Pożyczka Jumbo
Co to jest pożyczka Jumbo?
Pożyczka jumbo, znana również jako kredyt hipoteczny jumbo, to rodzaj finansowania, który przekracza limity określone przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA). W przeciwieństwie do konwencjonalnych kredytów hipotecznych, duża pożyczka nie kwalifikuje się do zakupu, gwarancji lub sekurytyzacji przez Fannie Mae lub Freddie Mac. Stworzone z myślą o finansowaniu luksusowych nieruchomości i domów na wysoce konkurencyjnych lokalnych rynkach nieruchomości, duże kredyty hipoteczne wiążą się z wyjątkowymi wymogami dotyczącymi ubezpieczenia i implikacjami podatkowymi. Tego rodzaju kredyty hipoteczne zyskały na popularności, ponieważ rynek mieszkaniowy nadal się ożywia po Wielkiej Recesji.
Wartość dużego kredytu hipotecznego różni się w zależności od stanu, a nawet hrabstwa. FHFA corocznie ustala zgodną wielkość limitu pożyczki dla różnych obszarów. Limit na 2022 r. został ustalony na 647 200 USD dla większości kraju. Był to wzrost o 98 950 USD w stosunku do limitu 548 250 USD w 2021 r. W przypadku hrabstw, które mają wyższe wartości domów, podstawowy limit wynosi 970 800 USD lub 150% z 647 200 USD.
FHFA ma inny zestaw przepisów dotyczących obszarów poza kontynentalnymi Stanami Zjednoczonymi dotyczących obliczania limitów pożyczek. W rezultacie podstawowy limit pożyczki jumbo na Alasce, Guamie, Hawajach i Wyspach Dziewiczych Stanów Zjednoczonych od 2022 r. wynosi również 970 800 USD. Kwota ta może być nawet wyższa w hrabstwach, które mają wyższą wartość domu.
Jak działa pożyczka Jumbo
Jeśli masz na celu dom, który kosztuje blisko pół miliona dolarów lub więcej – a nie masz tak dużo na koncie bankowym – prawdopodobnie będziesz potrzebować dużego kredytu hipotecznego. A jeśli próbujesz go zdobyć, będziesz musiał stawić czoła znacznie bardziej rygorystycznym wymogom kredytowym niż właściciele domów ubiegający się o konwencjonalną pożyczkę. Dzieje się tak, ponieważ duże pożyczki niosą ze sobą większe ryzyko kredytowe dla pożyczkodawcy, ponieważ nie ma gwarancji ze strony Fannie Mae ani Freddie Mac. Istnieje również większe ryzyko, ponieważ w grę wchodzi więcej pieniędzy.
Podobnie jak w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych, minimalne wymagania dotyczące jumbo stają się coraz bardziej rygorystyczne od 2008 roku. Aby uzyskać zatwierdzenie, potrzebujesz znakomitej oceny kredytowej (700 lub więcej) i bardzo niskiego wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI). DTI powinno wynosić poniżej 43%, a najlepiej bliżej 36%. Chociaż są to kredyty hipoteczne niezgodne,. jumbo nadal muszą podlegać wytycznym tego, co Biuro Ochrony Konsumentów uważa za „hipotekę kwalifikowaną” – system kredytowy ze znormalizowanymi warunkami i zasadami, takimi jak 43% DTI.
Musisz udowodnić, że masz dostępną gotówkę na pokrycie płatności, które mogą być bardzo wysokie, jeśli zdecydujesz się na standardowy 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Konkretne poziomy dochodów i rezerwy zależą od wielkości całej pożyczki, ale wszyscy pożyczkobiorcy potrzebują 30-dniowych odcinków wypłaty i formularzy podatkowych W2 obejmujących dwa lata. Jeśli jesteś samozatrudniony, wymagania dotyczące dochodu są wyższe: dwa lata zeznań podatkowych i co najmniej 60 dni aktualnych wyciągów bankowych. Kredytobiorca potrzebuje również możliwych do udowodnienia aktywów płynnych, aby zakwalifikować się i rezerw gotówkowych równych sześciu miesiącom spłaty kredytu hipotecznego. A wszyscy wnioskodawcy muszą przedstawić odpowiednią dokumentację dotyczącą wszystkich innych posiadanych kredytów oraz dowód własności aktywów niepłynnych (takich jak inne nieruchomości).
Oprocentowanie pożyczek Jumbo
Podczas gdy kredyty hipoteczne typu jumbo były oprocentowane na wyższym poziomie niż tradycyjne kredyty hipoteczne, w ostatnich latach luka ta się zmniejsza. Obecnie średnia roczna stopa oprocentowania (APR) dla dużych kredytów hipotecznych jest często taka sama jak w przypadku konwencjonalnych kredytów hipotecznych – aw niektórych przypadkach nawet niższa. Na przykład od 1 stycznia 2022 r. Wells Fargo naliczył APR w wysokości 3,360% od 30-letniej pożyczki zgodnej ze stałym oprocentowaniem i 3,065% za ten sam okres w przypadku dużej pożyczki.
Nawet jeśli przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd nie mogą sobie z nimi poradzić, duże pożyczki są często sekurytyzowane przez inne instytucje finansowe; ponieważ te papiery wartościowe niosą ze sobą większe ryzyko, obracają się z premią dochodową w stosunku do konwencjonalnych sekurytyzowanych kredytów hipotecznych. Rozpiętość ta została jednak zmniejszona wraz z oprocentowaniem samych pożyczek.
