Dzierżawa gruntu
Co to jest dzierżawa gruntu?
Dzierżawa gruntu to umowa, w której najemca może zabudować nieruchomość w okresie dzierżawy,. po czym grunt wraz ze wszystkimi ulepszeniami zostaje przekazany właścicielowi nieruchomości.
Jak działa dzierżawa gruntu
Dzierżawa gruntu wskazuje, że ulepszenia będą własnością właściciela nieruchomości, chyba że stworzono wyjątek i przewiduje, że wszystkie odpowiednie podatki poniesione w okresie najmu zostaną opłacone przez najemcę. Ponieważ dzierżawa gruntu pozwala właścicielowi przejąć wszystkie ulepszenia po wygaśnięciu okresu najmu, właściciel może sprzedać nieruchomość po wyższej cenie. Dzierżawa gruntu jest również często nazywana dzierżawą gruntu, ponieważ właściciele dzierżawią tylko ziemię.
Chociaż są one wykorzystywane głównie w powierzchniach komercyjnych, najem gruntu znacznie różni się od innych rodzajów najmu komercyjnego, takich jak te, które można znaleźć w kompleksach handlowych i budynkach biurowych. Te inne umowy najmu zazwyczaj nie nakładają na leasingobiorcę odpowiedzialności za jednostkę. Zamiast tego, ci najemcy płacą czynsz w celu prowadzenia działalności. Dzierżawa gruntu obejmuje dzierżawę gruntu na długoterminowy okres – zwykle od 50 do 99 lat – najemcy, który buduje budynek na nieruchomości.
Najdłuższy możliwy okres najmu nieruchomości to najdłuższy okres najmu na 99 lat. Kiedyś był to najdłuższy możliwy na mocy prawa zwyczajowego. Jednak 99-letnie umowy najmu są nadal powszechne, ale nie są już najdłuższe z możliwych zgodnie z prawem.
Dzierżawa gruntu określa, kto jest właścicielem gruntu, a kto jest właścicielem budynku i ulepszeń na nieruchomości. Wielu właścicieli wykorzystuje dzierżawę gruntów jako sposób na zachowanie własności ich nieruchomości ze względów planistycznych, aby uniknąć zysków kapitałowych oraz wygenerować dochód i dochód. Najemcy generalnie ponoszą odpowiedzialność za wszelkie wydatki. Obejmuje to budowę, naprawy, remonty, ulepszenia, podatki, ubezpieczenie i wszelkie koszty finansowania związane z nieruchomością.
Najemcy generalnie ponoszą odpowiedzialność za wszystkie aspekty finansowe najmu gruntu, w tym czynsz, podatki, budowę, ubezpieczenie i finansowanie.
Przykład dzierżawy gruntu
Dzierżawa gruntu jest często wykorzystywana przez franczyzy i sklepy wielkopowierzchniowe, a także inne podmioty komercyjne. Siedziba główna firmy zwykle kupuje grunt i umożliwia najemcy/deweloperowi budowę i użytkowanie obiektu. Istnieje duża szansa, że McDonald's, Starbucks lub Dunkin Donuts w pobliżu są związane dzierżawą gruntu.
W lipcu 2016 r. firma inwestycyjna AllianceBernstein z siedzibą w Nowym Jorku kupiła od BLDG Management 99-letnią umowę dzierżawy gruntu dla nowojorskiego hotelu George Washington za umowę o wartości 100,4 mln USD. BLDG pierwotnie kupiło hotel, gdy był wykluczony w 1994 roku. Chociaż budynek był używany przez Szkołę Sztuk Wizualnych z siedzibą na Manhattanie jako akademik, BLDG złożyło plany w kwietniu 2016 roku, aby przywrócić nieruchomość do hotelu z restauracją, barem oraz sklepy na parterze. Obiekt działa obecnie jako Freehand Hotel, hotel butikowy w nowojorskiej dzielnicy Flatiron.
Niektóre z podstawowych zasad dzierżawy gruntu powinny obejmować:
Warunki najmu
Prawa zarówno wynajmującego, jak i najemcy
Warunki finansowania
Korzystaj z przepisów
Opłaty
Tytuł ubezpieczenia
Domyślna
Podporządkowane a niepodporządkowane dzierżawy gruntów
Najemcy gruntu często finansują ulepszenia poprzez zaciąganie długów. W podporządkowanej dzierżawie gruntu wynajmujący zgadza się na niższy priorytet roszczeń do nieruchomości w przypadku niewywiązania się najemcy ze spłaty kredytu na modernizację. Innymi słowy, podporządkowany dzierżawca gruntu zasadniczo pozwala, aby akt własności działał jako zabezpieczenie w przypadku niewywiązania się przez najemcę z jakiejkolwiek pożyczki związanej z ulepszeniami. W przypadku tego rodzaju dzierżawy gruntu właściciel może negocjować wyższe opłaty czynszowe w zamian za ryzyko podejmowane w przypadku niewywiązania się najemcy. Może to również przynieść korzyść właścicielowi, ponieważ wybudowanie budynku na jego terenie zwiększa wartość jego nieruchomości.
