Lucro Operacional Líquido (NOI)
O que é Lucro Operacional Líquido (NOI)?
O lucro operacional líquido (NOI) é um cálculo usado para analisar a rentabilidade de investimentos imobiliários geradores de renda. NOI é igual a todas as receitas da propriedade, menos todas as despesas operacionais razoavelmente necessárias.
NOI é um valor antes de impostos, que aparece na demonstração de renda e fluxo de caixa de uma propriedade, que exclui pagamentos de principal e juros sobre empréstimos, despesas de capital, depreciação e amortização. Quando essa métrica é usada em outros setores, ela é chamada de “EBIT”, que significa “ lucro antes de juros e impostos ”.
Entendendo o Lucro Operacional Líquido (NOI)
A receita operacional líquida é um método de avaliação usado por profissionais do setor imobiliário para determinar o valor preciso de suas propriedades geradoras de renda. Para calcular o NOI, as despesas operacionais da propriedade devem ser subtraídas da renda que uma propriedade produz.
Além da receita de aluguel, uma propriedade também pode gerar receita de comodidades como estruturas de estacionamento, máquinas de venda automática e lavanderia. As despesas operacionais incluem os custos de funcionamento e manutenção do edifício, incluindo prêmios de seguro, honorários advocatícios, serviços públicos, impostos sobre a propriedade,. custos de reparo e taxas de zeladoria. As despesas de capital,. como custos de um novo sistema de ar condicionado para todo o edifício, não estão incluídas no cálculo.
O NOI ajuda os investidores imobiliários a determinar a taxa de capitalização, que por sua vez os ajuda a calcular o valor de uma propriedade, permitindo-lhes comparar diferentes propriedades que podem estar pensando em comprar ou vender.
Para propriedades financiadas, o NOI também é usado no índice de cobertura da dívida (DCR), que informa aos credores e investidores se a receita de uma propriedade cobre suas despesas operacionais e pagamentos de dívidas. O NOI também é usado para calcular o multiplicador do lucro líquido, o retorno em dinheiro do investimento e o retorno total do investimento.
Como calcular o lucro operacional líquido (NOI)
Para calcular a receita operacional líquida, subtraia as despesas operacionais da receita gerada por uma propriedade. A receita de imóveis inclui renda de aluguel, taxas de estacionamento, mudanças de serviço, máquinas de venda automática, máquinas de lavanderia e assim por diante.
As despesas operacionais incluem todos os custos associados à operação da propriedade. Isso inclui taxas de administração de propriedades, seguros, serviços públicos, impostos sobre propriedades, reparos e manutenção.
Fórmula do Lucro Operacional Líquido (NOI)
Como exemplo, vamos supor que as informações abaixo sejam o perfil de um edifício de condomínio específico que um proprietário estava alugando.
Receita:
Renda de aluguel: $ 20.000
Taxas de estacionamento: $ 5.000
Máquinas de lavanderia: $ 1.000
Receitas totais = US$ 26.000
Agora, vamos supor que as despesas operacionais do prédio do condomínio sejam as seguintes:
Despesas operacionais:
Taxas de administração de propriedade: $ 1.000
Impostos sobre a propriedade: $ 5.000
Reparação e manutenção: $ 3.000
Seguro: $ 1.000
Despesas Operacionais Totais = US$ 10.000
A receita operacional líquida (NOI) neste exemplo seria $ 26.000 - $ 10.000 = $ 16.000.
Exemplo de Lucro Operacional Líquido (NOI)
Vamos supor que você possui uma propriedade que gera anualmente $ 120.000 em receitas e incorre em $ 80.000 em despesas operacionais. Nesta circunstância, terá um NOI resultante de $ 40.000 ($ 120.000 - $ 80.000). Se o total for negativo, onde as despesas operacionais são maiores que as receitas, o resultado é chamado de perda operacional líquida (NOL).
Credores e credores comerciais dependem muito do NOI para determinar o potencial de geração de renda do imóvel a ser hipotecado, mais do que consideram o histórico de crédito de um investidor em suas decisões. Simplificando: essa métrica ajuda os credores a avaliar fundamentalmente o valor inicial da propriedade, prevendo seus fluxos de caixa.
O NOI é usado para determinar a taxa de capitalização de um imóvel, também conhecido como retorno sobre o investimento (ROI) em imóveis. Divide o NOI pelo preço de compra.
Se uma propriedade é considerada lucrativa, os credores também usam esse valor para determinar o tamanho do empréstimo que estão dispostos a fazer. Por outro lado, se a propriedade apresentar um prejuízo operacional líquido, os credores provavelmente rejeitarão o pedido de hipoteca do mutuário.
Os proprietários de imóveis podem manipular suas despesas operacionais adiando certas despesas enquanto aceleram outras. O NOI também pode ser aumentado aumentando os aluguéis e outras taxas, ao mesmo tempo em que diminui as despesas operacionais razoavelmente necessárias.
Como exemplo deste último, considere um cenário em que um proprietário de apartamento renuncia ao aluguel anual de US$ 12.000 de um inquilino, em troca desse inquilino atuar como gerente de propriedade. Se o proprietário do apartamento normalmente pagaria a um gerente de construção um salário de $ 30.000, ele pode, consequentemente, subtrair o custo “razoavelmente necessário” de $ 30.000 da receita, em vez do custo real de $ 12.000.
Perguntas frequentes sobre a fórmula do lucro operacional líquido (NOI)
Qual é a fórmula para calcular o NOI?
A fórmula para calcular o NOI é a seguinte:
- NOI = receita imobiliária - despesas operacionais
Como calcular o lucro operacional líquido (NOI) antes dos impostos?
O NOI é um cálculo antes do imposto, pois não leva em consideração o imposto.
Qual é a diferença entre lucro líquido e lucro operacional líquido (NOI)?
A receita operacional líquida é a receita menos todas as despesas operacionais, enquanto a receita líquida é a receita menos todas as despesas, incluindo despesas operacionais e despesas não operacionais, como impostos.
Qual é uma boa porcentagem de lucro operacional líquido (NOI)?
O NOI não é uma porcentagem, mas sim um número que leva em consideração as receitas e despesas de uma propriedade. Pode ser comparado ao valor total do imóvel se esse imóvel tiver sido pago integralmente em dinheiro. Nesse caso, quanto maior a receita operacional líquida em relação ao percentual do preço do imóvel, melhor.
A linha de fundo
O lucro operacional líquido (NOI) é um valor comumente usado para avaliar a lucratividade de uma propriedade. O cálculo envolve subtrair todas as despesas operacionais da propriedade de todas as receitas geradas pela propriedade. Quanto maiores as receitas e menores as despesas, mais lucrativa é a propriedade. Isso informa ao proprietário se a renda gerada pela posse e manutenção da propriedade vale o custo.
##Destaques
A receita operacional líquida mede a lucratividade de uma propriedade geradora de receita antes de adicionar quaisquer custos de financiamento ou impostos.
A NOI indicará ao proprietário de um imóvel se o aluguel de um imóvel vale a despesa de possuí-lo e mantê-lo.
Para calcular o NOI, subtraia todas as despesas operacionais incorridas em uma propriedade de todas as receitas geradas na propriedade.
As despesas operacionais usadas na métrica NOI podem ser manipuladas se um proprietário adiar ou acelerar determinados itens de receita ou despesa.
A métrica NOI não inclui despesas de capital.
