Rätt till inlösen

Vad är rätt till inlösen?

Rätten till inlösen ger individer som har misslyckats med sina inteckningar möjligheten att återkräva sin egendom genom att betala det förfallna beloppet (plus ränta och straffavgifter) innan utmätningsprocessen börjar, eller, i vissa stater, även efter en utmätningsförsäljning (för utmätningen) pris plus ränta och straffavgifter).

Förstå rätt till inlösen

När en individ får ett bolån för att köpa en bostad, fungerar själva bostaden som säkerhet för lånet. Det innebär att husägaren förlorar äganderätten till bostaden om de inte betalar. Många pantbrev inkluderar utmätningsrätten,. som beskriver en långivares förmåga att ta besittning av en fastighet genom en rättslig process som kallas utmätning och beskriver villkoren under vilka långivaren har rätt att utmäta. (Statliga och nationella lagar reglerar också rätten till utestängning.)

När husägare inte betalar sina bolån kan långivare åberopa sin rätt till utmätning. Långivare måste följa specifika förfaranden för att en avskärmning ska vara laglig. Först måste de lämna ett standardmeddelande till låntagaren, som gör dem uppmärksamma på det faktum att deras lån är uteblivet på grund av missade betalningar. Husägaren har då i allmänhet en viss tid på sig att ta igen eventuella uteblivna betalningar och undvika utmätning. De kommer sannolikt också att behöva betala avgifter för sena betalningar utöver eventuellt utestående saldo. De kan också använda denna tid för att bekämpa utmätningen om de anser att långivaren faktiskt inte har rätt att utmäta fastigheten.

Om ett hem så småningom utestängs, kommer långivaren i allmänhet att sälja fastigheten för att få tillbaka pengar som förlorats på lånet. Lösenrätten ger pantsättare möjlighet att återkräva sin egendom och stoppa en utmätningsförsäljning från att ske, eller i vissa fall till och med återköpa sin egendom efter att en försäljning har skett.

Möjligheten att utöva en inlösenrätt, liksom hur lång inlösentiden är, varierar från stat till stat.

Hur rätt till inlösen kan utövas

En rätt till inlösen kan utövas under en tidsram som kallas inlösenperioden, som kan vara före eller ibland efter att en utmätningsauktion har avslutats. Varje stat tillåter låntagare att utöva sin rätt till inlösen innan utmätningsförfarandet avslutas. Många stater tillåter också att inlösenrätten utövas efter en utmätningsförsäljning, vilket kallas lagstadgad inlösenrätt. I det här fallet kan återbetalningsreglerna skilja sig från att betala av alla utestående skulder som fanns före försäljningen och kan bara kräva att man betalar utmätningspriset plus andra avgifter och straffavgifter.

Trots möjligheten att utnyttja inlösenrätten före en utmätningsförsäljning tenderar låntagare att endast utnyttja en inlösenrätt efter en utmätning om de överhuvudtaget gör det. Detta beror på att låntagare som redan har tillräckligt med medel för att täcka kostnaderna för att betala av hela den utestående skulden plus andra avgifter sannolikt inte har förfallit i konkurs i första hand.

Hur rätt till inlösen hjälper låntagare

Teoretiskt sett kan inlösenrätten hjälpa pantsättare att stanna i sina hem. I verkligheten utövas dock inte inlösenrätten regelbundet, eftersom de flesta låntagare i fallissemang inte har möjlighet att komma med de stora summor kontanter som behövs för att utöva rätten.

Det är dock möjligt för låntagaren att göra vinst under vissa omständigheter när de utövar en inlösenrätt efter en utmätningsförsäljning. En fastighet kan sälja under sitt marknadsvärde i en utmätningsauktion. Om låntagarens stat tillåter att inlösenrätten utövas efter en sådan försäljning kan låntagaren potentiellt återta äganderätten. Låntagaren skulle betala tillbaka utmätningspriset plus ytterligare avgifter, som kan vara lägre än skulden på bolånet. De kunde sedan sälja vidare bostaden till eller över marknadsvärdet och behålla mellanskillnaden som vinst. Detta skulle inte fungera i alla stater; under vissa omständigheter skulle en lagstadgad rätt till inlösen fortfarande kunna kräva full återbetalning av skulden snarare än utmätningspriset.

##Höjdpunkter

– Lösenrätt är en rättslig process som gör att en förfallen bolånetagare kan återkräva sin bostad eller annan egendom som är föremål för utmätning om de har möjlighet att betala tillbaka sina åtaganden i tid.

• En lyckad inlösen kräver vanligtvis också att låntagaren återbetalar eventuella kostnader till långivaren eller andra parter som ett resultat av avskärmningsprocessen.

– I vissa delstater kan denna rätt utövas även om långivaren redan har sålt fastigheten vidare, så länge det fortfarande är inom inlösentidsramen och alla villkor är uppfyllda.