Real Estate Investment Trust (REIT)

Hvad er REIT'er, og hvordan fungerer de?

Ejendomsinvesteringsforeninger (forkortede REIT'er) er virksomheder, der investerer i ejendoms- og/eller ejendomsfinansiering og udlodder mindst 90 % af deres overskud til aktionærerne som udbytte. Mange er offentligt handlet på større børser og kan købes og sælges hurtigt og nemt ligesom traditionelle aktier.

Nogle REIT'er tjener penge ved at udleje fast ejendom (f.eks. boliger, kontorer, mobiltårne, butikslokaler, varehuse osv.), som de ejer, mens andre gør det ved at give realkreditlån til ejendomskøbere i bytte for rentebetalinger. Visse REIT'er bruger begge typer indkomststrømme.

På grund af deres høje og konsekvente udbytte er REIT'er et populært investeringsmiddel for investorer, der ønsker den passive indkomst, der følger med at eje fast ejendom, men ikke har tid eller penge til at købe, vedligeholde og udleje deres egen ejendom. De er også populære i perioder med højere inflation end normalt,. da husleje og fast ejendom har tendens til at stige i pris sammen med forbrugsvarer, hvilket nogle gange resulterer i flere penge til REIT-aktionærer på et tidspunkt, hvor traditionelle aktier kan vakle.

En af de vigtigste fordele ved at kvalificere sig som en REIT som et selskab er en fritagelse for selskabsskat på al indkomst, der udbetales til aktionærer som udbytte. Af denne grund bruger mange 100 procent af deres skattepligtige indkomst som udbytte for helt at undgå selskabsbeskatning.

Fordi de fleste (hvis ikke alle) af en REITs overskud udloddes som udbytte, er der normalt kun lidt penge tilbage til at investere i vækst, så aktiekursen har en tendens til at have mindre potentiale til at stige dramatisk (dvs. de er normalt ikke så volatile som traditionelle aktier ). Af denne grund er REIT'er meget mere populære blandt renteinvestorer (dem, der leder efter regelmæssige udbyttebetalinger) end vækstinvestorer (dem, der ønsker at se deres hovedinvestering vokse betydeligt i værdi over tid).

Hvad gør en virksomhed til en REIT?

Ikke alle ejendomsbaserede virksomheder er REIT'er. For at kvalificere sig som en REIT skal en virksomhed bruge sine ejendomsejendomme og/eller realkreditlån som indkomstskabende investeringer. Et firma, der for eksempel bygger og derefter sælger boligbyggerier, vil ikke blive betragtet som en REIT.

For at kvalificere sig som REIT skal en virksomhed udbetale mindst 90 % af sin skattepligtige indkomst som udbytte. REITs skal også . . .

"administreres af en bestyrelse eller trustees,
hente mindst 75 procent af sin bruttoindkomst fra fast ejendomsrelaterede kilder, herunder leje fra fast ejendom og renter på realkreditlån til finansiering af fast ejendom,
investere mindst 75 procent af dets samlede aktiver i ejendomsaktiver og kontanter,
have minimum 100 aktionærer efter dets første år som REIT,"
og mere.

For en udtømmende liste over krav, der skal være opfyldt for at en virksomhed kan kvalificere sig, skal du gennemgå SEC 's investorbulletin om REIT'er.

De 3 typer REIT'er

Der er tre hovedtyper af REIT'er - egenkapital, realkreditlån og hybrid. Alle tre tragter overskud til investorer via udbytte, men de adskiller sig i, hvor deres indtægter kommer fra.

###Egenkapital

Equity REIT'er producerer indtægter ved at drive det, der er kendt som "indkomstproducerende fast ejendom." I bund og grund betyder dette at købe og eje ejendom og derefter lease det ud til enkeltpersoner eller virksomheder til gengæld for lejebetalinger.

De fleste aktie-REIT'er specialiserer sig i en bestemt type ejendom (som lejlighedskomplekser eller lagerfaciliteter), men nogle driver og leaser mange forskellige typer ejendomme. De leje- eller leasingbetalinger, som en egenkapital REIT opkræver, bruges først til at dække omkostninger, og derefter uddeles mindst 90 % af det resterende til aktionærerne som udbytte.

