Real Estate Investment Trust (REIT)

Czym są REIT i jak działają?

Fundusze Inwestycyjne w Nieruchomości (w skrócie REIT) to firmy, które inwestują w nieruchomości i/lub finansowanie nieruchomości i rozdzielają co najmniej 90% swoich zysków wśród akcjonariuszy jako dywidendy. Wiele z nich znajduje się w publicznym obrocie na głównych giełdach i można je szybko i łatwo kupić i sprzedać, tak jak tradycyjne akcje.

Niektóre REIT zarabiają pieniądze wynajmując nieruchomości (np. domy, biura, wieże komórkowe, powierzchnie handlowe, magazyny itp.), które są ich właścicielami, podczas gdy inne robią to, udzielając hipoteki nabywcom nieruchomości w zamian za spłatę odsetek. Niektóre REIT-y wykorzystują oba rodzaje strumieni dochodów.

Ze względu na wysokie i stałe dywidendy REIT są popularnym wehikułem inwestycyjnym dla inwestorów, którzy chcą pasywnego dochodu związanego z posiadaniem nieruchomości, ale nie mają czasu ani pieniędzy na zakup, utrzymanie i wynajem własnej nieruchomości. Są również popularne w okresach wyższej niż zwykle inflacji,. ponieważ ceny czynszów i nieruchomości rosną wraz z cenami towarów konsumpcyjnych, co czasami skutkuje większą ilością pieniędzy dla akcjonariuszy REIT w czasie, gdy tradycyjne akcje mogą tracić na wartości.

Jedną z głównych korzyści z zakwalifikowania się jako REIT jako spółka jest zwolnienie z podatku od osób prawnych od wszystkich dochodów, które są wypłacane akcjonariuszom jako dywidendy. Z tego powodu wiele osób wykorzystuje 100% swoich dochodów podlegających opodatkowaniu jako dywidendy, aby całkowicie uniknąć opodatkowania osób prawnych.

Ponieważ większość (jeśli nie wszystkie) zysków REIT jest dzielona jako dywidendy, zwykle niewiele pieniędzy pozostaje na inwestycje we wzrost, więc cena akcji ma zwykle mniejszy potencjał do dramatycznego wzrostu (tj. zwykle nie są tak zmienne, jak tradycyjne akcje). ). Z tego powodu REIT są znacznie bardziej popularne wśród inwestorów o stałym dochodzie (tych, którzy szukają regularnych wypłat dywidendy) niż inwestorów rozwijających się (tych, którzy chcą, aby ich główna inwestycja znacznie wzrosła w czasie).

Co sprawia, że firma jest REIT?

Nie wszystkie spółki nieruchomościowe są REIT-ami. Aby zakwalifikować się jako REIT, firma musi wykorzystywać swoje nieruchomości lub kredyty hipoteczne jako inwestycje przynoszące dochód. Na przykład firma, która buduje, a następnie sprzedaje osiedla mieszkaniowe, nie zostałaby uznana za REIT.

Aby zakwalifikować się jako REIT, spółka musi wypłacić co najmniej 90% swojego dochodu podlegającego opodatkowaniu jako dywidendy. REIT musi również . . .

• „być zarządzany przez radę dyrektorów lub powierników,

• czerpać co najmniej 75 proc. dochodu brutto ze źródeł związanych z nieruchomościami, w tym z czynszów z nieruchomości oraz odsetek od kredytów hipotecznych finansujących nieruchomości,

• zainwestować co najmniej 75 proc. swoich aktywów w aktywa nieruchomościowe i gotówkę,

• mieć minimum 100 akcjonariuszy po pierwszym roku działalności jako REIT.”

• i więcej.

Aby zapoznać się z wyczerpującą listą wymagań, które musi spełnić firma, aby się zakwalifikować, przejrzyj biuletyn dla inwestorów SEC dotyczący REIT.

Trzy rodzaje REIT

Istnieją trzy główne typy REIT – kapitałowe, hipoteczne i hybrydowe. Wszystkie trzy kierują zyski inwestorom poprzez dywidendy, ale różnią się tym, skąd pochodzą ich dochody.

Kapitał

Akcyjne REIT-y generują dochód, prowadząc tak zwaną „nieruchomość przynoszącą dochód”. Zasadniczo oznacza to kupowanie i posiadanie nieruchomości, a następnie wydzierżawianie jej osobom fizycznym lub firmom w zamian za czynsz.

Większość akcyjnych REIT specjalizuje się w konkretnym rodzaju nieruchomości (np. kompleksach mieszkaniowych lub magazynach), ale niektóre prowadzą i wynajmują wiele różnych rodzajów nieruchomości. Płatności czynszu lub dzierżawy, które zbiera REIT z kapitału, są najpierw wykorzystywane na pokrycie kosztów, a następnie co najmniej 90% tego, co pozostaje, jest rozdzielane między udziałowców jako dywidendy.

