Real Estate Investment Trust (REIT)

Vad är REITs och hur fungerar de?

Fastighetsinvesteringsfonder (REITs förkortat) är företag som investerar i fastigheter och/eller fastighetsfinansiering och delar ut minst 90 % av sin vinst till aktieägarna som utdelning. Många handlas på stora börser och kan köpas och säljas snabbt och enkelt precis som traditionella aktier.

Vissa REITs tjänar pengar på att hyra ut fastigheter (t.ex. bostäder, kontor, mobiltorn, butikslokaler, lager, etc.) som de äger, medan andra gör det genom att tillhandahålla bolån till fastighetsköpare i utbyte mot räntebetalningar. Vissa REITs använder båda typerna av inkomstströmmar.

På grund av deras höga och konsekventa utdelningar är REITs ett populärt investeringsverktyg för investerare som vill ha den passiva inkomsten som kommer med att äga fastigheter men som inte har tid eller pengar att köpa, underhålla och hyra ut en egen fastighet. De är också populära under perioder med högre inflation än vanligt,. eftersom hyra och fastigheter tenderar att stiga i pris tillsammans med konsumtionsvaror, vilket ibland resulterar i mer pengar för REIT-aktieägarna i en tid då traditionella aktier kan vackla.

En av de främsta fördelarna med att kvalificera sig som REIT som ett företag är att man avstår från bolagsskatt på all inkomst som betalas ut till aktieägarna som utdelning. Av denna anledning använder många 100 procent av sin beskattningsbara inkomst som utdelning för att helt undvika bolagsbeskattning.

Eftersom de flesta (om inte alla) av en REITs vinster delas ut som utdelning, finns det vanligtvis lite pengar kvar för att investera i tillväxt, så aktiekursen tenderar att ha mindre potential att gå upp dramatiskt (dvs. de är vanligtvis inte lika volatila som traditionella aktier ). Av denna anledning är REITs mycket mer populära bland ränteinvesterare (de som letar efter regelbundna utdelningar) än tillväxtinvesterare (de som vill se sin huvudsakliga investering växa avsevärt i värde över tiden).

Vad gör ett företag till en REIT?

Inte alla fastighetsbaserade företag är REITs. För att kvalificera sig som REIT måste ett företag använda sina fastigheter och/eller inteckningar som inkomstgenererande investeringar. Ett företag som bygger och sedan säljer bostadsområden, till exempel, skulle inte betraktas som en REIT.

För att kvalificera sig som REIT måste ett företag betala ut minst 90 % av sin skattepliktiga inkomst som utdelning. REITs måste också . . .

• "ledas av en styrelse eller förvaltare,

• ta minst 75 procent av sina bruttointäkter från fastighetsrelaterade källor, inklusive hyror från fastigheter och räntor på bolån som finansierar fastigheter,

• investera minst 75 procent av sina totala tillgångar i fastighetstillgångar och kontanter,

• ha minst 100 aktieägare efter det första året som REIT,

• och mer.

För en uttömmande lista över krav som måste uppfyllas för att ett företag ska kvalificera sig, gå igenom SEC :s investerarbulletin om REITs.

De 3 typerna av REIT

Det finns tre huvudtyper av REIT: aktier, hypotekslån och hybrider. Alla tre leder vinster till investerare via utdelningar, men de skiljer sig åt i var deras inkomster kommer ifrån.

###Rättvisa

Equity REITs producerar intäkter genom att driva vad som kallas "inkomstproducerande fastigheter." I huvudsak innebär detta att köpa och äga fastigheter och sedan hyra ut den till privatpersoner eller företag i utbyte mot hyresbetalningar.

De flesta aktie-REITs är specialiserade på en specifik typ av fastighet (som lägenhetskomplex eller lageranläggningar), men vissa driver och hyr ut många olika typer av fastigheter. Hyran eller leasingbetalningarna som REIT samlar in används först för att täcka kostnader, och sedan delas minst 90 % av det som återstår ut till aktieägarna som utdelning.

