Aftale med driftsselskab/ejendomsselskab (Opco/Propco)
Hvad er en aftale om et driftsselskab/ejendomsselskab (Opco/Propco)?
En handel med et driftsselskab/ejendomsselskab (opco/propco) er en forretningsaftale, hvor et datterselskab (dvs. ejendomsselskabet eller " propco ") ejer alle de indtægtsskabende ejendomme i stedet for hovedselskabet (driftsselskabet eller " opco.")
Opco/propco-aftaler tillader alle finansierings- og kreditvurderingsrelaterede problemer for begge virksomheder at forblive adskilte. Denne forretningsstruktur er almindelig i ejendomshandler og i struktureringen af ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er).
Forståelse af aftaler om driftsselskab/ejendomsvirksomhed (Opco/Propco)
Moderselskaber kan være konglomerater eller holdingselskaber. Et konglomerat, såsom General Electric, ejer virksomheder med særskilte forretningsmodeller ud over sine kerneaktiviteter. I modsætning hertil er et holdingselskab oprettet med det specifikke formål at eje en gruppe af datterselskaber og udfører ikke sine forretningsaktiviteter. Holdingselskaber dannes normalt for at opnå skattefordele.
Master kommanditselskaber,. eller MLP'er, anvender også en lignende moder-/datterselskabsstruktur. De fleste MLP'er er børsnoterede. Af skattemæssige årsager kan investorerne vælge, hvordan de gerne vil modtage den indkomst, virksomheden genererer.
En MLP har en pass-through skattestruktur, hvilket betyder, at alle overskud og tab overføres til kommanditister. MLP selv er ikke ansvarlig for selskabsskat af sine indtægter og undgår dermed dobbeltbeskatning af de fleste selskaber. De fleste MLP'er opererer i energiindustrien. Datterselskaber ejer aktier (officielt enheder) i moderselskabet MLP, og omfordrer den passive indkomst gennem selskabet som et almindeligt udbytte.
Kritik af en aftale om et driftsselskab/ejendomsselskab (Opco/Propco)
Opco-propco-arrangementer giver driftsselskabet mulighed for at leje eller lease ejendom fra ejendomsselskabet. I praksis ligner dette et salg og et tilbageleasing. Selskabet afstår dog aldrig ejendommen på nogen reel måde, da propco og opco er en del af samme koncern.
Selvom dette kan lyde som virksomhedens ækvivalent til at have din kage og spise den, kan der være flere ulemper ved at skabe en propco. Hvis en virksomhed arbejder ud fra flere lokationer i stedet for en primær, låser et propco-arrangement virksomheden ind i en situation, hvor det bliver vanskeligere at lukke ethvert sted.
I en traditionel virksomhedsopsætning, for eksempel, kan en virksomhed vælge at lukke et underpræsterende sted eller kontor og sandsynligvis sælge ejendommen. I modsætning hertil, i en propco-arrangement, ejer propco ejendommen og kan ikke vælge at aflaste den, hvis markedet ikke vil returnere nok til at dække gælden.
Som følge heraf kan opco være forpligtet til at betale husleje på en ejendom, selvom den ikke udnytter den, fordi propco er afhængig af denne indkomst for at servicere de gældsfinansierede ejendomme.
Eksempel på en aftale om et driftsselskab/ejendomsselskab (Opco/Propco)
I Storbritannien er opco/propco-aftaler en meget populær metode, hvor et moderselskab kan oprette en REIT. En REIT ejer, driver og/eller finansierer fast ejendom, der giver indkomst. De fleste REIT'er specialiserer sig i en specifik sektor, såsom kontor-REIT'er eller sundheds-REIT'er. Generelt vil REIT'er videregive opkrævede lejebetalinger til investorer i form af udbytte.
Oprettelse af en REIT via en opco/propco-aftale kan ske ved i første omgang at sælge indtægtsgenererende aktiver fra driftsselskabet til et datterselskab. Datterselskabet lejer herefter ejendommen tilbage til driftsselskabet. Driftsselskabet kan efterfølgende udskille datterselskabet som REIT. Fordelen ved at gøre dette er, at virksomheden så kan undgå dobbeltbeskatning af sine indkomstfordelinger.
Højdepunkter
Opco/propco-forretningsordninger resulterer i, at et datterselskab eller ejendomsselskab (propco'en) ejer eller ejer alle de aktiver og fast ejendom, som det primære driftsselskab (opco'en) bruger til at generere indtægter.
Ud over låneuafhængighed kan den slags handler have skattemæssige fordele for moderselskabet.
Opco/propco-aftaler kan hjælpe moderselskabet til gavn, da finansierings- og kreditvilkår er uafhængige af driftsselskabet.
Selvom nogle måske overvejer denne type aftaler som skattemæssige smuthuller, er de helt lovlige og betragtes generelt som kendetegnende for en intelligent forretning.
