Jumbolån

Hva er et jumbolån?

Et jumbolån, også kjent som et jumbolån, er en type finansiering som overskrider grensene satt av Federal Housing Finance Agency (FHFA). I motsetning til konvensjonelle boliglån, er et jumbolån ikke kvalifisert for å bli kjøpt, garantert eller verdipapirisert av Fannie Mae eller Freddie Mac. Designet for å finansiere luksuseiendommer og boliger i svært konkurransedyktige lokale eiendomsmarkeder, kommer jumbolån med unike garantikrav og skattemessige implikasjoner. Slike boliglån har fått gjennomslag ettersom boligmarkedet fortsetter å komme seg etter den store resesjonen.

Verdien av et jumbolån varierer fra stat – og til og med fylke. FHFA fastsetter den samsvarende lånegrensestørrelsen for ulike områder på årlig basis. Grensen for 2022 ble satt til $647 200 for det meste av landet. Dette var en økning på $98.950 fra 2021-grensen på $548.250. For fylker som har høyere boligverdier, er grunngrensen satt til $970.800, eller 150% av $647.200.

FHFA har et annet sett med bestemmelser for områder utenfor det kontinentale USA for beregninger av lånegrenser. Som et resultat er grunnlinjegrensen for et jumbolån i Alaska, Guam, Hawaii og De amerikanske jomfruøyene fra 2022 også $970 800. Det beløpet kan faktisk være enda høyere i fylker som har høyere boligverdier.

Hvordan et jumbolån fungerer

Hvis du har sikte på et hjem som koster nærmere en halv million dollar eller mer – og du ikke har så mye på en bankkonto – trenger du sannsynligvis et jumbolån. Og hvis du prøver å lande en, vil du møte mye strengere kredittkrav enn huseiere som søker om et konvensjonelt lån. Det er fordi jumbolån medfører mer kredittrisiko for utlåner siden det ikke er noen garanti fra Fannie Mae eller Freddie Mac. Det er også større risiko fordi mer penger er involvert.

Akkurat som tradisjonelle boliglån, har minimumskravene for en jumbo blitt stadig strengere siden 2008. For å bli godkjent, trenger du en fantastisk kredittscore—700 eller høyere—og en svært lav gjeld-til-inntekt (DTI) ratio. DTI bør være under 43 % og helst nærmere 36 %. Selv om de er ikke- konforme boliglån,. må jumboer fortsatt falle innenfor retningslinjene for hva Consumer Financial Protection Bureau anser som et "kvalifisert boliglån" - et utlånssystem med standardiserte vilkår og regler, for eksempel 43% DTI.

Du må bevise at du har tilgjengelige kontanter for å dekke betalingene dine, som sannsynligvis vil være svært høye hvis du velger et standard 30-års fastrentelån. Spesifikke inntektsnivåer og reserver avhenger av størrelsen på det samlede lånet, men alle låntakere trenger 30 dagers lønnsslipper og W2-skatteskjemaer som strekker seg to år tilbake. Hvis du er selvstendig næringsdrivende, er inntektskravene større: To år med selvangivelse og minst 60 dager med gjeldende kontoutskrifter. Låntakeren trenger også påviselige likvide eiendeler for å kvalifisere og kontantreserver tilsvarende seks måneder av boliglånsbetalingene. Og alle søkere må vise riktig dokumentasjon på alle andre lån som holdes og bevis på eierskap til ikke-likvide eiendeler (som annen eiendom).

Jumbolånssatser

Mens jumbolån pleide å gi høyere renter enn konvensjonelle boliglån, har gapet blitt mindre de siste årene. I dag er den gjennomsnittlige årlige prosentsatsen (APR) for et jumbolån ofte på linje med konvensjonelle boliglån - og i noen tilfeller faktisk lavere. Fra 1. januar 2022 belastet Wells Fargo for eksempel en APR på 3,360 % på et 30-års fastrentelån og 3,065 % for samme løpetid på et jumbolån.

Selv om de statlig støttede foretakene ikke kan håndtere dem, er jumbolån ofte verdipapirisert av andre finansinstitusjoner; siden disse verdipapirene har mer risiko, handles de til en avkastningspremie til konvensjonelle verdipapiriserte boliglån. Denne spredningen er imidlertid redusert med renten på selve lånene.

