الافتراضي الاستراتيجي
ما هو التخلف الاستراتيجي؟
التخلف عن السداد الاستراتيجي هو قرار متعمد من قبل المقترض بالتوقف عن سداد الديون. يتخذ المدين القرار وليس المقرض.
يتم اختيار الخيار الافتراضي الاستراتيجي في بعض الأحيان من قبل حاملي الرهن العقاري للعقارات السكنية أو التجارية الذين قاموا بتحليل تكاليف وفوائد التخلف عن السداد بدلاً من الاستمرار في سداد المدفوعات ووجدوا أنه أكثر فائدة في حالة التخلف عن السداد.
فهم الافتراضي الاستراتيجي
عادة ما يكون للمقترض الذي يتخلف عن السداد بشكل استراتيجي رهن عقاري على عقار " تحت الماء ". أي أن العقار إذا تم بيعه يساوي نقودًا أقل مما يدين به المقترض على الرهن العقاري. في كثير من الحالات ، يكون الشخص أو الشركة التي تتخلف عن السداد استراتيجيًا في بعض الضائقة المالية وغير قادرة أو غير راغبة في الالتزام بها حتى تتحسن ظروف السوق أو أوضاعهم المالية.
لذلك ، قد يقرر المقترض أن التخلف عن السداد الاستراتيجي هو قرار مالي أفضل من الاستمرار في دفع الرهن العقاري. إنها طريقة لأصحاب العقارات لتقليص خسائرهم عندما تنخفض قيمة ممتلكاتهم إلى أقل من المبلغ الذي يدينون به عليها.
يطلق المصرفيون على أصحاب المنازل الذين يستخدمون هذه الاستراتيجية مسارات المشي. عادة ما تسمى عملية تنفيذ التخلف الإستراتيجي بالبريد العادي ، حيث يقوم الممرون عادة بإرسال مفاتيحهم بالبريد إلى البنك عندما يتخلون عن ممتلكاتهم.
"Jingle Mail"
المصطلحات الخاصة بالمقرضين لمفاتيح الممتلكات التي يتم إرسالها مرة أخرى إلى البنك من قبل أصحاب الرهن العقاري المتخلف عن السداد.
من يستخدم الافتراضات الاستراتيجية؟
كانت حالات التخلف عن السداد الاستراتيجية من قبل مالكي المنازل الأفراد شائعة في السنوات التي أعقبت انفجار فقاعة العقارات في الولايات المتحدة في 2006-2007 ، والركود العظيم الذي أعقب ذلك. وظلت شائعة لعدة سنوات بعد ذلك ، لا سيما في المناطق الأكثر تضررًا حيث فشلت قيم المساكن في التعافي بسرعة كافية لتحرير العديد من المدينين من عبء الأسهم السلبية.
في الأوقات الاقتصادية الصعبة ، تكون حالات التخلف عن السداد الإستراتيجية شائعة أيضًا بين المقترضين من الشركات والشركات الذين يرون قيمة العقارات الاستثمارية تنخفض. على سبيل المثال ، في عام 2010 ، تخلف مطورو العقارات Tishman Speyer Properties و BlackRock Realty بشكل استراتيجي عن سداد قروض عقارية بقيمة 4.4 مليار دولار احتفظوا بها في مجمعين سكنيين في مانهاتن. وانخفضت قيمة العقارات بأكثر من النصف.
عواقب التخلف الاستراتيجي
يمكن أن يكون التخلف عن السداد الاستراتيجي الملاذ الأخير للمدين الذي يعاني من ضائقة مالية شديدة. يمكن أن يوفر الهروب من دوامة الهبوط ، وتحرير المدين من التزام ساحق. لا محالة ، فإنه يسبب أيضًا ضررًا كبيرًا للتصنيف الائتماني للمتخلف الاستراتيجي. يمكن أن يخسر حامل الرهن العقاري ما يصل إلى 160 نقطة ائتمان نتيجة التخلف عن السداد الاستراتيجي.
يمكن للمدينين الذين ليسوا بالفعل في ضائقة مالية التخطيط للتخلف الاستراتيجي عن طريق توفير المال ، أو فتح بطاقات ائتمان جديدة ، أو الحصول على قرض سيارة جديد أو حتى رهن عقاري على عقار آخر قبل اختيار التخلف عن السداد استراتيجيًا.
التقصير في العقارات التجارية له تأثير مماثل على الأعمال التجارية أو المستثمر. إن وجود تاريخ من التخلف عن السداد يجعل حصول الشركة على ائتمان جديد أكثر صعوبة وتكلفة.
الخط السفلي
تحدث حالات التخلف عن السداد الاستراتيجية عندما يتوقف المقترض عن سداد الديون. على الرغم من أنها كانت شائعة الاستخدام خلال فقاعة العقارات والركود الكبير ، إلا أن هذه الاستراتيجية تعتبر الملاذ الأخير. يمكن أن يكون لها آثار سلبية كبيرة على ائتمانك وقدرتك على الاقتراض في المستقبل.
يسلط الضوء
التقصير الاستراتيجي هو قرار يتخذه المقترض بالتوقف عن سداد التزام الرهن العقاري.
بدلاً من انتظار تغير الظروف ، يبتعد صاحب الرهن عن العقار والديون.
يتم اتخاذ القرار عادة عندما تنخفض القيمة السوقية للعقار عن المبلغ المستحق على الرهن العقاري.
التعليمات
هل يمكنني شراء منزل آخر بعد التخلف الاستراتيجي؟
يمكن أن يؤدي التخلف عن السداد الاستراتيجي إلى زيادة صعوبة الحصول على قرض عقاري جديد. أولاً ، ستنخفض درجة الائتمان الخاصة بك قليلاً ، مما يجعلك أقل جاذبية للمقرضين. فرضت فاني ماي مزيدًا من القيود على أولئك الذين يتخلفون عن السداد استراتيجيًا ، مما يجعلهم غير مؤهلين للحصول على قرض عقاري جديد مدعوم من فاني ماي لمدة سبع سنوات على الأقل من تاريخ الرهن.
ما هي النسبة المئوية من حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري استراتيجية؟
سيختلف عدد حالات التخلف عن السداد الاستراتيجية بناءً على حالة الاقتصاد وسوق الإسكان المحلي وأسعار الفائدة وما إلى ذلك. في أعقاب الأزمة المالية 2008-2009 ، أصبح الابتعاد عن المنزل أمرًا شائعًا بشكل متزايد. ومع ذلك ، أظهرت الأبحاث أنه خلال تلك الفترة ، كان حوالي 10٪ فقط من جميع حالات التخلف عن السداد تتعلق بأولئك الذين كانوا قادرين على الدفع ولكنهم غير راغبين في الدفع.
ما هي بعض بدائل التخلف الاستراتيجي؟
إذا كان منزلك تحت الماء ولا يمكنك تحمل مدفوعات الرهن العقاري ، فقد يكون التخلف عن السداد الاستراتيجي منطقيًا ؛ ولكن هناك بعض الخيارات الأخرى التي قد ترغب في وضعها في الاعتبار أولاً. معرفة ما إذا كان المقرض الخاص بك سيعمل معك لإعادة التمويل لإعادة التفاوض أو تعديل شروط الرهن العقاري (على سبيل المثال ، من خلال عملية تعرف باسم forbearanc e ). البيع على المكشوف هو خيار آخر يسمح لصاحب المنزل ببيع العقار بأقل من القيمة السوقية من أجل تلبية الرهن العقاري.
