Incumplimiento estratégico
¿Qué es un incumplimiento estratégico?
Un incumplimiento estratégico es una decisión deliberada de un prestatario de dejar de pagar una deuda. La decisión la toma el deudor, no el prestamista.
La opción de incumplimiento estratégico a veces es elegida por los titulares de hipotecas de propiedades residenciales o comerciales que han analizado los costos y beneficios de incumplir en lugar de continuar con los pagos y han descubierto que es más beneficioso hacerlo.
Comprender el incumplimiento estratégico
El prestatario que estratégicamente incumple normalmente tiene una hipoteca sobre una propiedad que está " bajo el agua ". Es decir, la propiedad vale menos dinero si se vende de lo que el prestatario debe en la hipoteca. En muchos casos, la persona o empresa que incumple estratégicamente se encuentra en dificultades financieras y no puede o no quiere aguantar hasta que las condiciones del mercado o su propia situación financiera mejoren.
Por lo tanto, el prestatario puede decidir que el incumplimiento estratégico es una mejor decisión financiera que continuar pagando la hipoteca. Es una manera para que los propietarios reduzcan sus pérdidas cuando el valor de su propiedad cae por debajo de la cantidad que deben.
Los banqueros llaman a los propietarios de viviendas que utilizan esta estrategia a pie de calle. El proceso de realizar un incumplimiento estratégico se denomina comúnmente jingle mail, ya que los walkaways suelen enviar sus llaves al banco cuando abandonan sus propiedades.
"Correo de jingle"
La jerga de los prestamistas para las llaves de las propiedades que son devueltas al banco por los titulares de hipotecas morosas.
¿Quién utiliza valores predeterminados estratégicos?
Los incumplimientos estratégicos por parte de propietarios individuales fueron comunes en los años posteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria de EE. UU. en 2006-2007 y la Gran Recesión que siguió. Siguieron siendo comunes durante algunos años después, particularmente en las regiones más afectadas donde el valor de las viviendas no se recuperó lo suficientemente rápido como para liberar a muchos deudores de la carga del patrimonio negativo.
En tiempos económicos difíciles, los incumplimientos estratégicos también son comunes entre los prestatarios comerciales y corporativos que ven caer en picado el valor de las propiedades de inversión. Por ejemplo, en 2010, los promotores inmobiliarios Tishman Speyer Properties y BlackRock Realty incumplieron estratégicamente hipotecas por valor de 4400 millones de dólares que tenían para dos complejos de apartamentos en Manhattan. Las propiedades habían perdido valor en más de la mitad.
Consecuencias del default estratégico
El incumplimiento estratégico puede ser el último recurso para un deudor que se encuentra en graves dificultades financieras. Puede ofrecer un escape de una espiral descendente, liberando al deudor de una obligación abrumadora. Inevitablemente, también causa un daño sustancial a la calificación crediticia del moroso estratégico. El titular de una hipoteca podría perder hasta 160 puntos de crédito como resultado de un incumplimiento estratégico.
Los deudores que aún no se encuentran en dificultades financieras pueden planificar el incumplimiento estratégico ahorrando dinero, abriendo nuevas tarjetas de crédito o sacando un nuevo préstamo para automóvil o incluso una hipoteca sobre otra propiedad antes de optar por el incumplimiento estratégico.
El incumplimiento de pago de propiedad comercial tiene un impacto similar en una empresa o inversionista. Un historial de incumplimiento hace que sea más difícil y costoso para la empresa obtener nuevos créditos.
La línea de fondo
Los incumplimientos estratégicos ocurren cuando un prestatario deja de hacer los pagos de una deuda. Si bien se usó comúnmente durante la burbuja inmobiliaria y la gran recesión, esta estrategia se considera un último recurso. Puede tener impactos negativos significativos en su crédito y capacidad para pedir prestado en el futuro.
Reflejos
Un incumplimiento estratégico es una decisión de un prestatario de dejar de pagar una obligación hipotecaria.
En lugar de esperar a que cambien las condiciones, el titular de la hipoteca se aleja de la propiedad y de la deuda.
La decisión generalmente se toma cuando el valor de mercado de una propiedad ha caído por debajo del monto adeudado en la hipoteca.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Puedo comprar otra casa después de un incumplimiento estratégico?
Un incumplimiento estratégico puede dificultar mucho más la obtención de una nueva hipoteca. En primer lugar, su puntaje crediticio disminuirá bastante, lo que lo hará menos atractivo para los prestamistas. Fannie Mae ha impuesto además restricciones a quienes incumplen estratégicamente, haciéndolos inelegibles para un nuevo préstamo hipotecario respaldado por Fannie Mae por un período de al menos siete años a partir de la fecha de la ejecución hipotecaria.
¿Qué porcentaje de impagos de hipotecas son estratégicos?
El número de incumplimientos estratégicos variará según el estado de la economía, el mercado inmobiliario local, las tasas de interés, etc. A raíz de la crisis financiera de 2008-09, alejarse de la casa se volvió cada vez más común. Aún así, la investigación ha demostrado que durante ese período, solo alrededor del 10% de todos los incumplimientos involucraron a aquellos que podían pero no estaban dispuestos a pagar.
¿Cuáles son algunas alternativas a un incumplimiento estratégico?
Si su casa está bajo el agua y no puede pagar los pagos de su hipoteca, un incumplimiento estratégico puede tener sentido; pero hay algunas otras opciones que quizás desee considerar primero. Vea si su prestamista trabajará con usted para refinanciar para renegociar o modificar los términos de su hipoteca (por ejemplo, a través de un proceso conocido como indulgencia ). Una venta corta es otra opción que le permite al propietario vender la propiedad por menos del valor de mercado para cumplir con la hipoteca.
