Obrigação Hipotecária Colateralizada (CMO)
O que é uma obrigação hipotecária com garantia?
Uma obrigação de hipoteca garantida (CMO) refere-se a um tipo de título garantido por hipoteca que contém um conjunto de hipotecas agrupadas e vendidas como um investimento. Organizadas por maturidade e nível de risco, as CMOs recebem fluxos de caixa à medida que os mutuários pagam as hipotecas que atuam como garantia desses títulos. Por sua vez, as CMOs distribuem pagamentos de principal e juros a seus investidores com base em regras e acordos predeterminados.
Entendendo as Obrigações Hipotecárias Colateralizadas (CMO)
As obrigações hipotecárias com garantia consistem em várias tranches, ou grupos de hipotecas, organizadas por seus perfis de risco. Como instrumentos financeiros complexos, as tranches normalmente têm diferentes saldos de principal, taxas de juros, datas de vencimento e potencial de inadimplência de pagamento. As obrigações hipotecárias com garantia são sensíveis a mudanças nas taxas de juros, bem como a mudanças nas condições econômicas, como taxas de execução hipotecária, taxas de refinanciamento e taxas nas quais as propriedades são vendidas. Cada tranche tem uma data de vencimento e tamanho diferentes e títulos com cupons mensais são emitidos contra ela. O cupom faz pagamentos mensais do principal e da taxa de juros.
Para ilustrar, imagine que um investidor tenha uma CMO composta de milhares de hipotecas. Seu potencial de lucro é baseado em se os detentores de hipotecas pagam suas hipotecas. Se apenas alguns proprietários não pagarem suas hipotecas e o restante fizer os pagamentos conforme o esperado, o investidor recupera o principal e os juros. Por outro lado, se milhares de pessoas não puderem pagar suas hipotecas e entrarem em execução hipotecária, o CMO perde dinheiro e não pode pagar o investidor.
Os investidores em CMOs, às vezes chamados de Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs), desejam obter acesso a fluxos de caixa de hipotecas sem precisar originar ou comprar um conjunto de hipotecas.
Obrigações hipotecárias com garantia vs. Obrigações de dívida com garantia
Assim como as CMOs, as obrigações de dívida garantida (CDOs) consistem em um grupo de empréstimos agrupados e vendidos como um veículo de investimento. No entanto, enquanto os CMOs contêm apenas hipotecas, os CDOs contêm uma variedade de empréstimos, como empréstimos para automóveis, cartões de crédito, empréstimos comerciais e até hipotecas. Tanto os CDOs quanto os CMOs atingiram o pico em 2007, pouco antes da crise financeira global, e seus valores caíram acentuadamente após esse período. Por exemplo, em seu pico em 2007, o mercado de CDO valia US$ 1,3 trilhão, comparado a US$ 850 milhões em 2013.
As organizações que compram CMOs incluem fundos de hedge, bancos, seguradoras e fundos mútuos.
Obrigações hipotecárias garantidas e a crise financeira global
Emitidas pela primeira vez pela Salomon Brothers e pela First Boston em 1983, as CMOs eram complexas e envolviam muitas hipotecas diferentes. Por muitas razões, os investidores estavam mais propensos a se concentrar nos fluxos de renda oferecidos pelos CMOs, em vez da saúde das próprias hipotecas subjacentes. Como resultado, muitos investidores compraram CMOs cheios de hipotecas subprime, hipotecas de taxa ajustável, hipotecas de mutuários cuja renda não foi verificada durante o processo de solicitação e outras hipotecas arriscadas com alto risco de inadimplência.
O uso de CMOs foi criticado como um fator precipitante na crise financeira de 2007-2008. O aumento dos preços das moradias fez com que as hipotecas parecessem investimentos à prova de falhas, atraindo investidores para comprar CMOs e outros MBSs, mas as condições econômicas e de mercado levaram a um aumento nas execuções hipotecárias e riscos de pagamento que os modelos financeiros não previam com precisão. O rescaldo da crise financeira global resultou no aumento das regulamentações para títulos lastreados em hipotecas. Mais recentemente, em dezembro de 2016, a SEC e a FINRA introduziram novos regulamentos que mitigam o risco desses títulos, criando requisitos de margem para transações de agências cobertas, incluindo obrigações de hipotecas garantidas.
Destaques
Eles são semelhantes às obrigações de dívida com garantia, que são uma coleção mais ampla de obrigações de dívida em vários instrumentos financeiros.
Os CMOs desempenharam um papel de destaque durante a crise financeira de 2008, quando aumentaram de tamanho.
As obrigações hipotecárias com garantia são títulos de dívida de investimento constituídos por hipotecas empacotadas organizadas de acordo com os seus perfis de risco.