Forskuddsbetaling på et jumbolån

Heldigvis har forskuddsbetalingskravene løsnet i løpet av samme tidsperiode. Tidligere krevde jumbo-boliglån långivere ofte boligkjøpere å legge opp 30 % av boligens kjøpesum (sammenlignet med 20 % for konvensjonelle boliglån). Nå har dette tallet falt så lavt som 10% til 15%. Som med ethvert boliglån, kan det være flere fordeler ved å gjøre en høyere forskuddsbetaling - blant dem for å unngå kostnadene for de private boliglånsforsikringene som långivere krever for forskuddsbetalinger under 20%.

Hvem bør ta opp et jumbolån?

Hvor mye du til slutt kan låne avhenger selvfølgelig av eiendelene dine, kredittscore og verdien av eiendommen du er interessert i å kjøpe. Disse boliglånene anses som mest passende for et segment av høyinntektstakere som tjener mellom $250.000 og $500.000 i året. Dette segmentet er kjent som HENRY, et akronym for høye inntekter, ikke rik ennå. I utgangspunktet er dette folk som generelt tjener mye penger, men som ikke har millioner i ekstra kontanter eller andre eiendeler – ennå.

Mens en person i HENRY-segmentet kanskje ikke har samlet rikdommen til å kjøpe et dyrt nytt hjem med kontanter, har slike høyinntektsindivider vanligvis bedre kredittscore og mer omfattende etablerte kreditthistorier enn den gjennomsnittlige boligkjøper som søker et konvensjonelt boliglån for en lavere beløp. De har også en tendens til å ha mer solid etablerte pensjonskontoer. De har ofte bidratt over lengre tid enn lavinntektstakere.

Ikke forvent et stort skattelett på et jumbolån. Begrensningen på boliglånsrentefradraget er begrenset til $750 000 for ny pantegjeld.

Dette er akkurat den typen individer som institusjoner elsker å registrere seg for langsiktige produkter, delvis fordi de ofte trenger ytterligere formuesforvaltningstjenester. I tillegg er det mer praktisk for en bank å administrere et enkelt boliglån på 2 millioner dollar enn 10 lån verdt 200 000 dollar stykket.

Spesielle hensyn for et jumbolån

Bare fordi du kan kvalifisere for et av disse lånene, betyr det ikke at du bør ta et. Det bør du absolutt ikke hvis du regner med at det for eksempel gir deg en betydelig skattelettelse.

Du er sannsynligvis klar over at du kan trekke boliglånsrentene du betalte for et gitt år fra skatten, forutsatt at du spesifiserer fradragene dine. Men du har sannsynligvis aldri trengt å bekymre deg for taket som skattemyndighetene setter på dette fradraget - et tak som ble senket ved vedtakelsen av skattekutt- og jobbloven. Alle som fikk et boliglån 14. desember 2017 eller tidligere, kan trekke fra renter på opptil 1 million dollar i gjeld, som er beløpet til det gamle beløpet. Men for boligkjøp gjort etter 14. desember 2017 kan du kun trekke fra renter på inntil 750 000 dollar i pantegjeld. Hvis boliglånet ditt er større, får du ikke fullt fradrag. Hvis du planlegger å ta opp et jumbolån på $2 millioner som påløper $80.000 i renter i året, for eksempel, kan du bare trekke fra $30.000—rentene på de første $750.000 av boliglånet ditt. I realiteten får du kun skattelette på 37,5 % av boliglånsrenten.

Det betyr at du bør låne med forsiktighet og knuse tallene nøye for å se hva du virkelig har råd til og hva slags skattefordeler du vil motta. Med statlig og lokal skattefradrag begrenset til $10 000 i året, på grunn av samme skatteregning, vil en høyt beskattet eiendom også koste deg mer å eie. En annen strategi: Sammenlign vilkårene for å se om det å ta opp et mindre samsvarende lån, pluss et ekstra lån, i stedet for en stor jumbo, kan vise seg å være bedre for din økonomi på lang sikt.

Høydepunkter

– Godkjenning krever en fantastisk kredittscore og en svært lav gjeld-til-inntektsgrad.

– Boligeiere må gjennomgå strengere kredittkrav enn de som søker om et konvensjonelt lån.

• Gjennomsnittlig APR for et jumbolån er ofte på linje med konvensjonelle boliglån, mens forskuddsbetalinger er omtrent 10 % til 15 % av den totale kjøpesummen.

• Et jumbolån er en type finansiering som overskrider grensene satt av Federal Housing Finance Agency og kan ikke kjøpes, garanteres eller verdipapiriseres av Fannie Mae eller Freddie Mac.