Défaut stratégique

Qu'est-ce qu'un défaut stratégique ?

Un défaut stratégique est une décision délibérée d'un emprunteur de cesser de rembourser une dette. La décision appartient au débiteur et non au prêteur.

L'option de défaut stratégique est parfois choisie par les titulaires d'hypothèques de propriétés résidentielles ou commerciales qui ont analysé les coûts et les avantages du défaut plutôt que de continuer à effectuer des paiements et ont trouvé qu'il était plus avantageux de faire défaut.

Comprendre le défaut stratégique

L'emprunteur qui fait défaut stratégiquement a généralement une hypothèque sur une propriété qui est «sous l'eau ». Autrement dit, la propriété vaut moins d'argent si elle est vendue que ce que l'emprunteur doit sur l'hypothèque. Dans de nombreux cas, la personne ou l'entreprise qui fait défaut stratégiquement est en difficulté financière et ne peut ou ne veut pas tenir le coup jusqu'à ce que les conditions du marché ou sa propre situation financière s'améliorent.

Par conséquent, l'emprunteur peut décider qu'un défaut stratégique est une meilleure décision financière que de continuer à payer l'hypothèque. C'est un moyen pour les propriétaires de réduire leurs pertes lorsque la valeur de leur propriété tombe en dessous du montant qu'ils doivent sur celle-ci.

Les banquiers appellent les propriétaires qui utilisent cette stratégie des walkaways. Le processus d'exécution d'un défaut stratégique est communément appelé jingle mail, car les walkaways envoient généralement leurs clés à la banque lorsqu'ils abandonnent leurs propriétés.

"Jingle Mail"

Le jargon des prêteurs pour les clés des propriétés qui sont renvoyées à la banque par les créanciers hypothécaires défaillants.

Qui utilise les valeurs par défaut stratégiques ?

Les défaillances stratégiques des propriétaires individuels étaient courantes dans les années qui ont suivi l'éclatement de la bulle immobilière américaine en 2006-2007 et la Grande Récession qui l'a suivie. Ils sont restés courants pendant quelques années après, en particulier dans les régions les plus durement touchées où les valeurs des maisons n'ont pas récupéré assez rapidement pour libérer de nombreux débiteurs du fardeau des capitaux propres négatifs.

En période économique difficile, les défaillances stratégiques sont également courantes chez les entreprises et les entreprises emprunteuses qui voient la valeur des immeubles de placement chuter. Par exemple, en 2010, les promoteurs immobiliers Tishman Speyer Properties et BlackRock Realty ont stratégiquement fait défaut sur des hypothèques d'une valeur de 4,4 milliards de dollars qu'ils détenaient pour deux complexes d'appartements à Manhattan. Les propriétés avaient perdu de la valeur de plus de moitié.

Conséquences d'un défaut stratégique

Le défaut stratégique peut être un dernier recours pour un débiteur en grande difficulté financière. Il peut offrir une échappatoire à une spirale descendante, libérant le débiteur d'une obligation écrasante. Inévitablement, cela cause également des dommages importants à la cote de crédit du défaillant stratégique . Un titulaire d'hypothèque pourrait perdre jusqu'à 160 points de crédit en raison d'un manquement stratégique.

Les débiteurs qui ne sont pas déjà en difficulté financière peuvent planifier un défaut stratégique en économisant de l'argent, en ouvrant de nouvelles cartes de crédit ou en contractant un nouveau prêt automobile ou même une hypothèque sur une autre propriété avant d'opter pour un défaut stratégique.

Le défaut de paiement d'un bien commercial a un impact similaire sur une entreprise ou un investisseur. Un historique de défaut rend plus difficile et plus coûteux pour l'entreprise d'obtenir de nouveaux crédits.

L'essentiel

Les défaillances stratégiques se produisent lorsqu'un emprunteur cesse de rembourser une dette. Alors qu'elle était couramment utilisée pendant la bulle immobilière et la grande récession, cette stratégie est considérée comme un dernier recours. Cela peut avoir des impacts négatifs importants sur votre crédit et votre capacité à emprunter à l'avenir.

Points forts

• Un défaut stratégique est une décision d'un emprunteur de cesser de rembourser une obligation hypothécaire.

• Plutôt que d'attendre que les conditions changent, le titulaire de l'hypothèque s'éloigne de la propriété et de la dette.

• La décision est généralement prise lorsque la valeur marchande d'une propriété est tombée en dessous du montant dû sur l'hypothèque.

FAQ

Puis-je acheter une autre maison après un défaut stratégique ?

Un défaut stratégique peut rendre beaucoup plus difficile l'obtention d'un nouveau prêt hypothécaire. Premièrement, votre pointage de crédit diminuera considérablement, ce qui vous rendra moins attrayant pour les prêteurs. Fannie Mae a en outre imposé des restrictions à ceux qui sont stratégiquement défaillants, les rendant inéligibles à un nouveau prêt hypothécaire garanti par Fannie Mae pendant une période d'au moins sept ans à compter de la date de forclusion.

Quel pourcentage de défauts de paiement hypothécaire sont stratégiques ?

Le nombre de défauts stratégiques variera en fonction de l'état de l'économie, du marché immobilier local, des taux d'intérêt, etc. Dans le sillage de la crise financière de 2008-2009, s'éloigner de son domicile est devenu de plus en plus courant. Pourtant, des recherches ont montré qu'au cours de cette période, seulement 10 % environ de tous les défauts de paiement impliquaient ceux qui étaient capables de payer mais qui ne voulaient pas payer.

Quelles sont les alternatives à un défaut stratégique ?

Si votre maison est sous l'eau et que vous n'avez pas les moyens de payer vos versements hypothécaires, un défaut stratégique peut avoir du sens; mais il y a d'autres options que vous voudrez peut-être d'abord envisager. Voyez si votre prêteur travaillera avec vous pour refinancer afin de renégocier ou de modifier les conditions de votre prêt hypothécaire (par exemple, via un processus connu sous le nom d' abstention ). Une vente à découvert est une autre option qui permet au propriétaire de vendre la propriété à un prix inférieur à la valeur marchande afin de satisfaire l'hypothèque.