Umowa spółki operacyjnej/firmy nieruchomościowej (Opco/Propco)
Co to jest umowa dotycząca firmy operacyjnej/firmy nieruchomościowej (Opco/Propco)?
Umowa spółki operacyjnej/spółki zajmującej się nieruchomościami (opco/propco) to umowa biznesowa, w której spółka zależna (tj. spółka zajmująca się nieruchomościami lub „ propco ”) jest właścicielem wszystkich nieruchomości generujących dochód zamiast spółki głównej (spółki operacyjnej lub " opco ".)
Transakcje Opco/propco pozwalają obu firmom na odrębność wszystkich kwestii związanych z finansowaniem i ratingiem kredytowym . Taka struktura biznesowa jest powszechna w transakcjach na rynku nieruchomości oraz w strukturach funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości (REIT).
Zrozumienie ofert firm operacyjnych/firm nieruchomościowych (Opco/Propco)
Spółki macierzyste mogą być konglomeratami lub spółkami holdingowymi. Konglomerat, taki jak General Electric, oprócz swojej podstawowej działalności, posiada firmy o odrębnych modelach biznesowych. Natomiast spółka holdingowa jest tworzona w celu trzymania grupy spółek zależnych i nie prowadzi działalności gospodarczej. Spółki holdingowe zwykle tworzą się w celu uzyskania korzyści podatkowych.
Spółki komandytowe typu master lub MLP również mają podobną strukturę nadrzędną/podmiotową. Większość produktów MLP znajduje się w obrocie publicznym. Dla celów podatkowych inwestorzy mogą wybrać sposób, w jaki chcieliby otrzymywać dochód generowany przez firmę.
MLP ma strukturę podatku tranzytowego, co oznacza, że wszystkie zyski i straty są przekazywane do komandytariuszy. Sama spółka MLP nie ponosi odpowiedzialności za podatki od osób prawnych od swoich dochodów, dzięki czemu unika podwójnego opodatkowania większości korporacji. Większość MLP działa w branży energetycznej. Spółki zależne posiadają udziały (oficjalnie jednostki) spółki macierzystej MLP, redystrybuując dochód pasywny poprzez korporację jako regularną dywidendę.
Krytyka umowy spółki operacyjnej/firmy nieruchomościowej (Opco/Propco)
Umowy Opco-propco pozwalają spółce operacyjnej wynajmować lub dzierżawić nieruchomość od spółki zajmującej się nieruchomościami. W praktyce wygląda to na sprzedaż i leasing zwrotny. Jednak firma nigdy nie zrzeka się nieruchomości w żaden realny sposób, ponieważ propco i opco należą do tej samej grupy firm.
Chociaż może to brzmieć jak korporacyjny odpowiednik posiadania ciasta i zjedzenia go, może mieć kilka wad tworzenia propco. Jeśli firma działa w wielu lokalizacjach, a nie w podstawowej, układ propco blokuje firmę w sytuacji, w której zamknięcie dowolnej lokalizacji staje się trudniejsze.
Na przykład w tradycyjnej konfiguracji biznesowej firma może zdecydować się na zamknięcie nierentownej lokalizacji lub biura i prawdopodobnie sprzedać nieruchomość. W przeciwieństwie do tego, w porozumieniu propco, propco jest właścicielem nieruchomości i może nie zdecydować się na jej odciążenie, jeśli rynek nie powróci na tyle, aby pokryć długi.
W rezultacie opco może być zmuszone do płacenia czynszu za nieruchomość, nawet jeśli z niej nie korzysta, ponieważ od tego dochodu zależy obsługa długu finansowanego z nieruchomości.
Przykład umowy dotyczącej firmy operacyjnej/firmy nieruchomościowej (Opco/Propco)
W Wielkiej Brytanii transakcje opco/propco są bardzo popularną metodą tworzenia REIT przez spółkę-matkę. REIT posiada, zarządza i/lub finansuje nieruchomości, które przynoszą dochód. Większość REIT-ów specjalizuje się w określonym sektorze, takim jak REIT biurowy lub REIT dla służby zdrowia. Generalnie REIT-y będą przekazywać inwestorom pobrane czynsze w formie dywidendy.
Utworzenie REIT poprzez transakcję opco/propco może nastąpić poprzez początkowo sprzedaż aktywów generujących dochód ze spółki operacyjnej spółce zależnej. Następnie spółka zależna wynajmuje nieruchomość z powrotem spółce operacyjnej. Spółka operacyjna może następnie wydzielić spółkę zależną jako REIT. Zaletą takiego postępowania jest to, że firma może uniknąć podwójnego opodatkowania wydzielonych dochodów.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Porozumienia biznesowe Opco/propco skutkują tym, że spółka zależna lub spółka nieruchomościowa (propco) posiada lub jest właścicielem wszystkich aktywów i nieruchomości, których główna spółka operacyjna (opco) wykorzystuje do generowania przychodów.
Poza niezależnością kredytową tego typu transakcje mogą nieść korzyści podatkowe dla spółki dominującej.
Transakcje Opco/propco mogą przynieść korzyści spółce macierzystej, ponieważ warunki finansowania i kredytu są niezależne od spółki operacyjnej.
Chociaż niektórzy mogą uważać tego typu umowy za luki podatkowe, są one całkowicie legalne i ogólnie uważane za oznakę inteligentnego biznesu.