Zaliczka na pożyczkę Jumbo
Na szczęście w tym samym okresie wymagania dotyczące zaliczek uległy rozluźnieniu. W przeszłości jumbo kredytodawcy często wymagali od nabywców domów zapłacenia 30% ceny zakupu rezydencji (w porównaniu do 20% w przypadku konwencjonalnych kredytów hipotecznych). Teraz ta liczba spadła zaledwie o 10% do 15%. Podobnie jak w przypadku każdego kredytu hipotecznego, mogą istnieć różne zalety wniesienia wyższej zaliczki – wśród nich, aby uniknąć kosztów, jakich pożyczkodawcy wymagają od prywatnych kredytów hipotecznych w przypadku zaliczek poniżej 20%.
Kto powinien wziąć pożyczkę Jumbo?
To, ile ostatecznie możesz pożyczyć, zależy oczywiście od Twoich aktywów, Twojej zdolności kredytowej i wartości nieruchomości, którą chcesz kupić. Te kredyty hipoteczne są uważane za najbardziej odpowiednie dla segmentu osób o wysokich dochodach, które zarabiają od 250 000 do 500 000 USD rocznie. Ten segment jest znany jako HENRY, co jest akronimem dla osób o wysokich zarobkach, jeszcze nie bogatych. Zasadniczo są to ludzie, którzy na ogół zarabiają dużo pieniędzy, ale nie mają milionów w dodatkowej gotówce lub innych zgromadzonych aktywach – jeszcze.
Chociaż osoba z segmentu HENRY mogła nie zgromadzić bogactwa na zakup drogiego nowego domu za gotówkę, osoby o wysokich dochodach zwykle mają lepszą ocenę kredytową i bardziej rozwiniętą historię kredytową niż przeciętny nabywca domu poszukujący konwencjonalnego kredytu hipotecznego na niższa kwota. Mają też bardziej solidne konta emerytalne. Często wnoszą wkład przez dłuższy czas niż osoby o niższych dochodach.
Nie oczekuj dużej ulgi podatkowej od dużej pożyczki. Limit odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego jest ograniczony do 750 000 USD dla nowego długu hipotecznego.
Są to tylko te osoby, które instytucje uwielbiają zapisywać się na długoterminowe produkty, częściowo dlatego, że często potrzebują dodatkowych usług zarządzania majątkiem. Co więcej, bardziej praktycznym rozwiązaniem dla banku jest administrowanie pojedynczym kredytem hipotecznym o wartości 2 mln USD niż 10 pożyczkami o wartości 200 000 USD za sztukę.
Specjalne uwagi dotyczące pożyczki Jumbo
Tylko dlatego, że możesz kwalifikować się do jednej z tych pożyczek, nie oznacza, że powinieneś ją wziąć. Z pewnością nie powinieneś, jeśli liczysz na to, że zapewni ci na przykład znaczną ulgę podatkową.
Prawdopodobnie zdajesz sobie sprawę, że możesz odliczyć od podatku odsetki od kredytu hipotecznego,. które zapłaciłeś za dany rok, pod warunkiem, że wyszczególnisz swoje odliczenia. Ale prawdopodobnie nigdy nie musiałeś się martwić o limit, jaki IRS nakłada na to odliczenie - limit, który został obniżony przez uchwalenie ustawy o cięciach podatkowych i pracy. Każdy, kto otrzymał kredyt hipoteczny 14 grudnia 2017 r. lub wcześniej, może odliczyć odsetki od zadłużenia do 1 miliona USD, co jest kwotą starego pułapu. Ale w przypadku zakupu domu po 14 grudnia 2017 r. możesz odliczyć tylko odsetki do 750 000 USD długu hipotecznego. Jeśli Twój kredyt hipoteczny jest większy, nie otrzymasz pełnego odliczenia. Jeśli planujesz na przykład zaciągnąć duży kredyt hipoteczny o wartości 2 milionów dolarów, który nalicza 80 000 dolarów rocznie, możesz odliczyć tylko 30 000 dolarów — odsetki od pierwszych 750 000 dolarów kredytu hipotecznego. W efekcie otrzymujesz ulgę podatkową tylko na 37,5% odsetek od kredytu hipotecznego.
Oznacza to, że powinieneś ostrożnie pożyczać i uważnie analizować liczby, aby zobaczyć, na co naprawdę Cię stać i jakie korzyści podatkowe otrzymasz. Ponieważ stanowe i lokalne odliczenia podatkowe są ograniczone do 10 000 USD rocznie, z powodu tego samego podatku, wysoko opodatkowana nieruchomość będzie również kosztować więcej. Jeszcze jedna strategia: porównaj warunki, aby sprawdzić, czy zaciągnięcie mniejszej zgodnej pożyczki oraz drugiej pożyczki zamiast jednej dużej dużej kwoty może okazać się lepsze dla twoich finansów na dłuższą metę.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Zatwierdzenie wymaga doskonałej oceny kredytowej i bardzo niskiego wskaźnika zadłużenia do dochodów.
Właściciele domów muszą podlegać bardziej rygorystycznym wymogom kredytowym niż osoby ubiegające się o konwencjonalną pożyczkę.
Średnia RRSO dla dużych kredytów hipotecznych jest często taka sama jak w przypadku konwencjonalnych kredytów hipotecznych, podczas gdy zaliczki wynoszą około 10% do 15% całkowitej ceny zakupu.
Pożyczka jumbo to rodzaj finansowania, który przekracza limity określone przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa i nie może być zakupiony, gwarantowany ani sekurytyzowany przez Fannie Mae lub Freddie Mac.