W przeciwieństwie do tego, niepodporządkowana dzierżawa gruntu pozwala właścicielowi zachować najwyższy priorytet roszczeń do nieruchomości w przypadku, gdy najemca nie spłaci pożyczki na ulepszenia. Ponieważ pożyczkodawca może nie przejąć na własność gruntu, jeśli pożyczka nie zostanie spłacona, specjaliści od pożyczek mogą wahać się, czy przedłużyć kredyt hipoteczny na ulepszenia. Chociaż właściciel zachowuje prawo własności do nieruchomości, zazwyczaj musi obciążyć najemcę niższą kwotą czynszu.
Zalety i wady dzierżawy gruntu
Dzierżawa gruntu może przynieść korzyści zarówno najemcy, jak i właścicielowi.
Korzyści dla najemcy
Dzierżawa gruntu pozwala najemcy budować na nieruchomości w doskonałej lokalizacji, której sami nie mogliby kupić. Z tego powodu duże sieci handlowe, takie jak Whole Foods i Starbucks, często wykorzystują dzierżawę gruntów w swoich planach ekspansji korporacyjnej.
Dzierżawa gruntu również nie wymaga od najemcy zadatku na zabezpieczenie gruntu, czego wymagałby zakup nieruchomości. W związku z tym pozyskanie dzierżawy gruntu wiąże się z mniejszym kapitałem własnym, co uwalnia gotówkę na inne cele i poprawia rentowność użytkowania gruntu.
Wszelkie czynsze płacone z tytułu dzierżawy gruntu mogą podlegać odliczeniu na poczet stanowych i federalnych podatków dochodowych, co oznacza zmniejszenie całkowitego obciążenia podatkowego najemcy.
Korzyści dla właściciela
Właściciel gruntu uzyskuje stały dochód od najemcy, zachowując przy tym własność nieruchomości. Dzierżawa gruntu zazwyczaj zawiera klauzulę eskalacji, która gwarantuje wzrost czynszu i prawa do eksmisji, które zapewniają ochronę w przypadku niewywiązania się z czynszu lub innych wydatków.
Właściciele korzystający z dzierżawy gruntu mogą również zaoszczędzić na podatkach. Jeśli sprzedadzą nieruchomość najemcy wprost, osiągną zysk na sprzedaży. Realizując ten rodzaj najmu, unikają konieczności zgłaszania jakichkolwiek zysków. Ale mogą wystąpić pewne konsekwencje podatkowe dla otrzymywanego czynszu.
W zależności od postanowień zawartych w umowie najmu gruntu, właściciel może również zachować pewną kontrolę nad nieruchomością, w tym jej użytkowaniem i sposobem zagospodarowania. Oznacza to, że wynajmujący może zatwierdzić lub odrzucić wszelkie zmiany gruntu.
Wady najemców
Ponieważ właściciele mogą wymagać zatwierdzenia przed wprowadzeniem jakichkolwiek zmian, najemca może napotkać przeszkody w użytkowaniu lub zagospodarowaniu nieruchomości. W rezultacie dla najemcy może być więcej ograniczeń i mniej elastyczności.
Koszty związane z procesem dzierżawy gruntu mogą być wyższe niż w przypadku bezpośredniego zakupu nieruchomości przez najemcę. Czynsze, podatki, ulepszenia, pozwolenia, a także czas oczekiwania na zatwierdzenie przez właściciela mogą być kosztowne.
Wady właściciela
Właściciele, którzy nie zawarli odpowiednich postanowień i klauzul w swoich umowach najmu, mogą stracić kontrolę na rzecz najemców, których nieruchomości są w trakcie zabudowy. Dlatego zawsze ważne jest, aby obie strony dokonały przeglądu swoich umów najmu przed podpisaniem.
W zależności od lokalizacji nieruchomości, korzystanie z dzierżawy gruntu może mieć wyższe konsekwencje podatkowe dla wynajmującego. Chociaż mogą nie osiągnąć zysku ze sprzedaży, czynsz jest uważany za dochód. Czynsz jest więc opodatkowany według zwykłej stawki, co może zwiększyć obciążenie podatkowe.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Dzierżawa gruntu to umowa, w której najemca może zagospodarować nieruchomość w okresie najmu, po czym zostaje ona przekazana właścicielowi nieruchomości.
Najemcy, których w innym przypadku nie stać na zakup gruntu, mogą budować nieruchomość na zasadzie dzierżawy gruntu, podczas gdy właściciele uzyskują stały dochód i zachowują kontrolę nad użytkowaniem i zagospodarowaniem swojej nieruchomości.
Dzierżawa gruntu zwykle zawierana jest między właścicielami komercyjnymi, którzy zazwyczaj dzierżawią grunty na okres od 50 do 99 lat najemcom budującym budynki na nieruchomości.
