Strategischer Ausfall
Was ist ein strategischer Ausfall?
Ein strategischer Ausfall ist eine bewusste Entscheidung eines Kreditnehmers, die Zahlung einer Schuld einzustellen. Die Entscheidung trifft der Schuldner, nicht der Kreditgeber.
Die strategische Ausfalloption wird manchmal von Hypothekeninhabern von Wohn- oder Gewerbeimmobilien gewählt, die die Kosten und Vorteile eines Ausfalls analysiert haben, anstatt weiterhin Zahlungen zu leisten, und festgestellt haben, dass ein Ausfall vorteilhafter ist.
Strategischen Ausfall verstehen
Der Kreditnehmer, der strategisch in Verzug gerät, hat normalerweise eine Hypothek auf eine Immobilie, die „ unter Wasser “ steht. Das heißt, die Immobilie ist beim Verkauf weniger Geld wert, als der Kreditnehmer für die Hypothek schuldet. In vielen Fällen befindet sich die Person oder das Unternehmen, die/das strategisch in Verzug gerät, in einer finanziellen Notlage und ist nicht in der Lage oder nicht bereit, diese durchzuhalten, bis sich die Marktbedingungen oder ihre eigene finanzielle Situation verbessern.
Daher kann der Kreditnehmer entscheiden, dass ein strategischer Ausfall eine bessere finanzielle Entscheidung ist, als die Hypothek weiter zu bezahlen. Es ist eine Möglichkeit für Immobilienbesitzer, ihre Verluste zu begrenzen, wenn der Wert ihrer Immobilie unter den Betrag fällt, den sie darauf schulden.
Banker nennen Hausbesitzer, die diese Strategie anwenden, Walkaways. Der Prozess des Durchführens eines strategischen Ausfalls wird allgemein als Jingle Mail bezeichnet, da Walkaways normalerweise ihre Schlüssel an die Bank schicken, wenn sie ihre Immobilien verlassen.
"Jingle Mail"
Kreditgeberjargon für Immobilienschlüssel, die von säumigen Hypothekennehmern an die Bank zurückgeschickt werden.
Wer verwendet strategische Vorgaben?
Strategische Versäumnisse einzelner Hausbesitzer waren in den Jahren nach dem Platzen der US -Immobilienblase 2006-2007 und der darauf folgenden Großen Rezession üblich. Sie blieben noch einige Jahre danach üblich, insbesondere in den am stärksten betroffenen Regionen, in denen sich die Immobilienwerte nicht schnell genug erholten, um viele Schuldner von der Last des negativen Eigenkapitals zu befreien.
In wirtschaftlich schwierigen Zeiten kommt es auch häufig zu strategischen Ausfällen bei Geschäfts- und Unternehmenskreditnehmern, die den Wert von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sinken sehen. Beispielsweise gerieten die Immobilienentwickler Tishman Speyer Properties und BlackRock Realty im Jahr 2010 strategisch mit Hypotheken in Höhe von 4,4 Milliarden US-Dollar in Verzug, die sie für zwei Apartmentkomplexe in Manhattan hielten. Der Wert der Immobilien war um mehr als die Hälfte gesunken.
Folgen eines strategischen Ausfalls
Ein strategischer Zahlungsausfall kann ein letzter Ausweg für einen Schuldner sein, der sich in einer ernsthaften finanziellen Notlage befindet. Es kann einen Ausweg aus einer Abwärtsspirale bieten und den Schuldner von einer überwältigenden Verpflichtung befreien. Unweigerlich wird dadurch auch die Bonität des strategischen Schuldners erheblich geschädigt . Ein Hypothekennehmer kann bis zu 160 Kreditpunkte infolge eines strategischen Ausfalls verlieren.
Schuldner, die sich nicht bereits in einer finanziellen Notlage befinden, können einen strategischen Zahlungsausfall planen, indem sie Geld sparen, neue Kreditkarten eröffnen oder einen neuen Autokredit oder sogar eine Hypothek auf eine andere Immobilie aufnehmen, bevor sie sich für einen strategischen Zahlungsausfall entscheiden.
Der Zahlungsausfall bei gewerblichen Immobilien hat ähnliche Auswirkungen auf ein Unternehmen oder einen Investor. Eine Vorgeschichte von Zahlungsausfällen macht es für das Unternehmen schwieriger und teurer, neue Kredite zu erhalten.
Das Endergebnis
Strategische Ausfälle treten auf, wenn ein Kreditnehmer die Zahlungen für eine Schuld einstellt. Während sie während der Immobilienblase und der großen Rezession häufig verwendet wurde, gilt diese Strategie als letzter Ausweg. Dies kann erhebliche negative Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre zukünftige Kreditaufnahme haben.
Höhepunkte
Ein strategischer Ausfall ist die Entscheidung eines Kreditnehmers, die Rückzahlung einer Hypothekenverpflichtung einzustellen.
Anstatt darauf zu warten, dass sich die Bedingungen ändern, entfernt sich der Hypothekeninhaber von der Immobilie und den Schulden.
Die Entscheidung wird in der Regel getroffen, wenn der Marktwert einer Immobilie unter den für die Hypothek fälligen Betrag gefallen ist.
FAQ
Kann ich nach einem strategischen Ausfall ein weiteres Haus kaufen?
Ein strategischer Ausfall kann den Erhalt einer neuen Hypothek erheblich erschweren. Erstens wird Ihre Kreditwürdigkeit erheblich sinken, was Sie für Kreditgeber weniger attraktiv macht. Fannie Mae hat denjenigen, die strategisch zahlungsunfähig werden, weitere Beschränkungen auferlegt, sodass sie für einen Zeitraum von mindestens sieben Jahren ab dem Datum der Zwangsvollstreckung keinen Anspruch auf ein neues, von Fannie Mae gedecktes Hypothekendarlehen haben.
Wie viel Prozent der Hypothekenausfälle sind strategisch?
Die Anzahl der strategischen Ausfälle hängt von der Wirtschaftslage, dem lokalen Wohnungsmarkt, den Zinssätzen usw. ab. Im Zuge der Finanzkrise 2008/09 wurde es immer üblicher, von zu Hause wegzugehen. Untersuchungen haben jedoch gezeigt, dass in diesem Zeitraum nur etwa 10 % aller Zahlungsausfälle diejenigen betrafen, die zahlen konnten, aber nicht bereit waren.
Was sind einige Alternativen zu einem strategischen Ausfall?
Wenn Ihr Haus unter Wasser steht und Sie sich Ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können, kann ein strategischer Ausfall sinnvoll sein; Es gibt jedoch einige andere Optionen, die Sie vielleicht zuerst in Betracht ziehen sollten. Prüfen Sie, ob Ihr Kreditgeber mit Ihnen zusammenarbeiten wird, um Ihre Hypothekenbedingungen neu zu verhandeln oder zu ändern (z. B. über einen Prozess, der als Forbearanc e bekannt ist ). Ein Leerverkauf ist eine weitere Option, die es dem Hausbesitzer ermöglicht, die Immobilie für weniger als den Marktwert zu verkaufen, um die Hypothek zu tilgen.
