Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA)
Co to jest pożyczka Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA)?
Pożyczka Federal Housing Administration (FHA) to hipoteka na dom, która jest ubezpieczona przez rząd i wystawiona przez bank lub innego pożyczkodawcę zatwierdzonego przez agencję. Pożyczki FHA wymagają niższej minimalnej zaliczki niż wiele konwencjonalnych pożyczek, a wnioskodawcy mogą mieć niższą ocenę kredytową niż jest to zwykle wymagane.
Pożyczka FHA ma na celu pomoc osobom o niskich do średnich dochodach w uzyskaniu własności domu rodzinnego. Są szczególnie popularne wśród kupujących dom po raz pierwszy.
Zrozumienie pożyczki Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA)
Jeśli masz zdolność kredytową co najmniej 580, możesz pożyczyć do 96,5% wartości domu z pożyczką FHA od 2022 r. Oznacza to, że wymagana zaliczka wynosi tylko 3,5%.
Jeśli Twoja ocena kredytowa wynosi od 500 do 579, nadal możesz otrzymać pożyczkę FHA, o ile możesz wpłacić 10% zaliczki.
W przypadku pożyczek FHA zaliczka może pochodzić z oszczędności, prezentu finansowego od członka rodziny lub dotacji na zaliczki.
Rola Banku w pożyczce FHA
FHA tak naprawdę nie pożycza nikomu pieniędzy na kredyt hipoteczny. Pożyczka jest udzielana przez bank lub inną instytucję finansową zatwierdzoną przez FHA.
FHA poręcza pożyczkę. Ułatwia to uzyskanie zgody banku, ponieważ bank nie ponosi ryzyka niewypłacalności. Z tego powodu niektórzy nazywają to pożyczką z ubezpieczeniem FHA.
Kredytobiorcy, którzy kwalifikują się do pożyczki FHA, są zobowiązani do wykupienia ubezpieczenia hipotecznego,. a składki trafiają do FHA.
Historia pożyczki FHA
Kongres utworzył FHA w 1934 roku podczas Wielkiego Kryzysu. W tym czasie przemysł mieszkaniowy był w tarapatach: wskaźniki niewypłacalności i egzekucji gwałtownie wzrosły, powszechnie wymagane były 50% zaliczki, a warunki kredytu hipotecznego były niemożliwe do spełnienia dla zwykłych pracowników. W rezultacie Stany Zjednoczone były przede wszystkim krajem najemców, a tylko jedna na dziesięć gospodarstw domowych posiadała swoje domy.
Rząd stworzył FHA, aby zmniejszyć ryzyko dla kredytodawców i ułatwić kredytobiorcom zakwalifikowanie się do kredytów mieszkaniowych.
Według badań przeprowadzonych przez Bank Rezerwy Federalnej w Sankt Petersburgu, wskaźnik posiadania domów w Stanach Zjednoczonych stale rósł, osiągając w 2004 r. rekordowy poziom 69,2%. Louis. W III kwartale 2021 r. wskaźnik ten wyniósł 65,4%.
Chociaż przeznaczone głównie dla kredytobiorców o niższych dochodach, pożyczki FHA są dostępne dla wszystkich, w tym dla tych, których stać na konwencjonalne kredyty hipoteczne.
Rodzaje pożyczek Federal Housing Administration (FHA)
Oprócz tradycyjnych kredytów hipotecznych FHA oferuje kilka innych rodzajów kredytów mieszkaniowych.
Kredyt hipoteczny na przekształcenie domu (HECM)
Jest to program odwróconego kredytu hipotecznego, który pomaga seniorom w wieku 62 lat i starszym zamienić kapitał własny w ich domach na gotówkę przy jednoczesnym zachowaniu tytułu własności do domu. Właściciel domu może wypłacić środki w ustalonej miesięcznej kwocie, linii kredytowej lub kombinacji obu.
FHA 203(k) Pożyczka na poprawę
Pożyczka ta uwzględnia koszt niektórych napraw i remontów do pożyczonej kwoty. To świetne rozwiązanie dla tych, którzy chcą kupić cholewkę fixer i zainwestować trochę w swój dom.
Energooszczędny kredyt hipoteczny FHA
Ten program jest podobny do programu pożyczek na poprawę FHA 203(k), ale koncentruje się na ulepszeniach, które mogą obniżyć rachunki za media, takie jak nowa izolacja lub systemy energii słonecznej lub wiatrowej.
