Prawo do wykupu
Co to jest prawo do wykupu?
Prawo do wykupu umożliwia osobom, które nie wywiązały się ze swoich kredytów hipotecznych, możliwość odzyskania swojej nieruchomości poprzez zapłacenie należnej kwoty (plus odsetki i kary) przed rozpoczęciem procesu przejęcia lub, w niektórych stanach, nawet po sprzedaży przejęcia (w przypadku przejęcia cena plus odsetki i kary).
Zrozumienie prawa do wykupu
Kiedy osoba fizyczna uzyskuje kredyt hipoteczny na zakup domu, sam dom służy jako zabezpieczenie pożyczki. Oznacza to, że właściciel domu traci prawo własności do domu, jeśli nie wywiąże się ze swoich płatności. Wiele not hipotecznych obejmuje prawo do przejęcia,. które opisuje zdolność kredytodawcy do przejęcia nieruchomości w procesie prawnym zwanym przejęciem i określa warunki, na jakich kredytodawca ma prawo do przejęcia. (Prawo stanowe i krajowe regulują również prawo do wykluczenia.)
Gdy właściciele domów nie wywiązują się ze spłat kredytu hipotecznego,. pożyczkodawcy mogą powołać się na swoje prawo do egzekucji. Kredytodawcy muszą przestrzegać określonych procedur, aby wykluczenie było legalne. Po pierwsze, muszą dostarczyć pożyczkobiorcy powiadomienie o zwłoce,. ostrzegając go o tym, że ich pożyczka jest zaległa z powodu nieodebranych płatności. Właściciel domu zazwyczaj ma wtedy określoną ilość czasu na naprawienie wszelkich nieodebranych płatności i uniknięcie wykluczenia. Prawdopodobnie będą również zobowiązani do uiszczenia opłat za opóźnienia w płatnościach oprócz wszelkich zaległych sald. Mogą również wykorzystać ten czas na walkę z przejęciem nieruchomości, jeśli uważają, że pożyczkodawca w rzeczywistości nie ma prawa do przejęcia nieruchomości.
Jeśli dom zostanie ostatecznie przejęty, pożyczkodawca zazwyczaj sprzedaje nieruchomość, aby odzyskać pieniądze stracone na pożyczce. Prawo do wykupu daje kredytobiorcom możliwość odzyskania swojej własności i powstrzymania wyprzedaży lub, w niektórych przypadkach, nawet odkupienia swojej własności po dokonaniu sprzedaży.
Możliwość skorzystania z prawa wykupu, a także długość okresu wykupu różni się w zależności od stanu.
Jak można skorzystać z prawa odkupienia
Z prawa do wykupu można skorzystać w okresie zwanym okresem wykupu, który może mieć miejsce przed lub czasami po zakończeniu aukcji wykluczenia. Każdy stan pozwala kredytobiorcom na skorzystanie z prawa do wykupu przed zamknięciem postępowania w sprawie przejęcia. Wiele stanów zezwala również na skorzystanie z prawa umorzenia po sprzedaży z wykluczeniem, co nazywa się ustawowym prawem umorzenia. W takim przypadku zasady spłaty mogą różnić się od spłaty całego niespłaconego długu, który istniał przed sprzedażą i mogą wymagać jedynie zapłaty ceny przejęcia oraz innych opłat i kar.
Pomimo możliwości skorzystania z prawa do umorzenia przed sprzedażą z przejęciem, kredytobiorcy zazwyczaj korzystają z prawa do umorzenia po przejęciu, jeśli w ogóle to robią. Dzieje się tak, ponieważ kredytobiorcy, którzy mają już wystarczająco dużo środków na pokrycie kosztów spłaty całego niespłaconego zadłużenia wraz z innymi opłatami, prawdopodobnie nie popadli w zwłokę.
Jak prawo do wykupu pomaga pożyczkobiorcom
Teoretycznie prawo odkupienia może pomóc kredytobiorcom pozostać w swoich domach. W rzeczywistości jednak prawo do wykupu nie jest regularnie praktykowane, ponieważ większość kredytobiorców, którzy zalegają z płatnościami, nie ma możliwości uzyskania dużych sum gotówki potrzebnych do skorzystania z tego prawa.
Jednak w pewnych okolicznościach kredytobiorca może osiągnąć zysk, gdy skorzysta z prawa do wykupu po sprzedaży egzekucji. Nieruchomość może sprzedać poniżej swojej wartości rynkowej na aukcji przejęcia. Jeżeli stan kredytobiorcy zezwala na skorzystanie z prawa umorzenia po takiej sprzedaży, kredytobiorca może potencjalnie odzyskać prawo własności. Kredytobiorca spłaciłby cenę sprzedaży przejęcia powiększoną o dodatkowe opłaty, które mogą być niższe niż dług hipoteczny. Mogliby wtedy odsprzedać dom po wartości rynkowej lub wyższej i zatrzymać różnicę jako zysk. To nie zadziałałoby w każdym stanie; w niektórych okolicznościach ustawowe prawo do wykupu może nadal wymagać pełnej spłaty zadłużenia, a nie ceny sprzedaży wykluczenia.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Prawo do wykupu to proces prawny, który umożliwia kredytobiorcy przestępcy hipotecznego odzyskanie swojego domu lub innej nieruchomości podlegającej przejęciu, jeśli jest w stanie spłacić swoje zobowiązania na czas.
Pomyślne umorzenie zazwyczaj wymaga również od pożyczkobiorcy zwrotu wszelkich kosztów poniesionych na rzecz pożyczkodawcy lub innych stron w wyniku procesu wykluczenia.
W niektórych stanach z tego prawa można skorzystać, nawet jeśli pożyczkodawca już odsprzedał nieruchomość, o ile nadal znajduje się ona w terminie wykupu i spełnione są wszystkie warunki.
