Relación de back-end

¿Qué es la relación de back-end?

La relación final, también conocida como relación deuda-ingreso,. es una relación que indica qué parte del ingreso mensual de una persona se destina al pago de deudas. La deuda mensual total incluye gastos, como pagos de hipoteca (principal, intereses, impuestos y seguro), pagos de tarjetas de crédito, manutención de niños y otros pagos de préstamos.

Ratio back-end = (Gasto de deuda mensual total / Ingreso mensual bruto) x 100

Los prestamistas utilizan este índice junto con el índice inicial para aprobar hipotecas.

DESGLOSE Ratio de back-end

La relación back-end representa una de las pocas métricas que los suscriptores de hipotecas utilizan para evaluar el nivel de riesgo asociado con el préstamo de dinero a un posible prestatario. Es importante porque indica cuánto de los ingresos del prestatario se debe a otra persona oa otra empresa. Si un alto porcentaje del cheque de pago de un solicitante se destina al pago de la deuda todos los meses, se considera que el solicitante es un prestatario de alto riesgo, ya que la pérdida del trabajo o la reducción de ingresos podría causar que las facturas impagas se acumulen rápidamente.

Cálculo de la relación de back-end

La relación back-end se calcula sumando todos los pagos de deuda mensuales de un prestatario y dividiendo la suma por los ingresos mensuales del prestatario.

Considere un prestatario cuyo ingreso mensual es de $5,000 ($60,000 anuales divididos por 12) y que tiene pagos de deuda mensuales totales de $2,000. La relación back-end de este prestatario es del 40 %, ($2,000 / $5,000).

En general, a los prestamistas les gusta ver una relación final que no supere el 36%. Sin embargo, algunos prestamistas hacen excepciones para proporciones de hasta el 50% para prestatarios con buen crédito. Algunos prestamistas consideran solo esta relación cuando aprueban hipotecas, mientras que otros la usan junto con la relación inicial.

Proporción de back-end frente a front-end

Al igual que la relación de back-end, la relación de front-end es otra comparación de deuda a ingreso utilizada por los suscriptores de hipotecas, la única diferencia es que la relación de front-end no considera otra deuda que el pago de la hipoteca. Por lo tanto, la relación inicial se calcula dividiendo solo el pago de la hipoteca del prestatario por su ingreso mensual. Volviendo al ejemplo anterior, suponga que de la obligación de deuda mensual de $2,000 del prestatario, el pago de su hipoteca comprende $1,200 de esa cantidad.

Entonces, la relación inicial del prestatario es ($1,200 / $5,000), o 24%. Una relación inicial del 28% es un límite superior común impuesto por las compañías hipotecarias. Al igual que con el índice back-end, ciertos prestamistas ofrecen una mayor flexibilidad en el índice front-end, especialmente si un prestatario tiene otros factores atenuantes, como un buen crédito, ingresos confiables o grandes reservas de efectivo.

Cómo mejorar una relación de back-end

Pagar las tarjetas de crédito y vender un automóvil financiado son dos formas en que un prestatario puede reducir su índice de back-end. Si el préstamo hipotecario que se solicita es un refinanciamiento y la vivienda tiene suficiente valor líquido, la consolidación de otras deudas con un refinanciamiento con desembolso de efectivo puede reducir el índice final. Sin embargo, debido a que los prestamistas incurren en un mayor riesgo en un refinanciamiento con retiro de efectivo, la tasa de interés suele ser ligeramente más alta que en un refinanciamiento a plazo con tasa estándar para compensar el mayor riesgo. Además, muchos prestamistas exigen que el prestatario pague la deuda renovable en un refinanciamiento con retiro de efectivo para cerrar las cuentas de deuda que se están pagando, para que su saldo no vuelva a subir.