Sekcja 245(a)
Ten program działa dla kredytobiorców, którzy oczekują wzrostu dochodów. Graduated Payment Mortgage (GPM) rozpoczyna się od niższych miesięcznych płatności, które stopniowo rosną z czasem. The Growing Equity Mortgage (GEM) zaplanował wzrost miesięcznych spłat kapitału. Obie obiecują krótsze warunki pożyczki.
TTT
Źródło: Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA
Wymogi pożyczki FHA
Twój pożyczkodawca oceni Twoje kwalifikacje do uzyskania pożyczki FHA, tak jak każdy wnioskodawca o kredyt hipoteczny, zaczynając od sprawdzenia, czy masz ważny numer ubezpieczenia społecznego, legalnie mieszkasz w USA i jesteś pełnoletni (zgodnie z prawem stanowym).
Kryteria pożyczki FHA są pod pewnymi względami mniej sztywne niż kryteria pożyczki banku. Istnieją jednak bardziej rygorystyczne wymagania.
Niezależnie od tego, czy jest to pożyczka gwarantowana przez FHA, czy nie, Twoja historia finansowa zostanie zbadana podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny.
Ocena kredytowa i zaliczki
Pożyczki FHA są dostępne dla osób z oceną kredytową tak niską jak 500. To jest w „bardzo złym” zakresie dla wyniku FICO.
Jeśli twoja ocena kredytowa wynosi od 500 do 579, możesz być w stanie uzyskać pożyczkę FHA, zakładając, że stać cię na zaliczkę w wysokości 10%. Tymczasem, jeśli Twoja ocena kredytowa wynosi 580 lub więcej, możesz otrzymać pożyczkę FHA z zaliczką w wysokości zaledwie 3,5%.
Dla porównania, wnioskodawcy zazwyczaj potrzebują wyniku kredytowego co najmniej 620, aby kwalifikować się do konwencjonalnego kredytu hipotecznego. Zaliczka wymagana przez banki waha się od 3% do 20%, w zależności od tego, jak bardzo chcą pożyczyć pieniądze w momencie składania wniosku.
Zasadniczo im niższa ocena kredytowa i zaliczka, tym wyższe oprocentowanie kredytu hipotecznego.
Historia honorowania długów
Pożyczkodawca sprawdzi Twoją historię pracy z ostatnich dwóch lat, a także historię płatności za rachunki, takie jak opłaty za media i czynsz.
Osoby, które mają opóźnienia w spłacie federalnych pożyczek studenckich lub płatności podatku dochodowego, zostaną odrzucone, chyba że zgodzą się na satysfakcjonujący plan spłaty. Problematyczna może okazać się również historia bankructwa lub egzekucji.
Zazwyczaj, aby kwalifikować się do pożyczki FHA – lub dowolnego rodzaju kredytu hipotecznego – muszą minąć co najmniej dwa lub trzy lata od czasu, gdy pożyczkobiorca doświadczył bankructwa lub przejęcia nieruchomości. Można jednak zrobić wyjątki, jeśli kredytobiorca wykaże, że pracował nad przywróceniem dobrego kredytu i uporządkowaniem swoich spraw finansowych.
Dowód stałego zatrudnienia
Kredyty hipoteczne muszą zostać spłacone, a pożyczkodawca zatwierdzony przez FHA będzie chciał zapewnić, że wnioskodawca może to osiągnąć. Kluczem do ustalenia, czy pożyczkobiorca może wywiązać się ze swojego zobowiązania, jest dowód niedawnego i stałego zatrudnienia.
Można to udokumentować deklaracjami podatkowymi oraz bieżącym bilansem od początku roku oraz rachunkiem zysków i strat.
Jeśli byłeś samozatrudniony krócej niż dwa lata, ale dłużej niż rok, nadal możesz się kwalifikować, jeśli masz solidną pracę i historię zarobków w tym samym lub pokrewnym zawodzie przez dwa lata przed podjęciem samozatrudnienia.
Wystarczający dochód
Twoja spłata kredytu hipotecznego, opłaty HOA,. podatki od nieruchomości, ubezpieczenie kredytu hipotecznego i ubezpieczenie właścicieli domów powinny być niższe niż 31% dochodu brutto. Banki nazywają to współczynnikiem front-end.
Tymczasem wskaźnik zaplecza,. który składa się ze spłaty kredytu hipotecznego i wszystkich innych miesięcznych długów konsumenckich, powinien wynosić mniej niż 43% dochodu brutto.
