Дисконтные баллы

Что такое дисконтные баллы?

Дисконтные баллы — это тип предоплаченных процентов или сборов, которые ипотечные заемщики могут приобрести, чтобы снизить сумму процентов на свои последующие ежемесячные платежи, по сути, тратя больше вперед, чтобы платить меньше позже. Скидочные баллы не облагаются налогом.

Что такое дисконтные баллы

Тип ипотечных баллов . Дисконтные баллы представляют собой единовременную предварительную стоимость закрытия ипотечного кредита, которая дает заемщику доступ к сниженной процентной ставке на весь срок действия кредита. Каждый дисконтный балл обычно стоит 1% от общей суммы кредита, и каждый балл снижает процентную ставку по кредиту на одну восьмую до одной четверти процента.

Например, по кредиту в размере 200 000 долларов США каждый пункт будет стоить 2 000 долларов США. Если предположить, что процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 4,5%, а каждый пункт снижает процентную ставку на 0,25%, покупка двух баллов стоит 4000 долларов, а процентная ставка составляет 4,0%. В зависимости от продолжительности ипотеки по этой процентной ставке это может привести к значительной экономии с течением времени. Давайте посмотрим, как происходят платежи по такому кредиту, если взять классическую 30-летнюю ипотеку:

ТТТ

Источник: Банк Америки.

Чем дольше срок кредита, тем больше вы платите проценты по нему — так работает финансирование в целом. Таким образом, баллы идеально подходят для долгосрочной ипотеки с фиксированной процентной ставкой (от 20 до 30 лет), которая, скорее всего, не будет рефинансирована в ближайшее время.

Как оплатить ипотечные баллы

Заемщику, который платит дисконтные баллы, скорее всего, придется покрывать эти расходы из своего кармана. Однако существует много сценариев, особенно на рынках недвижимости покупателя, когда продавец предлагает заплатить до определенной суммы в долларах за заключительные расходы. Если другие расходы на закрытие, такие как комиссия за выдачу кредита и плата за страхование титула, не достигают этого порога, покупатель часто может добавить дисконтные баллы и эффективно снизить свою процентную ставку бесплатно.

Снижение процентной ставки по ипотеке с помощью дисконтных баллов не всегда требует выплаты из собственного кармана, особенно в ситуации рефинансирования,. когда кредитор может включить дисконтные баллы, а также другие расходы на закрытие, в новый остаток по кредиту. Это не позволяет заемщику выкашливать больше денег за столом закрытия; конечно, это также снижает их долю в собственном доме.

Поскольку Служба внутренних доходов (IRS) рассматривает дисконтные баллы как предоплату процентов по ипотеке, они, как правило, не облагаются налогом в течение срока действия кредита. Если они и покупка дома соответствуют определенным условиям, то они могут быть полностью вычтены за год, когда они были оплачены.

Можете ли вы договориться об ипотечных баллах?

Очки определенно открыты для переговоров. Количество баллов, которые вы покупаете, или покупаете ли вы их вообще, зависит от вас. Как правило, когда кредиторы отображают варианты ипотеки, на которые вы имеете право, они показывают вам несколько разных ставок, в том числе те, которые вы можете получить, купив дисконтные баллы.

Строго говоря, вы обсуждаете не сами пункты, а более низкую процентную ставку на весь срок кредита. Условия баллов — стоимость каждого балла и то, насколько он снижает годовую процентную ставку (APR) — в значительной степени устанавливаются финансовым учреждением. Но они не высечены в камне. Если вы присматривались к ценам (всегда хорошая идея при поиске ипотечного кредита) и можете показать им более выгодную сделку в другом месте, тогда они могут соответствовать ей, особенно если у вас сильная кредитная история и вы выглядите как ответственный, желательный клиент.

Хотя оба являются типами ипотечных баллов, не путайте дисконтные баллы с баллами по выдаче кредита. Точки происхождения — это сборы, которые кредиторы взимают за завершение ипотечного кредита — часть расходов на закрытие покупки дома. Пункты происхождения, по сути, представляют собой надбавку, которая не связана с процентной ставкой и, как правило, не является факультативной, подлежащей обороту или не облагаемой налогом.

Стоит ли покупать дисконтные баллы?

Для кредиторов дисконтные баллы имеют явное преимущество: они получают наличные авансом, вместо того, чтобы ждать деньги в виде процентных платежей с течением времени. Это может повысить ликвидность финансового учреждения.

Заемщики также получают выгоду от дисконтных баллов, главным из которых являются более низкие платежи в течение срока действия кредита. По сути, вы платите проценты заранее — в начале срока действия ипотеки — в обмен на снижение процентной ставки в будущем. Однако это преимущество применяется только в том случае, если вы планируете удерживать ипотечный кредит достаточно долго, чтобы сэкономить деньги на меньших процентных платежах.

Например, заемщик, который платит 4000 долларов в виде дисконтных баллов, чтобы сэкономить 80 долларов в месяц на процентных платежах, должен удерживать кредит в течение 50 месяцев или четырех лет и двух месяцев, чтобы выйти на уровень безубыточности. Если заемщик думает, что он может продать недвижимость или рефинансировать свой кредит до того, как истечет 50 месяцев, ему следует подумать о снижении суммы, которую они платят в дисконтных пунктах, и о повышении процентной ставки.

Как правило, чем дольше вы планируете владеть домом, тем больше баллов поможет вам сэкономить на процентах в течение срока действия кредита. В конце концов, преимущества дисконтных баллов зависят от математики. Если вы можете позволить себе выложить еще несколько тысяч вперед, это может привести к значительной экономии средств в долгосрочной перспективе, особенно если дом требует ремонта. Или они могут быть ненужными затратами, которых заемщик мог бы избежать при более структурированном планировании.

Особенности

• Дисконтные баллы представляют собой форму предоплаты процентов, которую ипотечные заемщики могут приобрести для снижения процентной ставки по своим последующим ежемесячным платежам.

• Дисконтные баллы представляют собой единовременную комиссию, уплачиваемую авансом при оформлении ипотечного кредита или во время рефинансирования.

• Каждая дисконтная точка обычно стоит 1% от общей суммы кредита и снижает процентную ставку по кредиту на одну восьмую до одной четверти процента.

• Дисконтные баллы являются хорошим вариантом, если заемщик намеревается держать ипотеку в течение длительного периода времени, но менее полезны, если заемщик намерен продать свою собственность или рефинансировать до погашения кредита.

• Баллы не всегда нужно оплачивать из кармана покупателя; иногда они могут быть включены в остаток кредита или оплачены продавцом.