Tomträtt

Vad är ett tomträttsavtal?

Ett tomträttsupplåtelse är ett avtal där en hyresgäst får exploatera en fastighet under arrendetiden,. varefter marken och alla förbättringar överlåts till fastighetsägaren.

Hur ett tomträttsavtal fungerar

Ett tomträttsavtal anger att förbättringar kommer att ägas av fastighetsägaren om inte ett undantag skapas och föreskriver att alla relevanta skatter som uppkommer under arrendeperioden ska betalas av hyresgästen. Eftersom ett tomträttsavtal tillåter hyresvärden att anta alla förbättringar när hyresperioden löper ut, kan hyresvärden sälja fastigheten till en högre takt. Tomträttsupplåtelser kallas också ofta för tomträtt, då hyresvärdar endast arrenderar ut marken.

Även om de främst används i kommersiella lokaler, skiljer sig markarrenden mycket från andra typer av kommersiella hyresavtal som de som finns i shoppingkomplex och kontorsbyggnader. Dessa andra hyresavtal tilldelar vanligtvis inte hyrestagaren att ta ansvar för enheten. Dessa hyresgäster debiteras istället hyra för att kunna driva sin verksamhet. Ett tomträttsavtal innebär att man hyr ut mark under en lång period – vanligtvis för 50 till 99 år – till en hyresgäst som uppför en byggnad på fastigheten.

Ett 99-årigt hyresavtal är i allmänhet den längsta möjliga hyrestiden för en fastighet. Det brukade vara längst möjligt enligt common law. 99-åriga hyresavtal fortsätter dock att vara vanliga men är inte längre de längsta möjliga enligt lagen.

Tomträttsavtalet definierar vem som äger marken och vem som äger byggnaden samt förbättringar av fastigheten. Många hyresvärdar använder tomträtt som ett sätt att behålla ägandet av sin fastighet av planeringsskäl, för att undvika kapitalvinster och för att generera inkomster och intäkter. Hyresgäster tar i allmänhet ansvar för alla utgifter. Detta inkluderar konstruktion, reparationer, renoveringar, förbättringar, skatter, försäkringar och eventuella finansieringskostnader i samband med fastigheten.

Hyresgäster tar i allmänhet ansvar för alla ekonomiska aspekter i ett tomträttsavtal inklusive hyra, skatter, byggande, försäkringar och finansiering.

Exempel på ett tomträttsavtal

Tomträttsavtal används ofta av franchiseföretag och stora butiker, såväl som andra kommersiella enheter. Bolagets huvudkontor kommer normalt att köpa marken och låta hyresgästen/utvecklaren bygga och använda anläggningen. Det finns en god chans att en McDonald's, Starbucks eller Dunkin Donuts nära dig är bunden av ett tomträttsavtal.

I juli 2016 köpte det New York-baserade investeringsföretaget AllianceBernstein ett 99-årigt tomträttsavtal från BLDG Management för New York Citys George Washington Hotel i en affär värd 100,4 miljoner dollar. BLDG köpte ursprungligen hotellet när det var utestängt 1994. Även om byggnaden användes av Manhattan-baserade School of Visual Arts som studenthem, lämnade BLDG in planer i april 2016 för att återställa fastigheten till ett hotell med restaurang, bar , och marknära butiker. Fastigheten fungerar för närvarande som Freehand Hotel, ett boutiquehotell, i New York Citys Flatiron District.

Några av grunderna för ett tomträttsavtal bör inkludera:

• Hyresvillkoren

• Rättigheter för både hyresvärden och hyresgästen

• Villkor för finansiering

• Använd bestämmelser

• Avgifter

• Ägandeförsäkring

• Standard

Efterställda vs. Oefterställda tomträttsavtal

Tomträttshyresgäster finansierar ofta förbättringar genom att ta på sig skulder. I ett efterställt tomträttsavtal samtycker hyresvärden till lägre prioritet av fordringar på fastigheten i fall hyresgästen misslyckas med lånet för förbättringar. Med andra ord tillåter en underställd tomträttsvärd i huvudsak att fastighetshandlingen kan agera som säkerhet i händelse av att hyresgästen inte betalar något förbättringsrelaterat lån. För denna typ av tomträtt kan hyresvärden förhandla om högre hyresbetalningar i utbyte mot den risk som tas vid hyresgästens fallissemang. Detta kan också gynna hyresvärden eftersom att bygga en byggnad på hans mark ökar värdet på hans egendom.