TTT
Źródło: Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA
Składki na ubezpieczenie hipoteczne FHA (MIP)
Pożyczka FHA wymaga opłacenia dwóch rodzajów składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) — MIP z góry i rocznej MIP, która jest opłacana co miesiąc. W 2022 r. MIP z góry wynosi 1,75% podstawowej kwoty kredytu.
Możesz zapłacić MIP z góry w momencie zamknięcia lub możesz go włączyć do pożyczki. Na przykład, jeśli otrzymasz kredyt mieszkaniowy na 350 000 USD, zapłacisz z góry MIP w wysokości 1,75% x 350 000 USD = 6125 USD.
Płatności te są deponowane na rachunku powierniczym zarządzanym przez Departament Skarbu USA. Jeśli skończysz zwlekać ze spłatą kredytu, środki zostaną przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego.
Pomimo swojej nazwy, kredytobiorcy dokonują rocznych spłat MIP co miesiąc, przy czym spłaty wynoszą od 0,45% do 1,05% podstawowej kwoty pożyczki. Kwoty płatności różnią się w zależności od kwoty pożyczki, długości jej trwania oraz pierwotnego wskaźnika wartości kredytu do wartości (LTV).
Załóżmy, że masz roczny MIP na poziomie 0,85%. W takim przypadku pożyczka w wysokości 350 000 USD skutkowałaby rocznymi płatnościami MIP w wysokości 0,85% x 350 000 USD = 2975 USD (lub 247,92 USD miesięcznie). Te miesięczne składki są wypłacane dodatkowo do jednorazowej płatności MIP z góry. Będziesz dokonywać rocznych spłat MIP przez 11 lat lub przez cały okres pożyczki, w zależności od długości pożyczki i LTV.
Możesz mieć możliwość odliczenia podatku od kwoty, którą płacisz w składkach. Aby to zrobić, musisz wyszczególnić swoje odliczenia — zamiast stosować standardowe odliczenia .
TTT
Źródło: Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA
Domy kwalifikujące się do pożyczki FHA
Zazwyczaj finansowana nieruchomość musi być Twoim głównym miejscem zamieszkania i musi być zajmowana przez właściciela. Innymi słowy, program pożyczkowy FHA nie jest przeznaczony dla nieruchomości inwestycyjnych lub na wynajem.
Domy jednorodzinne i bliźniacze, kamienice, szeregowce i kondominia w ramach zatwierdzonych przez FHA projektów condo kwalifikują się do finansowania FHA.
wycena nieruchomości od rzeczoznawcy zatwierdzonego przez FHA, a dom musi spełniać określone minimalne standardy. Jeśli dom nie spełnia tych standardów, a sprzedawca nie zgodzi się na wymagane naprawy, musisz zapłacić za naprawę przy zamknięciu. (W tym przypadku środki są przechowywane w depozycie do czasu wykonania naprawy).
Limity pożyczek Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA)
Pożyczki FHA mają limity, ile możesz pożyczyć. Są one ustalane według regionu, przy czym obszary o niższych kosztach mają niższy limit (nazywany „dolnym progiem”) niż zwykła pożyczka FHA, a obszary o wysokich kosztach mają wyższą wartość (nazywaną „pułapem”).
Istnieją regiony „specjalnego wyjątku” – w tym Alaska, Hawaje, Guam i Wyspy Dziewicze Stanów Zjednoczonych – gdzie bardzo wysokie koszty budowy powodują, że limity są jeszcze wyższe.
Gdzie indziej limit wynosi 115% mediany ceny domu w hrabstwie, określonej przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).
Poniższy wykres przedstawia limity pożyczek w 2022 r.:
TTT
Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA
Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA) Ulga Pożyczkowa
Kiedy otrzymasz pożyczkę FHA, możesz kwalifikować się do ulgi pożyczkowej, jeśli doświadczyłeś uzasadnionych trudności finansowych, takich jak utrata dochodów lub wzrost kosztów utrzymania. Na przykład program FHA Home Affordable Modification Program (HAMP) może trwale obniżyć miesięczną spłatę kredytu hipotecznego do przystępnego poziomu.
Aby zostać pełnoprawnym uczestnikiem programu, musisz pomyślnie ukończyć próbny plan płatności, w ramach którego dokonujesz trzech zaplanowanych płatności — na czas — za niższą, zmodyfikowaną kwotę.