Pant

Realkredit REITs adskiller sig fra Equity REITs ved, at de ikke ejer og udlejer fast ejendom. I stedet tilbyder de realkreditlån eller andre ejendomslån til potentielle ejendomsejere og opkræver rentebetalinger. Alternativt tilbyder et realkreditinstitut muligvis ikke realkreditlån direkte, men kan i stedet investere indirekte i ejendomsfinansiering ved at købe pantsikrede værdipapirer.

Disse REIT'er har en tendens til at bruge mere gearing (lånt kapital) og derivater afdækning til at finansiere deres investeringer end aktie-REIT'er. Af denne grund kan de være mere risikable investeringer end aktie-REIT'er. Investorer bør sikre sig, at de fuldt ud forstår et realkreditlån REITs finansieringsmodel, før de beslutter sig for at investere.

###Hybrid

Hybride REIT'er kaldes så, fordi de bruger begge de ovenfor beskrevne strategier. De køber, vedligeholder og udlejer fysisk fast ejendom, og de yder også realkreditlån eller andre ejendomslån til ejendomskøbere.

Hvad er fordelene ved at investere i en REIT?

Udbytte: De regelmæssige udbyttebetalinger fra REIT'er gør dem populære blandt investorer, der søger yderligere indkomststrømme. Fordi de per definition skal uddele mindst 90 % af deres overskud som udbytte, har REIT'er en tendens til at have relativt høje udbytteudbytter sammenlignet med traditionelle aktier.
Diversificering: REIT'er er en unik investeringsklasse, idet de tilbyder nem eksponering mod ejendomsmarkedet. Af denne grund er investering i dem – ud over aktier, obligationer, råvarer og andre aktivklasser – en fantastisk måde at diversificere en portefølje for at styrke den som forberedelse til perioder med volatilitet og inflation.
Likviditet: Traditionelt er fast ejendom ikke en særlig likvid aktivklasse. Det tager tid at købe og sælge ejendom, og enhver pulje af potentielle købere er normalt begrænset af beliggenhed og budget. Omsættelige REIT'er kan dog købes og sælges i aktier meget hurtigt på større nationale børser, så de er bekvemme for investorer, der værdsætter porteføljelikviditet.
Inflationsbeskyttelse: Fordi fast ejendom (og husleje) har tendens til at stige i pris sammen med forbrugsvarer i perioder med høj inflation, er REIT'er ofte mere stabile end traditionelle aktieværdipapirer, når inflationsfrygten er til stede. Deres konsekvente passive indkomstbetalinger er også et plus i tider, hvor andre virksomheder muligvis sænker udbyttebetalingerne.

Hvad er ulemperne ved at investere i en REIT?

Ejendomsudgifter: Ejendomsudgifter - især ejendomsskatter - er ikke billige, og jo mere en REIT skal betale for at dække disse udgifter, jo mindre overskud har de tilbage at uddele til aktionærerne som udbytte. Af denne grund er det en god idé at tjekke et ejendomsselskabs resultatopgørelse, inden du investerer.
Renterisiko: REIT'er er værdsat for deres passive indkomstbetalinger, så når renten stiger, hvilket gør statspapirer mere attraktive for fastforrentede investorer, kan penge flytte ud af REIT-markedet, hvilket får aktiekurserne til at falde.
Svag vækst: Fordi REIT'er bruger mindst 90% af deres indkomst på at betale udbytte, vokser de normalt ikke særlig hurtigt, hvilket ofte udmønter sig i en aktiekurs, der heller ikke vokser særlig hurtigt. Af denne grund er de ikke ekstremt populære blandt vækstinvestorer.
Udbytteskatter: I modsætning til kvalificeret udbytte, som normalt beskattes til fordelagtige kursgevinster, betragtes REIT-udbytte normalt som normal indkomst og beskattes som sådan i henhold til hver investors skatteklasse. Dette betyder, at investorer normalt skal betale mere skat af REIT-udbytteindkomst end udbytteindkomst fra traditionelle aktier.