Hipoteka

REIT hipoteczny różnią się od REIT kapitałowych tym, że nie są właścicielami i nie wynajmują nieruchomości. Zamiast tego oferują potencjalnym właścicielom nieruchomości hipoteki lub inne pożyczki na nieruchomość i pobierają odsetki. Alternatywnie, REIT hipoteczny może nie oferować kredytów hipotecznych bezpośrednio, ale zamiast tego może inwestować w finansowanie nieruchomości pośrednio poprzez zakup papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką.

Te REIT mają tendencję do wykorzystywania większej dźwigni finansowej (kapitału pożyczonego) i instrumentów pochodnych zabezpieczających do finansowania swoich inwestycji niż REIT-y kapitałowe. Z tego powodu mogą być bardziej ryzykownymi inwestycjami niż REIT-y kapitałowe. Inwestorzy powinni upewnić się, że w pełni rozumieją model finansowania REIT hipotecznego przed podjęciem decyzji o inwestycji.

Hybrydowy

Hybrydowe REIT-y są tak nazywane, ponieważ stosują obie opisane powyżej strategie. Kupują, utrzymują i wynajmują nieruchomości fizyczne, a także udzielają nabywcom nieruchomości kredytów hipotecznych lub innych kredytów na nieruchomości.

Jakie są korzyści z inwestowania w REIT?

• Dywidendy: Regularne wypłaty dywidendy zapewniane przez REIT-y sprawiają, że są one popularne wśród inwestorów poszukujących dodatkowych źródeł dochodów. Ponieważ z definicji muszą wypłacać co najmniej 90% swoich zysków jako dywidendy, REIT mają zwykle stosunkowo wysokie stopy dywidendy w porównaniu z tradycyjnymi akcjami.

• Dywersyfikacja: REIT to wyjątkowa klasa inwestycyjna, ponieważ oferują łatwą ekspozycję na rynku nieruchomości. Z tego powodu inwestowanie w nie — oprócz akcji, obligacji, towarów i innych klas aktywów — to świetny sposób na dywersyfikację portfela, aby wzmocnić go w celu przygotowania się na okresy zmienności i inflacji.

• Płynność: Tradycyjnie nieruchomości nie są bardzo płynną klasą aktywów. Kupno i sprzedaż nieruchomości wymaga czasu, a pula potencjalnych nabywców jest zwykle ograniczona lokalizacją i budżetem. Zbywalne REITy można jednak bardzo szybko kupić i sprzedać w akcjach na głównych giełdach krajowych, dzięki czemu są wygodne dla inwestorów ceniących płynność portfela.

• Ochrona przed inflacją: Ponieważ ceny nieruchomości (i czynszów) rosną wraz z cenami towarów konsumpcyjnych w okresach wysokiej inflacji, REIT są często bardziej stabilne niż tradycyjne papiery udziałowe, gdy pojawiają się obawy o inflację. Ich konsekwentne wypłaty dochodu pasywnego są również plusem w czasach, gdy inne firmy mogą obniżać wypłaty dywidendy.

Jakie są wady inwestowania w REIT?

• Wydatki na nieruchomości: Wydatki na nieruchomości – w szczególności podatki od nieruchomości – nie są tanie, a im więcej REIT musi zapłacić na pokrycie tych wydatków, tym mniej zysku pozostało do wypłaty akcjonariuszom w formie dywidendy. Z tego powodu dobrym pomysłem jest sprawdzenie rachunku zysków i strat firmy zajmującej się nieruchomościami przed inwestycją.

• Ryzyko stopy procentowej: REIT-y są cenione za spłatę pasywnego dochodu, więc gdy stopy procentowe rosną, czyniąc papiery skarbowe bardziej atrakcyjnymi dla inwestorów o stałym dochodzie, pieniądze mogą wypłynąć z rynku REIT, powodując spadek cen akcji.

• Słaby wzrost: Ponieważ REIT-y wydają co najmniej 90% swoich dochodów na wypłatę dywidend, zwykle nie rosną bardzo szybko, co często przekłada się na cenę akcji, która też nie rośnie zbyt szybko. Z tego powodu nie są zbyt popularne wśród inwestorów rozwojowych.

• Podatki od dywidend: W przeciwieństwie do kwalifikowanych dywidend, które są zwykle opodatkowane według korzystnych stawek zysków kapitałowych, dywidendy REIT są zwykle uważane za normalny dochód i opodatkowane jako takie zgodnie z przedziałem podatkowym każdego inwestora. Oznacza to, że inwestorzy zazwyczaj muszą płacić wyższy podatek od dochodów z dywidend REIT niż dochodów z dywidend od tradycyjnych akcji.

