, at køberen er under vandet, fordi bilen vil blive afskrevet med det samme, når den er kørt af grunden, mens lånet vil blive nedbetalt langsomt over år. Til sidst, efterhånden som flere betalinger foretages, og bilen afskrives i et langsommere tempo, vil bilen være tilbage over vandet. For eksempel er lånet betalt af om 10 år, men ejeren kan sandsynligvis sælge bilen for et par tusinde dollars, afhængigt af køretøjets mærke og stand.
Særlige overvejelser
At være under vandet på et lån er ikke altid en forfærdelig ting. Så længe der betales, er lånet nedbetalt, og undervandssituationen kan ende med at være midlertidig. Når det er sagt, kan undervandssituationer for det meste undgås ved at lede efter en sikkerhedsmargin i forhold til det købte aktiv og lånebeløbet.
At få en god handel på et hus eller en bil, hvor værdien af aktivet kan sælges for mere, end hvad der er betalt (givet nogen tid), vil betyde, at lånebeløbet er mindre, og der er en større buffer mellem aktivets værdi og lånet beløb. Det betyder, at aktivet skal falde mere i værdi for at være under vandet. Sammenlign det med et par, der betaler for meget for et hus, der betaler $300.000 i en budkrig for et hus, der egentlig kun er $280.000 værd. Afhængigt af hvor meget de lægger ned, kan de være under vandet med det samme, eller hvis boligpriserne falder, kan de være under vandet betydeligt på kort tid.
Manglende betalinger eller pådrager sig yderligere gebyrer for at overtræde lånevilkårene kan øge lånebeløbet hurtigt. Dette kan få et lån til at bevæge sig under vandet eller dybere under vandet. Långivere er ofte villige til at finde løsninger sammen med låntagere, hvis de økonomiske problemer er kortvarige, da långiveren ikke ønsker at skulle igennem kampen med at sælge et undervandsaktiv for kun delvist at tilbagebetale et lån med tab.
Hvis du beskæftiger dig med økonomiske problemer, skal du tale med en finansiel planlægger, gældsrådgiver og/eller långiveren for at hjælpe med at finde en løsning, før problemet bliver værre.
Undervandslån
I fast ejendom refererer undervands til den situation, hvor et hus eller en anden ejendom er mindre værd end de penge, der skyldtes på lånet. Et undervandspant er således et boliglån med en højere hovedstol end boligens frie markedsværdi. Denne situation kan opstå, når ejendomsværdierne falder. I et undervandslån har boligejeren muligvis ikke nogen egenkapital til rådighed for kredit. Et undervandslån kan potentielt forhindre en låntager i at refinansiere eller sælge boligen, medmindre de har penge til at betale tabet ud af lommen.
Denne negative værdi giver problemer for både boligejeren og indehaveren af realkreditlånet. Hvis boligejeren skal flytte, vil salget af boligen ikke give tilstrækkelige penge til at betale pantejeren, selv før eventuelle transaktionsgebyrer. I dette tilfælde skal boligejeren finde yderligere midler eller indgå et short salg med en tredjepart. Disse typer problemer fører til gengæld til juridiske kampe og mulige vanskeligheder hen ad vejen for både den oprindelige husejer og tredjepartslångiveren.
Mens et short salg komplicerer processen, hvorved den oprindelige långiver inddriver deres penge, dukkede et mere betydeligt problem med undervandslån op efter boligboblen i 2006-07 og bristede i 2008-09. Boligejere, der skylder mere end deres boligs værdi, gik stille og roligt væk fra deres investeringer. Dette resulterede i misligholdelse af realkreditlån,. hvilket efterlod de långivende banker med tab og de ekstra omkostninger ved at likvidere deres erhvervede boliger.
Undervandslån var et almindeligt problem blandt boligejere omkring finanskrisen i 2008, som blandt andet indebar en betydelig deflation i boligpriserne.
Eksempel på at være under vand på et realkreditlån
Antag, at en person ser et hus, de kan lide, opført til $400.000. De har $40.000 for en udbetaling eller 10%. Ikke inklusive andre gebyrer og realkreditforsikring, hvilket vil betyde, at noget af udbetalingen ikke vil gå til hovedstolen, for nemheds skyld antages det, at køberen får et lån til $360.000.
Ved hjælp af realkreditlån og udbetaling betaler køber for huset. Flere måneder efter købet bemærker de, at lignende huse i deres område sælges for væsentligt mindre end $400.000. Lignende boliger, kaldet co mparables,. sælges for $350.000. Låneværdien på $360.000 er kun faldet trinvist til $359.000, da meget af de indledende betalinger går til renter og ikke hovedstol, men huset er kun $350.000 værd. Hvis huset blev solgt, kunne det ikke betale lånet af. Dette kaldes at være under vandet eller på hovedet.
Hvis boligmarkedet stabiliserer sig, vil lånet i sidste ende blive betalt ned, og boliglånet vil ikke længere være under vandet. At være under vandet en lille mængde, eller i en kort periode, er ikke et stort problem. At være under vandet i lang tid og med en stor mængde indikerer et dårligt køb, dårlig timing eller dårlige markedsforhold. Muligvis alle tre.
Huset kan være under vandet af flere årsager. Muligvis har boligkøberen betalt for meget i første omgang. Huset har måske kun været 350.000 dollars værd hele tiden, men sælgeren spurgte mere, og køberen var villig til at betale det.
Alternativt kan ejendomsværdien være faldet. 400.000 dollars kan have været en god pris på det tidspunkt, men en nylig afmatning i økonomien betyder færre job og ikke så mange mennesker, der har råd til deres hjem. Tvunget til at sælge, er ejendomsværdierne drevet ned.
Ejendomsværdier forringes ofte langsomt, men kan bevæge sig hurtigt i visse områder. For eksempel kan en lille by opleve ejendomsværdier falde meget hurtigt, hvis hovedkilden til beskæftigelse, f.eks. en plante eller mine, lukker.
Højdepunkter
Det refererer almindeligvis til at have et lån på et aktiv, der er større end det aktivet er værd.
Under vandet betyder, at et aktiv er mindre værd, end det blev betalt for.
Undervandssituationer kan ofte, men ikke altid, undgås ved at lede efter gode handler og skabe en sikkerhedsmargin mellem aktivets værdi og lånebeløbet.
En boligejer er under vandet, hvis deres belåning er større end hvad boligen er værd.