Bolån

Inteckning REITs skiljer sig från Equity REITs genom att de inte äger och hyr ut fastigheter. Istället erbjuder de bolån eller andra fastighetslån till blivande fastighetsägare och tar ut räntebetalningar. Alternativt kan en REIT för hypotekslån inte erbjuda bolån direkt utan kan istället investera i fastighetsfinansiering indirekt genom att köpa värdepapper med säkerhet i hypotekslån.

Dessa REITs tenderar att använda mer hävstång (lånat kapital) och derivatsäkring för att finansiera sina investeringar än aktie-REIT. Av denna anledning kan de vara mer riskfyllda investeringar än aktie-REIT. Investerare bör se till att de till fullo förstår en inteckning REIT:s finansieringsmodell innan de bestämmer sig för att investera.

###Hybrid

Hybrid REITs kallas så eftersom de använder båda strategierna som beskrivs ovan. De köper, underhåller och hyr ut fysiska fastigheter, och de tillhandahåller även bolån eller andra fastighetslån till fastighetsköpare.

Vilka är fördelarna med att investera i en REIT?

• Utdelning: De regelbundna utdelningarna från REIT gör dem populära bland investerare som söker ytterligare inkomstströmmar. Eftersom de per definition måste dela ut minst 90 % av sin vinst som utdelning, tenderar REITs att ha relativt hög direktavkastning jämfört med traditionella aktier.

• Diversifiering: REITs är en unik investeringsklass genom att de erbjuder enkel exponering mot fastighetsmarknaden. Av denna anledning är investeringar i dem – förutom aktier, obligationer, råvaror och andra tillgångsklasser – ett utmärkt sätt att diversifiera en portfölj för att stärka den inför perioder av volatilitet och inflation.

• Likviditet: Traditionellt är fastigheter inte en särskilt likvid tillgångsklass. Det tar tid att köpa och sälja fastigheter, och alla potentiella köpare är vanligtvis begränsade av läge och budget. Omsättningsbara REITs kan dock köpas och säljas i aktier mycket snabbt på stora nationella börser, så de är bekväma för investerare som värdesätter portföljlikviditet.

• Inflationsskydd: Eftersom fastigheter (och hyror) tenderar att stiga i pris vid sidan av konsumtionsvaror under perioder med hög inflation, är REITs ofta mer stabila än traditionella aktierelaterade värdepapper när inflationsrädslan finns i överflöd. Deras konsekventa passiva inkomstbetalningar är också ett plus under tider då andra företag kan sänka utdelningen.

Vilka är nackdelarna med att investera i en REIT?

• Fastighetskostnader: Fastighetskostnader - särskilt fastighetsskatter - är inte billiga, och ju mer en REIT måste betala för att täcka dessa utgifter, desto mindre vinst har de kvar att dela ut till aktieägarna som utdelning. Av denna anledning är det en bra idé att kolla upp ett fastighetsbolags resultaträkning innan du investerar.

• Ränterisk: REITs värderas för sina passiva inkomstbetalningar, så när räntorna stiger, vilket gör statspapper mer tilltalande för ränteinvesterare, kan pengar flytta ut från REIT-marknaden, vilket får aktiekurserna att sjunka.

• Svag tillväxt: Eftersom REITs spenderar minst 90 % av sin inkomst på att betala utdelning, växer de vanligtvis inte särskilt snabbt, vilket ofta leder till en aktiekurs som inte växer särskilt snabbt heller. Av denna anledning är de inte särskilt populära bland tillväxtinvesterare.

• Utdelningsskatter: Till skillnad från kvalificerade utdelningar, som vanligtvis beskattas med fördelaktiga kapitalvinster, anses REIT-utdelningar vanligtvis vara normala inkomster och beskattas som sådana enligt varje investerares skatteklass. Detta innebär att investerare vanligtvis måste betala mer skatt på REIT-utdelningsinkomster än utdelningsinkomster från traditionella aktier.

