Federal Housing Administration (FHA)

Hva er et lån fra Federal Housing Administration (FHA)?

Et lån fra Federal Housing Administration (FHA) er et boliglån som er forsikret av staten og utstedt av en bank eller annen långiver som er godkjent av byrået. FHA-lån krever en lavere minimum forskuddsbetaling enn mange konvensjonelle lån, og søkere kan ha lavere kredittscore enn det som vanligvis kreves.

FHA-lånet er utformet for å hjelpe lav til moderat inntekt med å oppnå familieeierskap. De er spesielt populære blant førstegangshuskjøpere.

Forstå lån fra Federal Housing Administration (FHA).

Hvis du har en kredittscore på minst 580, kan du låne opptil 96,5 % av verdien av et hjem med et FHA-lån, fra og med 2022. Det betyr at den nødvendige forskuddsbetalingen kun er 3,5 %.

Hvis kredittpoengsummen din faller mellom 500 og 579, kan du fortsatt få et FHA-lån så lenge du kan foreta en nedbetaling på 10 %.

Med FHA-lån kan forskuddsbetalingen komme fra sparing, en økonomisk gave fra et familiemedlem eller et tilskudd til forskuddsbetalingshjelp.

Bankens rolle i et FHA-lån

FHA låner faktisk ikke noen penger til et boliglån. Lånet er utstedt av en bank eller annen finansinstitusjon som er godkjent av FHA.

FHA garanterer lånet. Det gjør det lettere å få bankgodkjenning siden banken ikke bærer misligholdsrisikoen. Noen omtaler det som et FHA-forsikret lån av den grunn.

Låntakere som kvalifiserer for et FHA-lån er pålagt å kjøpe boliglånsforsikring,. med premiebetalingene til FHA.

Historien om FHA-lånet

Kongressen opprettet FHA i 1934 under den store depresjonen. På den tiden var boligbransjen i trøbbel: Misligholds- og tvangsrentene hadde skutt i været, 50 % nedbetalinger var vanligvis påkrevd, og boliglånsvilkårene var umulige for vanlige lønnstakere å oppfylle. Som et resultat var USA først og fremst en nasjon av leietakere, og bare én av ti husstander eide hjemmene sine.

Regjeringen opprettet FHA for å redusere risikoen for långivere og gjøre det lettere for låntakere å kvalifisere for boliglån.

Huseierandelen i USA steg jevnt, og nådde et rekordhøyt nivå på 69,2 % i 2004, ifølge forskning fra Federal Reserve Bank of St. Petersburg. Louis. I tredje kvartal 2021 var raten 65,4 %.

Selv om FHA-lån hovedsakelig er designet for låntakere med lavere inntekt, er FHA-lån tilgjengelig for alle, inkludert de som har råd til konvensjonelle boliglån.

Typer Federal Housing Administration (FHA) lån

I tillegg til tradisjonelle boliglån tilbyr FHA flere andre typer boliglån.

Home Equity Conversion Mortgage (HECM)

Dette er et omvendt boliglånsprogram som hjelper seniorer i alderen 62 år og eldre med å konvertere egenkapitalen i hjemmene sine til kontanter mens de beholder hjemmets tittel. Huseieren kan ta ut midlene i et fast månedlig beløp, en kredittlinje eller en kombinasjon av begge.

FHA 203(k) forbedringslån

Dette lånet tar med kostnadene ved visse reparasjoner og oppussinger inn i beløpet som lånes. Det er flott for de som er villige til å kjøpe en fikseringsoverdel og sette inn litt svettekapital i hjemmet sitt.

FHA energieffektivt boliglån

Dette programmet ligner på FHA 203(k)-forbedringslåneprogrammet, men det er fokusert på oppgraderinger som kan redusere strømregningene dine, for eksempel ny isolasjon eller sol- eller vindenergisystemer.

§ 245(a)

Dette programmet fungerer for låntakere som forventer at inntektene deres vil øke. Graduated Payment Mortgage (GPM) starter med lavere månedlige betalinger som gradvis øker over tid. Growing Equity Mortgage (GEM) har planlagte økninger i månedlige hovedbetalinger. Begge lover kortere lånebetingelser.

TTT

Kilde: US Department of Housing and Urban Development

FHA-lånekrav

Långiveren din vil vurdere dine kvalifikasjoner for et FHA-lån slik det ville gjort for enhver boliglånsøker, og starter med en sjekk for å se at du har et gyldig personnummer, bor lovlig i USA og er myndig (i henhold til statens lover).

FHA lånekriterier er mindre rigide på noen måter enn en banks lånekriterier. Det er imidlertid noen strengere krav.

Enten det er et FHA-garantert lån eller ikke, vil din økonomiske historie bli undersøkt når du søker om boliglån.

Kredittscore og forskuddsbetalinger

FHA-lån er tilgjengelige for personer med kredittscore så lavt som 500. Det er innenfor det "veldig dårlige" området for en FICO-score.