Sådan investerer du i REIT'er

Investorer kan købe aktier i handlede REIT'er, ligesom de køber aktier - på en større børs via en mægler eller en mæglerapp som E-Trade eller Robinhood. Da forskellige REIT'er fokuserer på forskellige ejendomstyper (f.eks. kommerciel, bolig, lager, kontor osv.), kan investorer vælge flere virksomheder at investere i eller finde en REIT børshandlet fond (ETF) til øjeblikkelig eksponering mod mange forskellige REIT'er. Sørg for at tjekke udgiftsforhold,. når du overvejer ETF'er, da høje gebyrer kan tære på potentielle gevinster.

5 populære REIT ETF'er at tjekke ud

TTT

Omkostningsprocenter er pr. april 2022.

Hvad er et godt udbytte for en REIT?

Da udbytteudbyttet ændrer sig med aktiekursen, kan et REITs udbytte ændre sig betydeligt, selvom det fortsætter med at betale stabilt udbytte. Husk - udbytteudbytte er forholdet mellem det udbytte, et selskab betaler, og dets nuværende aktiekurs, så fald i aktiekursen puster udbytteudbyttet op.

Når det er sagt, har REIT-udbyttet en tendens til i gennemsnit at være omkring 3 til 5 procent, selvom højere og lavere udbytter også er almindelige.

Handlet vs. Ikke-handlede REIT'er: Hvad er forskellene?

Handlede REIT'er handler på nationale børser ligesom normale aktier. Derfor er de likvide og gennemsigtige og er en god mulighed for normale investorer. Ikke-handlede REIT'er opkræver på den anden side gebyrer, har mindre likviditet og har ikke umiddelbart tilgængelige aktiekurser. De kan også kræve en ret høj initial investering. For de fleste detailinvestorer er ikke-handlede REIT'er ikke en god investeringsmulighed.

Er REIT'er gode inflationsafdækninger?

Selvom ingen investering - måske undtagen en I-obligation - er fuldstændig sikret mod inflation, betragtes REIT'er normalt som en god inflationssikring, fordi husleje- og ejendomspriser har en tendens til at stige i inflationsperioder (hvilket kan øge både overskud og aktiekurs) og konsekvente udbytter giver en pålidelig indkomststrøm.

##Højdepunkter

De fleste REIT'er handles offentligt som aktier, hvilket gør dem meget likvide (i modsætning til fysiske ejendomsinvesteringer).
REIT'er genererer en stabil indkomststrøm for investorer, men tilbyder kun lidt i vejen for kapitalstigning.
En ejendomsinvesteringsfond (REIT) er en virksomhed, der ejer, driver eller finansierer indkomstproducerende ejendomme.
REIT'er investerer i de fleste ejendomstyper, herunder lejlighedsbygninger, mobiltårne, datacentre, hoteller, medicinske faciliteter, kontorer, detailcentre og varehuse.

##Ofte stillede spørgsmål

Hvad står en REIT for?

REIT står for "Real Estate Investment Trust". En REIT er organiseret som et partnerskab, selskab, trust eller forening, der investerer direkte i fast ejendom gennem køb af ejendomme eller ved at opkøbe realkreditlån. REIT'er udsteder aktier, der handler på børser og købes og sælges som almindelige aktier. For at blive betragtet som en REIT skal virksomheden investere mindst 75 % af sine aktiver i fast ejendom og få mindst 75 % af sine indtægter fra ejendomsrelaterede aktiviteter.

Skal REIT'er betale udbytte?

Ved lov og IRS-regulering skal REIT'er udbetale 90 % eller mere af deres skattepligtige overskud (til aktionærer i form af udbytte. Som følge heraf er REIT-selskaber ofte fritaget for de fleste selskabsskat. Aktionærer i REIT'er, der modtager udbytte, beskattes som om det er almindeligt udbytte.

Hvad er en papirklip REIT?

En "papirklip REIT" øger de skattemæssige fordele, som en REIT giver, samtidig med at den tillader den at drive ejendomme, som sådanne truster normalt ikke kan drive. Det er såkaldt, fordi det drejer sig om to forskellige enheder, der er "klippet" sammen via en aftale, hvor den ene ejer ejendommene, og den anden administrerer dem. Papirclipsen REIT indebærer strengere regulatorisk tilsyn, da der kan være interessekonflikter, og som følge heraf er denne form for REIT ualmindelig. Det ligner, men mere fleksibelt i strukturen, til en "hæftet REIT".