Hur man investerar i REITs

Investerare kan köpa aktier i omsatta REITs precis som de köper aktier - på en större börs via en mäklare eller en mäklarapp som E-Trade eller Robinhood. Eftersom olika REITs fokuserar på olika fastighetstyper (t.ex. kommersiella fastigheter, bostäder, lager, kontor, etc.), kan investerare välja flera företag att investera i eller hitta en REIT börshandlad fond (ETF) för omedelbar exponering mot många olika REIT. Var noga med att kontrollera kostnadsförhållanden när du överväger ETF:er, eftersom höga avgifter kan äta potentiella vinster.

5 populära REIT-ETF:er att kolla in

TTT

Kostnadskvoterna är från april 2022.

Vad är en bra direktavkastning för en REIT?

Eftersom direktavkastningen förändras med aktiekursen kan avkastningen på en REIT förändras avsevärt även när den fortsätter att ge stabila utdelningar. Kom ihåg – direktavkastning är förhållandet mellan utdelningarna ett företag betalar till sin nuvarande aktiekurs, så fall i aktiekursen blåser upp direktavkastningen.

Med detta sagt tenderar REIT-avkastningen att vara i genomsnitt runt 3 till 5 procent, även om högre och lägre avkastning också är vanliga.

Handlade vs. Icke-handlade REIT: Vad är skillnaderna?

Handlade REITs handlas på nationella börser precis som vanliga aktier. Därför är de likvida och transparenta och är ett bra alternativ för normala investerare. Icke-handlade REIT, å andra sidan, tar ut avgifter, har mindre likviditet och har inte omedelbart tillgängliga aktiekurser. De kan också kräva en ganska hög initial investering. För de flesta privata investerare är icke-handlade REITs inte ett bra investeringsalternativ.

Är REITs bra inflationssäkringar?

Även om ingen investering – utom kanske en I-obligation – är helt säker från inflation, anses REIT vanligtvis vara en bra inflationssäkring eftersom hyres- och fastighetspriser tenderar att stiga under inflationsperioder (vilket kan öka både vinster och aktiekurs) och konsekventa utdelningar ger en pålitlig inkomstström.

##Höjdpunkter

• De flesta REITs handlas som aktier, vilket gör dem mycket likvida (till skillnad från fysiska fastighetsinvesteringar).

• REITs genererar en stadig inkomstström för investerare men erbjuder lite i vägen för kapitaltillväxt.

• En fastighetsinvesteringsfond (REIT) är ett företag som äger, driver eller finansierar inkomstbringande fastigheter.

• REITs investerar i de flesta fastighetstyper, inklusive flerbostadshus, mobiltorn, datacenter, hotell, medicinska anläggningar, kontor, butiker och lager.

##FAQ

Vad står en REIT för?

REIT står för "Real Estate Investment Trust". En REIT är organiserad som ett partnerskap, bolag, stiftelse eller förening som investerar direkt i fastigheter genom köp av fastigheter eller genom att köpa upp bolån. REITs ger ut aktier som handlas på börsen och köps och säljs som vanliga aktier. För att betraktas som en REIT måste företaget investera minst 75 % av sina tillgångar i fastigheter och få minst 75 % av sina intäkter från fastighetsrelaterad verksamhet.

Måste REITs betala utdelning?

Enligt lag och IRS-reglering måste REITs betala ut 90 % eller mer av sina skattepliktiga vinster (till aktieägare i form av utdelningar. Som ett resultat av detta är REIT-företag ofta befriade från de flesta bolagsskatter. Aktieägare i REIT som får utdelning beskattas som om de är vanliga utdelningar.

Vad är ett gem REIT?

Ett "pappersklipp REIT" ökar skatteförmånerna för ett REIT samtidigt som det tillåter det att driva fastigheter som sådana truster normalt inte kan driva. Det kallas så eftersom det handlar om två olika enheter som "klipps ihop" via ett avtal där den ena äger fastigheterna och den andra förvaltar dem. Gemen REIT innebär strängare regulatorisk tillsyn eftersom det kan uppstå intressekonflikter och som ett resultat är denna form av REIT ovanlig. Den liknar men mer flexibel i strukturen till en "häftad REIT".