Däremot låter ett oefterställt tomträttsavtal hyresvärden behålla högsta prioritet för fordringar på fastigheten i fall hyresgästen misslyckas med lånet för förbättringar. Eftersom långivaren kanske inte tar äganderätten till marken om lånet förblir obetalt, kan låneproffs vara tveksam till att förlänga ett bolån för förbättringar. Även om hyresvärden behåller ägandet av fastigheten, måste de vanligtvis debitera hyresgästen en lägre hyra.

Fördelar och nackdelar med ett tomträttsavtal

Ett tomträttsavtal kan gynna både hyresgästen och hyresvärden.

Hyresgästförmåner

Tomträttsavtalet låter en hyresgäst bygga på fastighet i ett utmärkt läge som de inte själva kunde köpa. Av denna anledning använder stora butikskedjor som Whole Foods och Starbucks ofta tomträtt i sina företagsexpansionsplaner.

Ett tomträttsavtal kräver inte heller att hyresgästen har handpenning för att säkra marken, vilket köp av fastigheten skulle kräva. Därför är mindre eget kapital involverat i att förvärva en tomträtt, vilket frigör kontanter för andra ändamål och förbättrar avkastningen vid utnyttjande av marken.

Eventuella hyror som betalas på ett tomträttsavtal kan vara avdragsgilla för statliga och federala inkomstskatter, vilket innebär en minskning av hyresgästens totala skattebörda.

Hyresvärdens förmåner

Markägaren får en stadig inkomstström från hyresgästen samtidigt som han behåller äganderätten till fastigheten. Ett tomträttsavtal innehåller vanligtvis en eskaleringsklausul som garanterar höjningar av hyran och avhysningsrätter som ger skydd vid utebliven hyra eller andra utgifter.

Det finns även skattebesparingar till en hyresvärd som använder tomträtt. Om de säljer en fastighet till en hyresgäst direkt kommer de att realisera en vinst på försäljningen. Genom att genomföra den här typen av leasing slipper de redovisa några vinster. Men det kan bli vissa skattekonsekvenser på hyran de får.

Beroende på bestämmelserna i tomträttsavtalet kan en hyresvärd också ha en viss kontroll över fastigheten inklusive dess användning och hur den utvecklas. Detta innebär att hyresvärden kan godkänna eller neka alla ändringar av marken.

Hyresgästens nackdelar

Eftersom hyresvärdar kan kräva godkännande innan några ändringar görs, kan hyresgästen stöta på vägspärrar i användningen eller utvecklingen av fastigheten. Som ett resultat kan det bli fler restriktioner och mindre flexibilitet för hyresgästen.

Kostnader förknippade med tomträttsupplåtelseprocessen kan vara högre än om hyresgästen skulle köpa en fastighet direkt. Hyror, skatter, förbättringar, tillstånd, såväl som eventuella väntetider för hyresvärdens godkännande, kan alla vara kostsamma.

Hyresvärdens nackdelar

Hyresvärdar som inte ställer in de rätta bestämmelserna och klausulerna i sina hyreskontrakt riskerar att förlora kontrollen till hyresgäster vars fastigheter utvecklas. Det är därför det alltid är viktigt för båda parter att få sina hyreskontrakt granskade innan de undertecknas.

Beroende på var fastigheten är belägen kan användning av ett tomträttsavtal ha högre skattekonsekvenser för en hyresvärd. Även om de kanske inte realiserar en vinst från en försäljning, betraktas hyran som inkomst. Hyran beskattas alltså enligt ordinarie taxa, vilket kan öka skattetrycket.

Höjdpunkter

– Ett tomträttsavtal är ett avtal där en hyresgäst kan utveckla fastighet under hyrestiden, varefter den överlåts till fastighetsägaren.

– Hyresgäster som annars inte har råd att köpa mark kan bygga fastighet med tomträtt, samtidigt som hyresvärdar får en stadig inkomst och behåller kontrollen över användningen och utvecklingen av sin fastighet.

• Tomträttsupplåtelser sker vanligtvis mellan kommersiella hyresvärdar, som vanligtvis arrenderar mark i 50 till 99 år till hyresgäster som bygger byggnader på fastigheten.