Proporção de back-end

Qual é a proporção de back-end?

O índice de back-end, também conhecido como índice de dívida/renda,. é um índice que indica qual parte da renda mensal de uma pessoa é destinada ao pagamento de dívidas. A dívida mensal total inclui despesas, como pagamentos de hipoteca (principal, juros, impostos e seguro), pagamentos com cartão de crédito, pensão alimentícia e outros pagamentos de empréstimos.

Índice de back-end = (Despesa mensal total da dívida / Renda mensal bruta) x 100

Os credores usam esse índice em conjunto com o índice inicial para aprovar hipotecas.

QUEBRANDO A proporção de back-end

O índice de back-end representa uma das poucas métricas que os subscritores de hipotecas usam para avaliar o nível de risco associado ao empréstimo de dinheiro a um mutuário em potencial. É importante porque denota quanto da renda do mutuário é devido a outra pessoa ou a outra empresa. Se uma alta porcentagem do salário de um candidato for para pagamentos de dívidas todos os meses, o candidato é considerado um mutuário de alto risco, pois uma perda de emprego ou redução de renda pode fazer com que as contas não pagas se acumulem rapidamente.

Calculando a taxa de back-end

O índice de back-end é calculado somando todos os pagamentos mensais da dívida de um mutuário e dividindo a soma pela renda mensal do mutuário.

Considere um mutuário cuja renda mensal é de $ 5.000 ($ 60.000 divididos anualmente por 12) e que tem um total de pagamentos mensais da dívida de $ 2.000. O índice de back-end desse mutuário é de 40% (US$ 2.000 / US$ 5.000).

Geralmente, os credores gostam de ver um índice de back-end que não exceda 36%. No entanto, alguns credores abrem exceções para índices de até 50% para mutuários com bom crédito. Alguns credores consideram apenas esse índice ao aprovar hipotecas, enquanto outros o usam em conjunto com o índice inicial.

Back-end vs. Proporção de Front-End

Como o índice de back-end, o índice de front-end é outra comparação entre dívida e renda usada por subscritores de hipotecas, sendo a única diferença que o índice de front-end não considera nenhuma dívida além do pagamento da hipoteca. Portanto, o índice de front-end é calculado dividindo-se apenas o pagamento da hipoteca do mutuário por sua renda mensal. Voltando ao exemplo acima, suponha que da dívida mensal de $ 2.000 do mutuário, o pagamento da hipoteca compreende $ 1.200 desse valor.

O índice de front-end do mutuário, então, é (US$ 1.200 / US$ 5.000), ou 24%. Um índice inicial de 28% é um limite superior comum imposto pelas companhias hipotecárias. Assim como no índice de back-end, certos credores oferecem maior flexibilidade no índice de front-end, especialmente se um mutuário tiver outros fatores atenuantes, como bom crédito, renda confiável ou grandes reservas de caixa.

Como melhorar uma proporção de back-end

Pagar cartões de crédito e vender um carro financiado são duas maneiras pelas quais um mutuário pode reduzir seu índice de back-end. Se a hipoteca do empréstimo que está sendo solicitada for um refinanciamento e a casa tiver patrimônio suficiente, a consolidação de outras dívidas com um refinanciamento de saque pode diminuir o índice de back-end. No entanto, como os credores incorrem em maior risco em um refinanciamento de saque, a taxa de juros geralmente é ligeiramente mais alta em relação a um refinanciamento de prazo de taxa padrão para compensar o risco mais alto. Além disso, muitos credores exigem que um mutuário pague a dívida rotativa em um refinanciamento de saque para fechar as contas da dívida que estão sendo pagas, para que não aumentem seu saldo.