Jak inwestować w REIT

Inwestorzy mogą kupować akcje REIT-ów będących w obrocie, tak jak kupują akcje – na głównej giełdzie za pośrednictwem brokera lub aplikacji maklerskiej, takiej jak E-Trade lub Robinhood. Ponieważ różne REIT skupiają się na różnych rodzajach nieruchomości (np. komercyjnych, mieszkalnych, magazynowych, biurowych itp.), inwestorzy mogą wybrać wiele firm, w które zainwestują, lub znaleźć fundusz giełdowy REIT (ETF) w celu natychmiastowej ekspozycji na wiele różnych REIT. Pamiętaj, aby sprawdzić wskaźniki wydatków przy rozważaniu jakichkolwiek ETF-ów, ponieważ wysokie opłaty mogą wpłynąć na potencjalne zyski.

5 popularnych ETF-ów REIT do kasy

TTT

Wskaźniki wydatków są od kwietnia 2022 r.

Jaka jest dobra dywidenda dla REIT?

Ponieważ rentowność dywidendy zmienia się wraz z ceną akcji, rentowność REIT może się znacznie zmienić, nawet jeśli nadal wypłaca stabilne dywidendy. Pamiętaj — stopa dywidendy to stosunek dywidend, które spółka wypłaca do aktualnej ceny akcji, więc spadki ceny akcji zwiększają stopę dywidendy.

Biorąc to pod uwagę, rentowność REIT wynosi średnio około 3 do 5 procent, chociaż powszechne są również wyższe i niższe stopy zwrotu.

REITy w obrocie a nienotowane: jakie są różnice?

W obrocie REIT-y obracają się na giełdach krajowych, tak jak zwykłe akcje. Dlatego są płynne i przejrzyste i są dobrą opcją dla zwykłych inwestorów. Z drugiej strony, REIT-y nienotowane pobierają opłaty, mają mniejszą płynność i nie mają od razu dostępnych cen akcji. Mogą również wymagać dość dużej inwestycji początkowej. Dla większości inwestorów detalicznych REIT niebędące przedmiotem obrotu nie są dobrą opcją inwestycyjną.

Czy REIT-y są dobrym zabezpieczeniem przed inflacją?

Podczas gdy żadna inwestycja – z wyjątkiem być może obligacji typu I – nie jest całkowicie bezpieczna przed inflacją, REIT są zwykle uważane za dobre zabezpieczenie przed inflacją, ponieważ ceny czynszu i nieruchomości mają tendencję do wzrostu w okresach inflacji (co może zwiększyć zarówno zyski, jak i cenę akcji), a stałe dywidendy zapewniają niezawodny strumień dochodów.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Większość REIT jest notowana na giełdzie jak akcje, co sprawia, że są bardzo płynne (w przeciwieństwie do inwestycji w nieruchomości).

• REITy generują stały strumień dochodów dla inwestorów, ale oferują niewiele w zakresie aprecjacji kapitału.

• Real estate Investment Trust (REIT) to spółka, która posiada, prowadzi lub finansuje nieruchomości przynoszące dochód.

• REIT-y inwestują w większość rodzajów nieruchomości, w tym budynki mieszkalne, wieże komórkowe, centra danych, hotele, placówki medyczne, biura, centra handlowe i magazyny.

FAQ

Co oznacza REIT?

REIT to skrót od „Real Estate Investment Trust”. REIT jest zorganizowany jako spółka osobowa, korporacja, trust lub stowarzyszenie, które inwestuje bezpośrednio w nieruchomości poprzez zakup nieruchomości lub wykupienie kredytów hipotecznych. REIT emitują akcje, które są przedmiotem obrotu giełdowego i są kupowane i sprzedawane jak zwykłe akcje. Aby zostać uznanym za REIT, firma musi zainwestować co najmniej 75% swoich aktywów w nieruchomości i czerpać co najmniej 75% swoich przychodów z działalności związanej z nieruchomościami.

Czy REIT-y muszą płacić dywidendy?

Zgodnie z prawem i przepisami IRS REIT-y muszą wypłacać 90% lub więcej swoich dochodów podlegających opodatkowaniu (akcjonariuszom w formie dywidendy. W rezultacie spółki REIT są często zwolnione z większości podatku dochodowego od osób prawnych. Akcjonariusze REIT, którzy otrzymują dywidendy, są opodatkowani jakby były zwykłymi dywidendami.

Co to jest spinacz do papieru REIT?

„Reit spinacz do papieru” zwiększa korzyści podatkowe przyznane REIT, jednocześnie umożliwiając mu prowadzenie nieruchomości, których takie fundusze normalnie nie mogą prowadzić. Jest tak nazwany, ponieważ obejmuje dwie różne jednostki, które są „przycinane” razem za pomocą umowy, w której jedna jednostka jest właścicielem właściwości, a druga nimi zarządza. Spinacz REIT wiąże się z bardziej rygorystycznym nadzorem regulacyjnym, ponieważ mogą wystąpić konflikty interesów, w wyniku czego ta forma REIT jest rzadkością. Jest podobny, ale bardziej elastyczny w strukturze do „zszytego REIT”.