Strateginen oletus
Mikä on strateginen oletusarvo?
Strateginen maksuhäiriö on lainanottajan tietoinen päätös lopettaa velan maksaminen. Päätöksen tekee velallinen, ei lainanantaja.
Strategisen maksukyvyttömyysvaihtoehdon valitsevat joskus asuin- tai liikekiinteistön kiinnityksen haltijat, jotka ovat analysoineet laiminlyönnistä aiheutuvat kustannukset ja hyödyt sen sijaan, että olisivat jatkaneet maksujen suorittamista ja ovat todenneet, että laiminlyönti on edullisempaa.
Strategisen oletusarvon ymmärtäminen
Strategisesti laiminlyövällä lainanottajalla on tyypillisesti kiinnitys kiinteistöön, joka on " veden alla ". Toisin sanoen kiinteistön arvo on pienempi, jos se myydään, kuin lainanottaja on velkaa asuntolainasta. Monissa tapauksissa strategisesti maksukyvyttömyyteen jättävä henkilö tai yritys on jossain taloudellisessa vaikeuksissa, eikä se pysty tai halua kestää sitä ennen kuin markkinaolosuhteet tai oma taloudellinen tilanteensa paranevat.
Siksi lainanottaja voi päättää, että strateginen laiminlyönti on parempi taloudellinen päätös kuin asuntolainan maksamisen jatkaminen. Se on tapa, jolla kiinteistönomistajat voivat leikata tappioitaan, kun heidän omaisuutensa arvo putoaa alle sen velan, jonka he ovat velkaa.
Pankkiirit kutsuvat tätä strategiaa käyttäviä asunnonomistajia kävelyretkille. Strategisen laiminlyönnin suorittamisprosessia kutsutaan yleisesti jingle-mailiksi, sillä kävelevät yleensä lähettävät avaimensa pankkiin, kun he hylkäävät omaisuutensa.
"Jingle Mail"
Lainanantajien ammattikieltä kiinteistöjen avaimille, jotka laiminlyöneet asuntolainanhaltijat lähettävät takaisin pankille.
Kuka käyttää strategisia oletuksia?
Yksittäisten asunnonomistajien strategiset laiminlyönnit olivat yleisiä vuosien 2006–2007 USA:n kiinteistökuplan puhkeamisen ja sitä seuranneen suuren taantuman jälkeisinä vuosina. Ne pysyivät yleisinä muutaman vuoden kuluttua, erityisesti pahiten kärsineillä alueilla, joilla asuntojen arvot eivät toipuneet tarpeeksi nopeasti vapauttaakseen monet velalliset negatiivisen pääoman taakasta.
Vaikeina taloudellisina aikoina strategiset maksuhäiriöt ovat yleisiä myös yritysten ja yritysten lainanottajien keskuudessa, jotka näkevät sijoituskiinteistöjen arvon romahtavan. Esimerkiksi vuonna 2010 kiinteistökehittäjät Tishman Speyer Properties ja BlackRock Realty laiminlyöivät strategisesti 4,4 miljardin dollarin asuntolainoja, jotka heillä oli kahdelle Manhattanin asuntokompleksille. Kiinteistöjen arvo oli pudonnut yli puoleen.
Strategisen laiminlyönnin seuraukset
Strateginen laiminlyönti voi olla viimeinen keino vakavassa taloudellisessa ahdingossa olevalle velalliselle. Se voi tarjota paeta laskukierteestä ja vapauttaa velallisen ylivoimaisesta velvoitteesta. Se aiheuttaa väistämättä myös huomattavaa vahinkoa strategisen laiminlyönnin luottoluokitukseen. Asuntolainan haltija voi menettää jopa 160 luottopistettä strategisen laiminlyönnin seurauksena.
Velalliset, jotka eivät ole jo taloudellisissa vaikeuksissa, voivat suunnitella strategista laiminlyöntiä säästämällä rahaa, avaamalla uusia luottokortteja tai ottamalla uuden autolainan tai jopa asuntolainaa toiseen kiinteistöön ennen kuin he valitsevat strategisen maksukyvyttömyyden.
Liikekiinteistön laiminlyönnillä on samanlainen vaikutus yritykseen tai sijoittajaan. Laiminlyöntihistoria tekee yrityksen uusien luottojen saamisesta vaikeampaa ja kalliimpaa.
Bottom Line
Strategisia laiminlyöntejä tapahtuu, kun lainanottaja lakkaa maksamasta velkaa. Vaikka sitä käytettiin yleisesti kiinteistökuplan ja suuren taantuman aikana, tätä strategiaa pidetään viimeisenä keinona. Sillä voi olla merkittäviä kielteisiä vaikutuksia luottoon ja kykyysi ottaa lainaa tulevaisuudessa.
Kohokohdat
Strateginen laiminlyönti on lainanottajan päätös lopettaa asuntolainavelvoitteen takaisinmaksu.
Sen sijaan, että odottaisi ehtojen muuttumista, asuntolainan haltija kävelee pois omaisuudesta ja velasta.
Päätös tehdään tyypillisesti, kun kiinteistön markkina-arvo on alittanut kiinnitysvelan määrän.
UKK
Voinko ostaa toisen kodin strategisen laiminlyönnin jälkeen?
Strateginen maksukyvyttömyys voi vaikeuttaa uuden asuntolainan saamista. Ensinnäkin luottopisteesi laskee melkoisesti, mikä tekee sinusta vähemmän houkuttelevan lainanantajille. Fannie Mae on lisäksi asettanut rajoituksia niille, jotka strategisesti laiminlyövät maksukyvyttömyyden, jolloin he eivät ole oikeutettuja uuteen Fannie Maen takaamaan asuntolainaan vähintään seitsemän vuoden ajaksi ulosmittauspäivästä.
Mikä prosenttiosuus asuntolainan laiminlyönneistä on strategisia?
Strategisten laiminlyöntien määrä vaihtelee taloustilanteen, paikallisten asuntomarkkinoiden, korkojen ja niin edelleen mukaan. Vuosien 2008–2009 finanssikriisin jälkeen kotoa käveleminen yleistyi. Silti tutkimukset ovat osoittaneet, että tuona aikana vain noin 10 % kaikista laiminlyönneistä koski niitä, jotka pystyivät mutta eivät halunneet maksaa.
Mitä vaihtoehtoja on strategiselle oletukselle?
Jos kotisi on veden alla ja sinulla ei ole varaa maksaa asuntolainaa, strateginen maksuhäiriö voi olla järkevää; mutta on joitain muita vaihtoehtoja, joita kannattaa harkita ensin. Katso, aikooko lainanantajasi neuvotella uudelleen tai muuttaa asuntolainaehtoja uudelleenrahoittaakseen kanssasi (esim. Forbearanc e -prosessin kautta ). Lyhyeksi myynti on toinen vaihtoehto, jonka avulla asunnonomistaja voi myydä kiinteistön markkina-arvoa pienemmällä hinnalla asuntolainaa tyydyttääkseen.