Hvis kredittpoengsummen din er mellom 500 og 579, kan du kanskje sikre deg et FHA-lån, forutsatt at du har råd til en forskuddsbetaling på 10%. I mellomtiden, hvis kredittpoengsummen din er 580 eller høyere, kan du få et FHA-lån med en forskuddsbetaling på så lite som 3,5%.

Til sammenligning trenger søkere vanligvis en kredittscore på minst 620 for å kvalifisere for et konvensjonelt boliglån. Forskuddsbetalingen som kreves av bankene varierer mellom 3 % og 20 %, avhengig av hvor ivrige de er etter å låne penger på det tidspunktet du søker.

Som en generell regel, jo lavere kredittscore og forskuddsbetaling, desto høyere rente betaler du på boliglånet ditt.

Historie om å honorere gjeld

En utlåner vil se på arbeidshistorikken din de siste to årene, samt betalingshistorikken din for regninger som bruks- og husleiebetalinger.

Personer som faller bak på føderale studielånsbetalinger eller inntektsskattebetalinger vil bli avvist med mindre de godtar en tilfredsstillende nedbetalingsplan. En historie med konkurs eller foreclosure kan også vise seg å være problematisk.

Vanligvis, for å kvalifisere for et FHA-lån - eller en hvilken som helst type boliglån - må minst to eller tre år ha gått siden låntakeren opplevde konkurs eller tvangsfesting. Unntak kan imidlertid gjøres dersom låntaker viser å ha arbeidet for å reetablere god kreditt og få orden på økonomien.

Bevis på fast ansettelse

Boliglån må betales tilbake, og den FHA-godkjente långiveren vil ha forsikringer om at søkeren kan oppnå dette. Nøkkelen til å avgjøre om låntakeren kan gjøre opp for sitt engasjement er bevis på nylig og fast ansettelse.

Dette kan dokumenteres ved selvangivelse og gjeldende balanse og resultatoppstilling hittil i år.

Hvis du har vært selvstendig næringsdrivende i mindre enn to år, men mer enn ett år, kan du fortsatt kvalifisere deg hvis du har en solid arbeids- og inntektshistorie i samme eller et relatert yrke i de to årene før du ble selvstendig næringsdrivende.

Tilstrekkelig inntekt

Din boliglånsbetaling, HOA-avgifter,. eiendomsskatt, boliglånsforsikring og huseierforsikring bør være mindre enn 31 % av bruttoinntekten din. Banker kaller dette front-end ratio.

I mellomtiden bør back-end-forholdet ditt,. som består av boliglånsbetalingen din og all annen månedlig forbruksgjeld, være mindre enn 43 % av bruttoinntekten din.

TTT

Kilde: US Department of Housing and Urban Development

FHA-boliglånsforsikringspremier (MIP)

Et FHA-lån krever at du betaler to typer boliglånsforsikringspremier (MIPs) - en forhånds MIP og en årlig MIP, som betales månedlig. I 2022 er forhånds MIP lik 1,75 % av grunnlånsbeløpet.

Du kan enten betale forhånds MIP på tidspunktet for stenging, eller det kan rulles inn i lånet. For eksempel, hvis du får utstedt et boliglån på $350 000, betaler du en forhånds MIP på 1,75 % x $350 000 = $6 125.

Disse betalingene settes inn på en sperret konto som det amerikanske finansdepartementet administrerer. Hvis du ender opp med å misligholde lånet ditt, vil midlene gå til nedbetaling av boliglånet.

Til tross for navnet, foretar låntakere årlige MIP-betalinger hver måned, med betalinger som varierer fra 0,45 % til 1,05 % av grunnlånsbeløpet. Betalingsbeløpene varierer avhengig av lånebeløpet, lengden på lånet og den opprinnelige belåningsgraden (LTV).

La oss anta at du har en årlig MIP på 0,85 %. I så fall vil et lån på $350 000 resultere i årlige MIP-betalinger på 0,85 % x $350 000 = $2 975 (eller $247,92 månedlig). Disse månedlige premiene betales i tillegg til engangsbetalingen på forhånd MIP. Du vil foreta årlige MIP-betalinger i enten 11 år eller lånets levetid, avhengig av lengden på lånet og LTV.

Det kan hende du kan ta skattefradrag for beløpet du betaler i premie. Du må spesifisere fradragene dine - i stedet for å ta standardfradraget - for å gjøre dette.

TTT

Kilde: US Department of Housing and Urban Development

boliger som kvalifiserer for et FHA-lån

Vanligvis må eiendommen som finansieres være din hovedbolig og må eies. Med andre ord, FHA-låneprogrammet er ikke beregnet på investerings- eller utleieeiendommer.

Eneboliger og tomannsboliger, rekkehus, rekkehus og sameier innenfor FHA-godkjente leilighetsprosjekter er alle kvalifisert for FHA-finansiering.

Du trenger også en eiendomsvurdering fra en FHA-godkjent takstmann, og boligen må oppfylle visse minimumsstandarder. Hvis boligen ikke oppfyller disse standardene og selgeren ikke vil godta de nødvendige reparasjonene, må du betale for reparasjonen ved lukking. (I dette tilfellet holdes midlene i depot til reparasjonene er utført.)