Podsumowanie
Pożyczka FHA to droga do posiadania domu dla osób, które w przeciwnym razie banki prawdopodobnie by odrzuciły. Mogą mieć mało gotówki na zaliczkę lub mniej niż gwiazdorski rating kredytowy. Mogą nie kwalifikować się bez rządowej gwarancji, że bank odzyska swoje pieniądze.
Jednak ci, którzy mogą sobie pozwolić na znaczną zaliczkę, mogą lepiej skorzystać z konwencjonalnego kredytu hipotecznego. Mogą uniknąć miesięcznych spłat ubezpieczenia kredytu hipotecznego i uzyskać niższe oprocentowanie pożyczki.
Pożyczki FHA nie zostały stworzone, aby pomóc potencjalnym właścicielom domów, którzy robią zakupy z wyższej półki cenowej. Zamiast tego stworzono program pożyczek FHA, aby wspierać nabywców domów o niskich i średnich dochodach, zwłaszcza tych, którzy mają ograniczoną gotówkę zaoszczędzoną na zaliczkę.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Rząd federalny ubezpiecza pożyczki FHA.
Ponieważ są ubezpieczone, banki chętniej pożyczają pieniądze nabywcom domów o stosunkowo niskiej zdolności kredytowej i niewielkiej ilości gotówki na zakup.
Nabywcy domów po raz pierwszy mogą uznać, że pożyczka FHA jest najbardziej przystępną opcją kredytu hipotecznego.
##FAQ
Jak pozbyć się mojego ubezpieczenia hipotecznego FHA?
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA trwa przez cały okres kredytowania lub 11 lat, w zależności od długości kredytu. Twoja pożyczka FHA zostanie wtedy spłacona w całości. Zakładając, że posiadasz co najmniej 20% udziałów w domu, nie powinieneś już być zobowiązany do posiadania ubezpieczenia hipotecznego.
Jak ubiegać się o pożyczkę FHA?
Ubiegasz się o pożyczkę FHA bezpośrednio w wybranym przez siebie banku lub innym pożyczkodawcy. Większość banków i pożyczkodawców hipotecznych jest zatwierdzona do pożyczek FHA.Możesz ubiegać się o wstępne zatwierdzenie pożyczki FHA u wybranego pożyczkodawcy. Pożyczkodawca zbierze wystarczającą ilość informacji finansowych, aby wydać (lub odmówić) wstępnej zgody w ciągu około jednego dnia. To da ci wyobrażenie o tym, ile możesz pożyczyć, nie angażując się w nic. Wszystko powyższe dotyczy każdego wniosku o kredyt hipoteczny. Jeśli chcesz pożyczkę FHA, powinieneś powiedzieć to z góry.
Jaka jest maksymalna kwota, jaką można uzyskać z pożyczki FHA?
To zależy od tego, gdzie mieszkasz, a także od możliwości spłaty pożyczki. Maksymalna kwota, jaką możesz pożyczyć, będzie zależeć od Twojej sytuacji finansowej. Maksymalna kwota, jaką każdy może pożyczyć od FHA, różni się w zależności od regionu. do 2.800.900 dolarów za czteromieszkaniowy dom w najdroższych miastach kraju.
Ile kosztuje ubezpieczenie hipoteczne FHA?
Pożyczki FHA obejmują zarówno opłatę premii z góry, którą można włączyć do kredytu hipotecznego, jak i opłatę miesięczną, która jest dodawana do spłaty kredytu hipotecznego i trafia bezpośrednio do FHA. - Opłata z góry wynosi 1,75% kwoty pożyczki. - Opłata miesięczna jest oparta na wartości domu. Aby oszacować koszty, podłącz liczby do kalkulatora pożyczki FHA. Na przykład pokaże, że 30-letnia pożyczka FHA z oprocentowaniem 3,955% na dom o wartości 250 000 USD będzie miała miesięczną spłatę pożyczki w wysokości 1 166 USD oraz miesięczną ratę ubezpieczenia hipotecznego w wysokości 174 USD. Większość pożyczkodawców wymaga, aby pożyczkobiorcy posiadali ubezpieczenie hipoteczne, jeśli obniżają wartość pożyczki o mniej niż 20%. Gdy pożyczkobiorca spłaci wystarczającą kwotę pożyczki, aby osiągnąć 20% własności, ubezpieczenie może zostać wycofane.
