Strategiczne niewykonanie zobowiązania

Co to jest strategiczne uchybienie?

Strategiczne niewykonanie zobowiązania to świadoma decyzja kredytobiorcy o zaprzestaniu spłacania długu. Decyzję podejmuje dłużnik, a nie pożyczkodawca.

Strategiczna opcja niewykonania zobowiązania jest czasami wybierana przez posiadaczy kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne lub komercyjne, którzy przeanalizowali koszty i korzyści wynikające z niewykonania zobowiązania, zamiast kontynuować dokonywanie płatności i uznali, że niewykonanie zobowiązania jest bardziej korzystne.

Zrozumienie strategicznej niewypłacalności

Kredytobiorca, który strategicznie nie wywiązuje się ze zobowiązań, zazwyczaj ma kredyt hipoteczny na nieruchomość, która jest „ pod wodą ”. Oznacza to, że nieruchomość jest warta mniej pieniędzy, jeśli zostanie sprzedana, niż kredytobiorca jest winien hipotece. W wielu przypadkach osoba lub firma, która strategicznie nie wywiązuje się ze zobowiązań, znajduje się w trudnej sytuacji finansowej i nie jest w stanie lub nie chce wytrzymać, dopóki warunki rynkowe lub ich własna sytuacja finansowa nie ulegną poprawie.

Dlatego kredytobiorca może uznać, że strategiczna niewypłacalność jest lepszą decyzją finansową niż kontynuacja spłaty kredytu hipotecznego. Jest to sposób dla właścicieli nieruchomości na ograniczenie strat, gdy wartość ich nieruchomości spadnie poniżej kwoty, którą są jej winni.

Bankowcy nazywają właścicieli domów, którzy korzystają z tej strategii, spacerami. Proces realizacji strategicznego domyślnego jest powszechnie nazywany jingle mail, ponieważ odchodzący zazwyczaj wysyłają klucze do banku, gdy porzucają swoje nieruchomości.

"Jingle Mail"

Żargon pożyczkodawców oznaczający klucze do nieruchomości, które są odsyłane do banku przez niespłacających kredyt hipotecznych posiadaczy kredytów hipotecznych.

Kto używa strategicznych wartości domyślnych?

W latach po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości w USA w latach 2006-2007 i Wielkiej Recesji,. która nastąpiła po niej, często zdarzały się strategiczne niewykonania zobowiązań przez indywidualnych właścicieli domów. Pozostały powszechne przez kilka lat, szczególnie w najbardziej dotkniętych regionach, gdzie wartości domów nie odzyskały wystarczająco szybko, aby uwolnić wielu dłużników od ciężaru ujemnego kapitału własnego.

W trudnych ekonomicznie czasach strategiczne niewypłacalności są również powszechne wśród kredytobiorców biznesowych i korporacyjnych, którzy widzą spadek wartości nieruchomości inwestycyjnych. Na przykład w 2010 roku deweloperzy Tishman Speyer Properties i BlackRock Realty strategicznie nie spłacili kredytów hipotecznych o wartości 4,4 miliarda dolarów, które posiadali na dwa kompleksy mieszkaniowe na Manhattanie. Wartość nieruchomości spadła o ponad połowę.

Konsekwencje strategicznej niewypłacalności

Strategiczne niewykonanie zobowiązania może być ostatecznością dla dłużnika znajdującego się w poważnej trudnej sytuacji finansowej. Może zaoferować ucieczkę od dna, uwalniając dłużnika od przytłaczającej spirali zobowiązań. Nieuchronnie powoduje to również znaczne szkody dla ratingu kredytowego podmiotu strategicznego. Posiadacz kredytu hipotecznego może stracić do 160 punktów kredytowych w wyniku strategicznego niewykonania zobowiązania.

Dłużnicy, którzy nie są jeszcze w trudnej sytuacji finansowej, mogą zaplanować strategiczne niewykonanie zobowiązania, oszczędzając pieniądze, otwierając nowe karty kredytowe lub biorąc nowy kredyt samochodowy lub nawet hipotekę na inną nieruchomość, zanim zdecydują się na strategiczne niewykonanie zobowiązania.

Niewypłacalność nieruchomości komercyjnych ma podobny wpływ na biznes lub inwestora. Historia niewypłacalności sprawia, że uzyskanie nowego kredytu jest dla firmy trudniejsze i droższe.

Podsumowanie

Strategiczne niewykonanie zobowiązania ma miejsce, gdy pożyczkobiorca przestaje spłacać dług. Chociaż była powszechnie stosowana podczas bańki na rynku nieruchomości i wielkiej recesji, ta strategia jest uważana za ostateczność. Może to mieć znaczący negatywny wpływ na Twój kredyt i zdolność do zaciągania pożyczek w przyszłości.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Strategiczne niewykonanie zobowiązania to decyzja kredytobiorcy o zaprzestaniu spłaty zobowiązania hipotecznego.

• Zamiast czekać na zmianę warunków, właściciel hipoteki odchodzi od nieruchomości i długu.

• Decyzja jest zazwyczaj podejmowana, gdy wartość rynkowa nieruchomości spadła poniżej kwoty należnej z tytułu hipoteki.

##FAQ

Czy mogę kupić kolejny dom po strategicznej niewypłacalności?

Strategiczne niewykonanie zobowiązania może znacznie utrudnić uzyskanie nowego kredytu hipotecznego. Po pierwsze, twoja zdolność kredytowa znacznie się obniży, co sprawi, że będziesz mniej atrakcyjny dla pożyczkodawców. Fannie Mae dodatkowo nałożyła ograniczenia na tych, którzy strategicznie nie wywiązują się ze zobowiązań, uniemożliwiając im otrzymanie nowego kredytu hipotecznego wspieranego przez Fannie Mae przez okres co najmniej siedmiu lat od daty przejęcia.

Jaki procent niewypłacalności kredytów hipotecznych ma znaczenie strategiczne?

Liczba strategicznych niewykonanych zobowiązań będzie się różnić w zależności od stanu gospodarki, lokalnego rynku mieszkaniowego, stóp procentowych i tak dalej. W następstwie kryzysu finansowego z lat 2008-09 wychodzenie z domu stało się coraz bardziej powszechne. Jednak badania wykazały, że w tym okresie tylko około 10% wszystkich niewykonanych zobowiązań dotyczyło tych, którzy byli w stanie zapłacić, ale nie chcieli płacić.

Jakie są alternatywy dla strategicznej niewypłacalności?

Jeśli twój dom jest pod wodą i nie stać cię na spłatę kredytu hipotecznego, strategiczna niewypłacalność może mieć sens; ale jest kilka innych opcji, które warto najpierw rozważyć. Sprawdź, czy Twój pożyczkodawca będzie współpracował z Tobą w celu refinansowania w celu renegocjacji lub zmiany warunków kredytu hipotecznego ( np. w ramach procesu znanego jako wyrozumiałość ). Krótka sprzedaż to kolejna opcja, która pozwala właścicielowi domu sprzedać nieruchomość za mniej niż wartość rynkową w celu zaspokojenia kredytu hipotecznego.