Federal Housing Administration (FHA) lånegrenser

FHA-lån har grenser for hvor mye du kan låne. Disse er fastsatt etter region, med lavere kostnadsområder har en nedre grense (referert til som "gulvet") enn det vanlige FHA-lånet og høykostnadsområder har et høyere tall (referert til som "taket").

Det er "spesielle unntak"-regioner – inkludert Alaska, Hawaii, Guam og De amerikanske jomfruøyene – der svært høye byggekostnader gjør grensene enda høyere.

Andre steder er grensen satt til 115 % av median boligprisen for fylket, som bestemt av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling (HUD).

Diagrammet nedenfor viser lånegrensene for 2022:

TTT

US Department of Housing and Urban Development

Federal Housing Administration (FHA) låneavlastning

Når du får et FHA-lån, kan du være kvalifisert for låneavlastning hvis du har opplevd en legitim økonomisk motgang som tap av inntekt eller økte levekostnader. FHA Home Affordable Modification Program (HAMP), for eksempel, kan permanent senke den månedlige boliglånsbetalingen din til et rimelig nivå.

For å bli en fullverdig deltaker i programmet, må du fullføre en prøvebetalingsplan der du utfører tre planlagte betalinger – i tide – til det lavere, endrede beløpet.

Bunnlinjen

FHA-lånet er en vei til boligeierskap for folk som bankene sannsynligvis ellers ville avvist. De kan ha lite penger for en forskuddsbetaling eller en mindre enn fantastisk kredittvurdering. De kvalifiserer kanskje ikke uten den statlige garantien om at banken vil få pengene tilbake.

Imidlertid kan de som har råd til en betydelig forskuddsbetaling ha det bedre å gå med et konvensjonelt boliglån. De kan kanskje unngå den månedlige boliglånsforsikringen og få en lavere rente på lånet.

FHA-lån ble ikke opprettet for å hjelpe potensielle huseiere som handler i den høyere enden av prisspekteret. Snarere ble FHA-låneprogrammet opprettet for å støtte boligkjøpere med lav og moderat inntekt, spesielt de med begrensede kontanter spart for en forskuddsbetaling.

##Høydepunkter

• Den føderale regjeringen forsikrer FHA-lån.

– Fordi de er forsikret, er bankene mer villige til å låne penger til boligkjøpere med relativt lav kredittscore og lite penger å sette ned på kjøpet.

– Førstegangskjøpere av boliger kan oppleve at et FHA-lån er det rimeligste boliglånsalternativet.

##FAQ

Hvordan blir jeg kvitt FHA-låneforsikringen min?

FHA boliglån forsikring varer for lånets levetid eller i 11 år, avhengig av lengden på lånet. FHA-lånet ditt vil da bli nedbetalt i sin helhet. Forutsatt at du eier minst 20 % egenkapital i boligen, bør du ikke lenger være pålagt å ha boliglånsforsikring.

Hvordan søker jeg om et FHA-lån?

Du søker om et FHA-lån direkte hos banken eller annen långiver du velger. De fleste banker og boliglån er godkjent for FHA-lån Du kan søke om forhåndsgodkjenning av et FHA-lån hos den långiveren du velger. Långiveren vil samle nok finansiell informasjon til å utstede (eller nekte) en forhåndsgodkjenning innen en dag eller så. Det vil gi deg en ide om hvor mye du kan låne uten å forplikte deg til noe. Alt ovenfor gjelder for enhver boliglånsøknad. Hvis du vil ha et FHA-lån, bør du si det på forhånd.

Hva er det maksimale beløpet du kan få fra et FHA-lån?

Det avhenger av hvor du bor, samt av din evne til å betale tilbake lånet. Det maksimale beløpet du kan låne vil være basert på dine økonomiske forhold. Det maksimale beløpet alle kan låne fra FHA varierer etter region. I 2022 varierer lånegrensene fra $420 680 for en eiendom med én enhet i et område med lavere kostnader til $2.800.900 for en fire-enhetsbolig i landets dyreste byer.

Hvor mye koster FHA boliglånsforsikring?

FHA-lån inkluderer både et forhåndspremiegebyr, som kan rulles inn i boliglånet, og en månedlig avgift, som legges til boliglånsbetalingen din og går direkte til FHA. - Forskuddsgebyret er 1,75 % av lånebeløpet.- Det månedlige gebyret er basert på boligens verdi. For å estimere kostnadene, plugg inn tallene i en FHA-lånkalkulator. For eksempel vil det vise at et 30-årig FHA-lån til en rente på 3,955% på et hjem verdsatt til $250.000 vil ha en $1.166 månedlig lånebetaling pluss en $174 månedlig boliglånsforsikring. De fleste långivere krever at låntakere har boliglånsforsikring hvis de legger mindre enn 20 % ned på lånet. Når låntakeren har betalt nok av lånet til å nå 20 % eierskap, kan forsikringen droppes.