ARM conversível

O que é um ARM conversível?

Um ARM conversível é uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) que dá ao mutuário a opção de converter em uma hipoteca de taxa fixa após um período de tempo especificado. Os ARMs conversíveis são comercializados como forma de aproveitar a queda das taxas de juros e geralmente incluem condições específicas. A instituição financeira geralmente cobra uma taxa para mudar o ARM para uma hipoteca de taxa fixa.

Como funcionam os ARMs conversíveis?

Ao solicitar uma hipoteca, há uma variedade de tipos para escolher, geralmente com a forma como a taxa de juros é determinada ao longo da vida da hipoteca. Os ARMs conversíveis são um híbrido de dois tipos de hipoteca: uma hipoteca convencional de taxa fixa de 30 anos e uma hipoteca de taxa ajustável. As hipotecas de taxa fixa dão ao mutuário a segurança de saber que seu pagamento mensal nunca mudará, mesmo que as taxas subam, o que é uma abordagem conservadora e segura. Com o tempo, os pagamentos diminuem efetivamente em relação à inflação.

Uma hipoteca de taxa ajustável começa com uma taxa de teaser introdutória muito mais baixa,. mas após um período definido (normalmente cinco anos), a taxa é ajustada de acordo com um índice, como a taxa de financiamento noturno garantida (SOFR), mais uma margem. A taxa geralmente é reajustada a cada seis meses e pode aumentar ou diminuir (dentro dos limites definidos no contrato).

Com um ARM conversível, a hipoteca começa como um empréstimo de taxa ajustável de 30 anos - ou seja, a uma taxa de teaser abaixo da média do mercado. Mas dentro de um período especificado, geralmente após o primeiro ano, mas antes do quinto ano, o mutuário tem a opção de converter para uma taxa fixa. A nova taxa de juros geralmente é a menor taxa oferecida nos sete dias anteriores ao bloqueio. Assim, se as taxas de juros estiverem caindo, o mutuário pode obter uma taxa fixa mais baixa do que poderia ter obtido inicialmente.

História de ARMs conversíveis

Introduzidos no início dos anos 80, os ARMs conversíveis entraram em cena durante um período de hipotecas de taxa fixa de dois dígitos. Como parecia improvável, historicamente falando, que as taxas de juros fossem muito mais altas (exceto uma inflação extraordinária), os tomadores de ARMs conversíveis podiam essencialmente apostar na grande probabilidade de taxas mais baixas no futuro.

Os primeiros ARMs conversíveis eram caros e continham restrições onerosas. Mas no final da década de 1980, as empresas patrocinadas pelo governo hipotecário (GSEs) Fannie Mae e Freddie Mac começaram a comprar ARMs conversíveis no mercado secundário. Como a maioria dos bancos comerciais vende seus empréstimos hipotecários no mercado secundário, a aceitação de ARMs conversíveis pelos dois gigantes hipotecários levou à sua rápida expansão. A concorrência, por sua vez, trouxe taxas mais baixas e condições menos restritivas.

Desvantagens para ARMs conversíveis

A principal desvantagem de um ARM conversível é que ele força o mutuário a monitorar as taxas de juros e prever mudanças futuras, algo que nem os especialistas podem fazer de forma confiável. Além disso, as taxas de juros dos ARMs conversíveis – tanto a taxa introdutória quanto a taxa fixa posterior – geralmente são um pouco mais altas que as taxas de mercado.

E enquanto os mutuários não pagam os custos de fechamento ao converter a hipoteca, os credores cobram taxas. Enquanto isso, se as taxas de juros subirem durante o período introdutório, o benefício de um ARM conversível será perdido. Finalmente, o pagamento mensal após a conversão quase certamente será maior do que o que o proprietário estava pagando sob a taxa do teaser, embora com a segurança de que permanecerá fixo.

Perguntas frequentes sobre ARM conversível

A linha de fundo

Comercializado como uma forma de tirar proveito da queda das taxas de juros, o ARM conversível é uma hipoteca de taxa ajustável que dá ao mutuário a opção de converter para uma hipoteca de taxa fixa após um período de tempo especificado. Essas hipotecas geralmente incluem condições específicas, e a instituição financeira geralmente cobra uma taxa se o mutuário optar por mudar o ARM para uma hipoteca de taxa fixa.

Uma desvantagem dos ARMs conversíveis é que o mutuário deve monitorar as taxas de juros e prever mudanças futuras – algo que nem os especialistas podem fazer. Os mutuários verão um benefício no ARM conversível se as taxas de juros caírem. Se, por outro lado, as taxas de juros subirem, o benefício de um braço conversível será perdido.

Destaques

Um ARM conversível é uma hipoteca com uma taxa ajustável que pode ser alterada para uma taxa fixa após algum período inicial.
Após a conversão para uma taxa fixa, a nova taxa quase certamente será maior do que o que o proprietário estava pagando sob a taxa teaser.
Um ARM conversível geralmente começa com uma taxa de teaser inferior às taxas padrão, mas aumenta após um certo período de tempo de acordo com um índice mais uma margem.
O benefício de um ARM conversível é realizado se as taxas de juros estiverem caindo. Se as taxas de juros estão aumentando, o benefício de um braço conversível é perdido.

PERGUNTAS FREQUENTES

Você pode mudar de uma hipoteca de taxa ajustável para taxa fixa?

A mudança de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) para uma hipoteca de taxa fixa pode ser feita de duas maneiras: - Se sua hipoteca for um ARM conversível, ela contém uma cláusula que permite que você troque. Geralmente, você deve exercer essa opção no início do prazo do empréstimo – normalmente nos primeiros cinco anos. Você provavelmente incorrerá em uma taxa por fazer isso.- A outra maneira de mudar é refinanciar a hipoteca - o que significa, basicamente, que você contrata uma nova hipoteca (desta vez com uma taxa de juros fixa) e a usa para pagar o atual (taxa ajustável). Na verdade, mudar de uma hipoteca ARM para uma hipoteca de taxa fixa é uma das razões mais comuns pelas quais as pessoas optam por refinanciar.

O que é uma taxa de conversão de empréstimo?

Uma cláusula de conversão é uma disposição dentro de um empréstimo hipotecário de taxa ajustável (ARM) que permite que um mutuário mude de um ARM para uma hipoteca de taxa fixa. Em troca dessa opção, porém, o credor cobra uma taxa se e quando você fizer a conversão. Embora as taxas de conversão normalmente cheguem a algumas centenas de dólares - muito menos do que os custos de fechamento incorridos se você refinanciar a hipoteca - elas aumentam o custo total do seu empréstimo.