Propco (firma zajmująca się nieruchomościami)
Co to jest Propco (firma zajmująca się nieruchomościami)?
Procco, firma zajmująca się nieruchomościami lub firma prop to drugorzędny podmiot utworzony przez firmę specjalnie w celu przechowywania i zarządzania posiadanymi przez nią nieruchomościami.
Przekazanie nieruchomości przynoszącej dochód i związanego z nią zadłużenia nowo utworzonej spółce zależnej zazwyczaj zapewnia spółce dominującej lub opco (spółce operacyjnej) korzyści związane z finansowaniem i kwestiami ratingu kredytowego.
Jak działa Propco (firma zajmująca się nieruchomościami)
Opco-propco skutkują tym, że spółka zależna lub spółka zajmująca się nieruchomościami posiada lub jest właścicielem wszystkich aktywów, w tym nieruchomości, których główna spółka operacyjna (opco) wykorzystuje do generowania przychodów. Czemu to robić? Przede wszystkim w celu uzyskania korzystniejszego finansowania i skapitalizowania firmy na rozwój.
Wszystkie kwestie związane z finansowaniem i ratingiem kredytowym zostają nagle rozdzielone między dwie strony. Opco usuwa koszty utrzymania swoich nieruchomości ze swoich ksiąg, umożliwiając uwolnienie funduszy i poprawę kondycji finansowej.
Jednocześnie nowopowstały propco dziedziczy portfel nieruchomości, które może wykorzystać jako zabezpieczenie do zaciągania długów i pozyskiwania kapitału po konkurencyjnych cenach.
Krytyka Propco (firmy zajmującej się nieruchomościami)
Umowy Opco-propco pozwalają spółce operacyjnej wynajmować lub dzierżawić nieruchomość od spółki zajmującej się nieruchomościami. W praktyce wygląda to na sprzedaż i leasing zwrotny. Jednak firma nigdy nie zrzeka się nieruchomości w żaden realny sposób, ponieważ propco i opco należą do tej samej grupy firm.
Chociaż może to brzmieć jak korporacyjny odpowiednik posiadania ciasta i zjedzenia go, może mieć kilka wad tworzenia propco. Jeśli firma działa w wielu lokalizacjach, a nie w podstawowej, układ propco blokuje firmę w sytuacji, w której zamknięcie dowolnej lokalizacji staje się trudniejsze.
Na przykład w tradycyjnej konfiguracji biznesowej firma może zdecydować się na zamknięcie nierentownej lokalizacji lub biura i prawdopodobnie sprzedać nieruchomość. W przeciwieństwie do tego, w porozumieniu propco, propco jest właścicielem nieruchomości i może nie zdecydować się na jej odciążenie, jeśli rynek nie powróci na tyle, aby pokryć długi.
W rezultacie opco może być zmuszone do płacenia czynszu za nieruchomość, nawet jeśli z niej nie korzysta, ponieważ od tego dochodu zależy obsługa długu finansowanego z nieruchomości.
Uwagi specjalne
Przejścia od Propco do REIT
Ponieważ propco może ograniczać elastyczność opco w pewnych sytuacjach, spółka operacyjna czasami wydziela spółkę zajmującą się nieruchomościami jako fundusz powierniczy ds. inwestycji w nieruchomości (REIT), aby przekształcić ją we własny podmiot.
Utworzenie REIT – firm, które posiadają portfel nieruchomości i kredytów hipotecznych, pobierają od nich czynsz, a następnie przekazują dochody inwestorom w formie dywidend – oferuje korzyści podatkowe dla spółki dominującej, a mianowicie poprzez usunięcie wszelkich problemów związanych z podwójnym opodatkowaniem,. które mogą się pojawić w układzie propco-opco .
Ważne
Spółka operacyjna może później zdecydować się na wydzielenie spółki zależnej jako fundusz powierniczy ds. inwestycji w nieruchomości (REIT), aby uzyskać korzyści podatkowe.
Po wydzieleniu propco może działać jak każdy inny REIT, dodając do swojego portfela nieruchomości niezwiązane z działalnością opco.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Rozwiązania te są prawie zawsze stosowane w celu zapewnienia korzystniejszego finansowania i złagodzenia kwestii ratingów kredytowych.
Przeniesienie wszystkich nieruchomości i związanych z nimi długów do propco umożliwia opco uwolnienie środków i poprawę kondycji finansowej.
Propco to spółka zależna utworzona specjalnie przez spółkę macierzystą lub opco w celu utrzymywania i zarządzania nieruchomościami przynoszącymi dochód.
W międzyczasie propco dziedziczy portfel nieruchomości, które może wykorzystać jako zabezpieczenie w celu pozyskania kapitału po konkurencyjnych cenach.
