Стратегический дефолт

Что такое стратегический дефолт?

Стратегический дефолт — это преднамеренное решение заемщика прекратить выплаты по долгу. Решение принимает должник, а не кредитор.

Стратегический вариант дефолта иногда выбирают держатели ипотечных кредитов на жилую или коммерческую недвижимость, которые проанализировали затраты и выгоды от дефолта вместо того, чтобы продолжать производить платежи, и сочли дефолт более выгодным.

Понимание стратегического дефолта

Заемщик, который стратегически не выполняет свои обязательства, обычно имеет ипотечный кредит на собственность, которая находится « под водой ». То есть в случае продажи недвижимость стоит меньше денег, чем заемщик должен по ипотеке. Во многих случаях лицо или компания, которые стратегически не выполняют свои обязательства, испытывают некоторые финансовые затруднения и не могут или не хотят выживать до тех пор, пока рыночные условия или их собственное финансовое положение не улучшатся.

Таким образом, заемщик может решить, что стратегический дефолт является лучшим финансовым решением, чем продолжение выплаты ипотечного кредита. Это способ для владельцев собственности сократить свои убытки, когда стоимость их собственности падает ниже суммы, которую они должны за нее.

Банкиры называют домовладельцев, которые используют эту стратегию, беглецами. Процесс выполнения стратегического дефолта обычно называют звенящей почтой, поскольку уходящие обычно отправляют свои ключи в банк, когда покидают свою собственность.

"Звуковая почта"

Жаргон кредиторов для ключей от недвижимости, которые отправляются обратно в банк неплательщиками ипотечных кредитов.

Кто использует стратегические значения по умолчанию?

Стратегические дефолты отдельных домовладельцев были обычным явлением в годы, последовавшие за лопнувшим пузырем на рынке недвижимости США в 2006–2007 годах и последовавшей за ним Великой рецессией. Они оставались обычным явлением в течение нескольких лет после этого, особенно в наиболее пострадавших регионах, где стоимость жилья не восстановилась достаточно быстро, чтобы избавить многих должников от бремени отрицательного капитала.

В трудные экономические времена стратегические дефолты также распространены среди деловых и корпоративных заемщиков, которые видят резкое падение стоимости инвестиционной недвижимости. Например, в 2010 году застройщики Tishman Speyer Properties и BlackRock Realty стратегически объявили дефолт по ипотечным кредитам на сумму 4,4 миллиарда долларов, которые они держали за два жилых комплекса на Манхэттене. Недвижимость упала в цене более чем вдвое.

Последствия стратегического дефолта

Стратегический дефолт может быть последним средством для должника, который находится в тяжелом финансовом положении. Это может предложить выход из нисходящей спирали, освобождая должника от непосильного обязательства. Неизбежно это также наносит существенный ущерб кредитному рейтингу стратегического неплательщика. Держатель ипотечного кредита может потерять до 160 кредитных пунктов в результате стратегического дефолта.

Должники, которые еще не находятся в финансовом затруднении, могут запланировать стратегический дефолт, накопив деньги, открыв новые кредитные карты или взяв новый автокредит или даже ипотечный кредит на другое имущество, прежде чем решиться на стратегический дефолт.

Дефолт в отношении коммерческой недвижимости оказывает аналогичное влияние на бизнес или инвестора. История дефолта усложняет и удорожает для бизнеса получение нового кредита.

Нижняя линия

Стратегические дефолты возникают, когда заемщик прекращает выплаты по долгу. Хотя она широко использовалась во время пузыря на рынке недвижимости и великой рецессии, эта стратегия считается последним средством. Это может оказать существенное негативное влияние на вашу кредитоспособность и способность брать взаймы в будущем.

Особенности

• Стратегический дефолт – это решение заемщика прекратить погашение ипотечного обязательства.

• Вместо того, чтобы ждать изменения условий, залогодержатель уходит от имущества и долга.

• Решение обычно принимается, когда рыночная стоимость недвижимости падает ниже суммы, причитающейся по ипотеке.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Могу ли я купить еще один дом после стратегического дефолта?

Стратегический дефолт может затруднить получение новой ипотеки. Во-первых, ваш кредитный рейтинг значительно снизится, что сделает вас менее привлекательным для кредиторов. Fannie Mae дополнительно наложила ограничения на тех, кто стратегически не выполняет свои обязательства, что лишает их права на получение нового ипотечного кредита, обеспеченного Fannie Mae, на срок не менее семи лет с даты обращения взыскания.

Какой процент неплатежей по ипотечным кредитам является стратегическим?

Количество стратегических дефолтов будет варьироваться в зависимости от состояния экономики, местного рынка жилья, процентных ставок и так далее. После финансового кризиса 2008–2009 годов уход из дома стал все более распространенным явлением. Тем не менее, исследования показали, что в этот период только около 10% всех дефолтов были связаны с теми, кто был в состоянии, но не хотел платить.

Какие есть альтернативы стратегическому дефолту?

Если ваш дом находится под водой, и вы не можете позволить себе выплаты по ипотеке, стратегический дефолт может иметь смысл; но есть и другие варианты, которые вы, возможно, захотите рассмотреть в первую очередь. Посмотрите, будет ли ваш кредитор работать с вами, чтобы рефинансировать , чтобы пересмотреть или изменить условия вашего ипотечного кредита ( например,. с помощью процесса, известного как воздержание ). Короткая продажа — это еще один вариант, который позволяет домовладельцу продать недвижимость по цене ниже рыночной, чтобы погасить ипотеку.