Strategic Default
Hvað er stefnumótandi sjálfgefið?
Stefnumiðuð vanskil er vísvitandi ákvörðun lántaka um að hætta að greiða af skuld. Ákvörðunin er tekin af skuldara, ekki lánveitanda.
Stefnumótandi vanskilakosturinn er stundum valinn af veðhöfum íbúðar- eða atvinnuhúsnæðis sem hafa greint kostnað og ávinning af vanskilum frekar en að halda áfram að greiða og hafa fundið hagstæðara að vanskil.
Skilningur á stefnumótandi sjálfgefnu
Lántakandinn sem fer í vanskil á beitt hátt er venjulega með veð í eign sem er " neðansjávar." Það er að eignin er minna virði ef hún er seld en lántaki skuldar á veðinu. Í mörgum tilfellum er einstaklingurinn eða fyrirtækið sem steðjar að vanskilum í einhverjum fjárhagsvandræðum og getur ekki eða vill ekki halda því út fyrr en markaðsaðstæður eða eigin fjárhagsstaða batnar.
Þess vegna getur lántaki ákveðið að stefnumótandi vanskil séu betri fjárhagsleg ákvörðun en að halda áfram að greiða húsnæðislánið. Það er leið fyrir eigendur fasteigna að draga úr tapi sínu þegar verðmæti eigna þeirra fer niður fyrir þá upphæð sem þeir skulda af henni.
Bankamenn hringja í húseigendur sem nota þessa stefnu gangbrautir. Ferlið við að framkvæma stefnumótandi vanskil er almennt kallað hringpóstur, þar sem gönguleiðir senda venjulega lykla sína til bankans þegar þeir yfirgefa eignir sínar.
"Jingle Mail"
Orðtak lánveitenda fyrir lykla að eignum sem eru sendar til baka til bankans af vanskilum veðhöfum.
Hver notar stefnumótandi sjálfgefin?
Stefnumiðuð vanskil einstakra íbúðaeigenda voru algeng á árunum eftir að bandaríska fasteignabólan sprakk á árunum 2006-2007 og samdrættinum mikla sem fylgdi henni. Þeir voru algengir í nokkur ár á eftir, sérstaklega á þeim svæðum sem verst urðu úti þar sem verðmæti heimilis tókst ekki að jafna sig nógu hratt til að losa marga skuldara undan byrði neikvæðs eiginfjár.
Á erfiðum efnahagstímum eru stefnumótandi vanskil einnig algeng meðal lántakenda fyrirtækja og fyrirtækja sem sjá verðmæti fjárfestingareigna hrynja. Til dæmis, árið 2010, voru fasteignaframleiðendurnir Tishman Speyer Properties og BlackRock Realty beitt vanskil á húsnæðislánum að verðmæti 4,4 milljarða dala sem þeir höfðu fyrir tveimur íbúðasamstæðum á Manhattan. Fasteignirnar höfðu lækkað í verði um meira en helming.
Afleiðingar stefnumótandi sjálfgefið
Stefnumiðuð vanskil geta verið síðasta úrræði fyrir skuldara sem er í mikilli fjárhagsvanda. Það getur boðið upp á flótta frá spíral niður á við og losað skuldara undan yfirþyrmandi skuldbindingum. Óhjákvæmilega veldur það einnig verulegu tjóni á lánshæfismati stefnumótandi vanskilaaðila. Veðhafi gæti tapað allt að 160 kreditpunktum vegna stefnumótandi vanskila.
Skuldarar sem ekki eru nú þegar í fjárhagsvandræðum geta skipulagt stefnumótandi vanskil með því að spara peninga, opna ný kreditkort eða taka nýtt bílalán eða jafnvel veð í annarri eign áður en þeir velja beitt vanskil.
Vanskil á atvinnuhúsnæði hefur svipuð áhrif á fyrirtæki eða fjárfesta. Saga um vanskil gerir það erfiðara og dýrara fyrir fyrirtæki að fá nýtt lánsfé.
Aðalatriðið
Stefnumiðuð vanskil eiga sér stað þegar lántaki hættir að greiða af skuld. Þó að það hafi verið almennt notað í fasteignabólu og mikla samdrætti, er þessi stefna talin síðasta úrræði. Það getur haft veruleg neikvæð áhrif á lánstraust þitt og getu til að taka lán í framtíðinni.
Hápunktar
Stefnumiðuð vanskil er ákvörðun lántaka um að hætta að greiða niður veðskuldbindingu.
Í stað þess að bíða eftir að aðstæður breytist, gengur veðhafinn frá eigninni og skuldinni.
Ákvörðunin er venjulega tekin þegar markaðsvirði fasteignar hefur farið niður fyrir þá fjárhæð sem á veð.
Algengar spurningar
Get ég keypt annað heimili eftir stefnumótandi vanskil?
Stefnumiðuð vanskil geta gert það mun erfiðara að fá nýtt veð. Í fyrsta lagi mun lánstraust þitt lækka um töluvert, sem gerir þig minna aðlaðandi fyrir lánveitendur. Fannie Mae hefur ennfremur sett hömlur á þá sem beitt vanskil, sem gerir þá óhæfa fyrir nýju Fannie Mae-tryggðu veðláni í að minnsta kosti sjö ár frá dagsetningu fullnustu.
Hversu hátt hlutfall af vanskilum húsnæðislána eru stefnumótandi?
Fjöldi stefnumótandi vanskila mun vera mismunandi eftir stöðu efnahagslífsins, staðbundnum húsnæðismarkaði, vöxtum og svo framvegis. Í kjölfar fjármálakreppunnar 2008-09 varð sífellt algengara að ganga frá heimili sínu. Samt sem áður hafa rannsóknir sýnt að á því tímabili voru aðeins um 10% allra vanskila með þeim sem gátu en vildu ekki borga.
Hvaða valkostir eru til við stefnumótandi sjálfgefið?
Ef heimili þitt er neðansjávar og þú hefur ekki efni á húsnæðislánum þínum, getur stefnumótandi vanskil verið skynsamleg; en það eru nokkrir aðrir valkostir sem þú gætir viljað íhuga fyrst. Athugaðu hvort lánveitandinn þinn muni vinna með þér við að endurfjármagna til að endursemja eða breyta veðskilmálum þínum (td með ferli sem kallast forbearanc e ). Stutt sala er annar valkostur sem gerir húseiganda kleift að selja eignina fyrir minna en markaðsvirði til að fullnægja veðinu.
